Обновление о крахе рынка жилья в Сиднее и Мельбурне, Австралия

Изменения уже не медленные.

В Большом Сиднее, на крупнейшем жилищном рынке Австралии, жилищный спад, после умопомрачительного жилищного бума, набирает обороты. В ноябре, согласно ежедневному индексу стоимости жилья:

• Цены на особняки за год упали на 9.2%.

• Цены на квартиры упали на 5.5%.

• Цены на все типы жилья в совокупности упали на 8.1%.

Общий индекс по Сиднею, после падения на 1.4% с конца октября по конец ноября, теперь на 9.0% ниже пика, зафиксированного в сентябре прошлого года:

Большой нырок: Сидней

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Сент. 2017

Источник: CoreLogic

За последние 4 недели потенциальные продавцы – видя ситуацию на рынке и надеясь на лучшие времена – замедлили вывод своей недвижимости на рынок, и число новых предложений за 4-недельный период упало на 9.3% относительно аналогичного периода прошлого года, до всего лишь 7,743 объектов, что стало самым низким показателем для этого времени года с 2011 г. Однако общее число предложений (новые предложения плюс выставленные ранее, но пока не проданные объекты) выросло до 31,859 объектов, что стало самым высоким показателем для этого времени года с 2011 г. Общее число предложений растет из-за падения объемов продаж. CoreLogic:

«Мы видим, что хотя на рынке появляется меньше новых предложений, на продажу текущего предложения уходит больше времени и в результате общее число предложений растет».

Потенциальные продавцы хотят попытаться переждать спад, думая, что он продлится недолго. Следующий график показывает общее число предложений в 2018 г. (черная линия) в сравнении с предыдущими годами (верхняя голубая линия = 2011 г.), по данным CoreLogic:

Скользящее 28-дневное среднее общее число предложений недвижимости, Сидней

Янв., Февр., …, Дек.

Жилищный спад в Большом Мельбурне, на втором крупнейшем жилищном рынке Австралии, на несколько месяцев отставал от Сиднея. Пик здесь произошел в ноябре 2017 г. Но сейчас спад уже в самом разгаре. Согласно ежедневному индексу стоимости жилья от CoreLogic:

• Цены на особняки за год упали на 7.6%.

• Цены на квартиры упали на 1.7%.

• Цены на все типы жилья в совокупности упали на 5.8%.

Большой нырок: Мельбурн

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Ноябрь 2017

Источник: CoreLogic

Тогда как число новых предложений за год упало на 5.6%, до 9,714, поскольку потенциальные продавцы не спешат выводить свою недвижимость на рынок в надежде на лучшие времена, общее число предложений за год подскочило на 19.3%, до 38,730, самого высокого уровня с 2012 г. и выше, чем в 2011 г., – что подчеркивает «текущую сложность продажи», как указывает CoreLogic (черная линия = 2018 г., график CoreLogic):

Скользящее 28-дневное среднее общее число предложений недвижимости, Мельбурн

Янв., Февр., …, Дек.

CoreLogic отмечает:

«В целом, так как жилищный рынок ослабевает и на продажу недвижимости требуется больше времени, общий объем предложений увеличивается. Подбадривает в плане ипотечного стресса и потенциальных просрочек по задолженностям то, что мы не видим существенного выброса на рынок новых предложений. Пожалуй, в Сиднее и Мельбурне продавцы осознают, что сейчас неподходящее время для продажи, и выставляют на продажу меньше новой недвижимости. Конечно, это не значит, что ситуация не может измениться, и ожидается, что общее число предложений будет и дальше расти и на продажу жилья будет требоваться больше времени».

В других столичных городах ситуация с ценами на недвижимость в ноябре в сравнении с ноябрем прошлого года была смешанной:

• Брисбен, Квинсленд: +0.3%.

• Аделаида, Южная Австралия: +1.4%.

• Перт, Западная Австралия: -4.2%, и -14% с пика 2014 г., последовавшего за горнопромышленным спадом.

• Дарвин, Северная территория: -0.8%; цены падают со времени пика 2014 г.

• Канберра, Австралийская столичная территория: +4.0%.

• Хобарт, Тасмания: +9.3%.

Резкий спад в Сиднее и Мельбурне можно объяснить сочетанием нескольких факторов:

• Наплыв предложения с бума строительства.

• Пресечение банковского ипотечного мошенничества, разоблаченного в СМИ и затем в расследовании королевской комиссии.

• Ужесточение доступности кредитов.

• Очень низкая доступность жилья после многолетнего роста цен, образовавшего один из самых зрелищных жилищных пузырей в мировой истории.

• Внезапное нежелание спекулянтов вкладываться в рынок – в том числе китайских инвесторов-нерезидентов. Их отпугивает падение цен, повышенные ипотечные ставки для инвесторов и ограничения ипотек с выплатой только процентов. Китайским покупателям приходится также преодолевать дополнительные препятствия, связанные с ужесточением контроля капитала в Китае.

И это происходит, когда ВВП вырос за год на 3.4%, а уровень безработицы – 5.0%, согласно официальному австралийскому методу оценки, – самый низкий с 2012 г. Так что это все еще хорошие времена. Жилищный спад не вызван массовой потерей рабочих мест. Любая будущая слабость экономики только усугубит спад жилищного рынка.