Обманчивый рост медианной цены: продажи домов в США резко упали, продажи квартир рухнули в пропасть

Кризис на рынке жилья и его влияние на «медианную цену»

По всем США, несмотря на рекордно низкие ипотечные ставки, продажи «вторичного жилья» – завершенные продажи уже имевших собственника особняков, таунхаусов и квартир – после обвала в марте относительно февраля на 8.5% обвалились в апреле относительно марта на 17.8%, до годового уровня с поправкой на сезонные колебания 4.33 млн объектов, в последний раз наблюдавшегося в сентябре 2011 г. Последний раз продажи были ниже в июле 2010 г. С предшествовавшего COVID-19 февраля продажи обвалились на 25%:

Обвал продаж вторичного жилья

Число проданных объектов, млн, годовой уровень с сезонной поправкой

Источники: НАР, YCharts

В сравнении с апрелем 2019 г. продажи жилья обвалились на 17.2%, согласно сегодняшнему отчету Национальной ассоциации риелторова (НАР). Такой резкий годовой обвал в последний раз наблюдался в августе 2010 г., во время жилищного спада:

Обвал продаж вторичного жилья

Процентное изменение относительно аналогичного месяца предыдущего года, с сезонной поправкой

Источники: НАР, YCharts

Однако продажи квартир обвалились сильнее, чем продажи домов, – и это важно при обсуждении ложного прорыва медианной цены:

• Продажи особняков за год упали на 15.5%, до 3.94 млн единиц с сезонной поправкой;
• Но продажи квартир за год обвалились на 31.6%, до 390,000 единиц с сезонной поправкой.

«Изменение состава» ведет к ложному прорыву медианной цены

«Изменение состава продаж может искажать данные о медианной цене», – предупреждает НАР в своем примечании №3.

Обычно это не представляет большой проблемы, если только рынок не погружается в хаос, когда объемы продаж падают, и особенно резко в низком конце, потому что десятки миллионов человек лишаются работы и стандарты кредитования для более рискованных ипотек ужесточаются, как сейчас.

В отчете НАР можно увидеть, как обвалился нижний конец рынка: продажи квартир рухнули на 31.4%. Мы к этому еще вернемся.

Прежде всего, медианная цена подскочила на 7.4%, до $286,800, что могло бы удивлять, учитывая переполох на рынке и кризис безработицы, но поскольку речь о медианной цене, это не должно удивлять, а этого как раз и следовало ожидать:

Медианная цена продажи вторичного жилья

Источники: НАР, YCharts

Медианная цена – это цена посередине, где половина объектов продается дороже, а половина – дешевле. Показатель медианной цены может искажаться ценовым составом проданного жилья, как указывает НАР в своем примечании №3.

Когда продажи в нижней половине спектра обваливаются, тогда как верхняя половина держится лучше, это меняет ценовой состав проданного жилья, где более дешевого жилья становится относительно меньше, а более дорогого – больше. Такое изменение состава толкает вверх медианную цену всего проданного жилья, тогда как реальная цена отдельных объектов может двигаться в другом направлении.

Как «изменение состава» искажает медианную цену:

В нижеприведенной таблице показан очень простой жилищный рынок. В апреле 2019 г. продано 9 домов с медианной ценой $300,000. В апреле 2020 г. снова продано тех же 7 самых дорогих домов, по той же цене, что и год назад, но два самых дешевых дома продано не было. Таким образом, реальная цена жилья совсем не изменилась. Но медианная цена подскочила, потому что изменился состав:

Как «изменение состава» искажает медианную цену

9 домов продано; 7 домов продано, нижний конец отпал

Апр. 2019; Апр. 2020

Медианная цена $300,000; Медианная цена $350,000

Нет продаж

То, что индекс медианной цены может сильно искажаться из-за изменений состава, – его главный недостаток. Именно поэтому индекс цен на жилье Кейса – Шиллера использует «пары продаж», сравнивая цену на то же жилье в разное время для тысяч объектов на каждом рынке. В сущности, индекс Кейса – Шиллера показывает, как со временем меняется цена того же жилья. Состав на него не влияет.

Однако индекс Кейса – Шиллера – это трехмесячное скользящее среднее, публикуемое с задержкой в один месяц. Последние данные, опубликованные 28 апреля, показывают средние цены продаж, внесенных в публичные реестры в декабре, январе и феврале, – бесполезные для рынка во время COVID-19.

Таким образом, пока что нам остается лишь индекс медианной цены. Однако нужно понимать, что изменения в составе искажают медианную цену в сторону, противоположную реальным изменениям цен на жилье.

И вот что происходило в апреле

Годовые продажи квартир обвалились на 31.6%, что более чем в два раза больше спада продаж домов (-15.5%). Квартиры обычно немного дешевле домов. То, что продажи квартир обвалились в два раза сильнее, чем продажи домов, говорит о двух вещах. Во-первых, изменился состав, что привело к большей доле домов и меньшей доле квартир. Во-вторых, в низшей половине ценовой шкалы спад объема относительно больше – как для домов, так и для квартир, – чем в верхнем конце.

Такая динамика интуитивно понятна: объем обвалился, так как десятки миллионов человек лишились работы и покинули жилищный рынок, а те, у кого работа все еще есть, но кто не находится вверху доходной шкалы и, возможно, имеет худший кредитный рейтинг и нуждается в более рискованных ипотеках, стали встречаться реже, потому что кредиторы стали более осторожными при выдаче ссуд на квартиры, воспринимаемых как более рискованные.

Таким образом, когда наблюдается резкий спад объема вкупе с резким изменением ценового состава продаж, медианная цена не является надежным показателем реального изменения цен.