Обновление о лопающихся пузырях в Сиднее и Мельбурне

Любой жилищный пузырь нуждается в попустительстве банков и регуляторов. Австралия – не исключение.

Жилищный пузырь в Сиднее – один из самых зрелищных в мире – продолжает сдуваться. С начала года объемы продаж жилья упали на 18.5%, согласно CoreLogic. Вслед за ними падают и цены. Вот что произошло в сентябре в сравнении с сентябрем прошлого года:

• Цены особняков упали на 7.6%.

• Цены на квартиры упали на 2.6%.

• Цены на все типы жилья в совокупности упали на 6.1%.

• Цены в самом дорогом секторе рынка упали на 8.4%.

• Цены в наименее дорогом секторе рынка упали «только» на 3.3%.

Ежедневный индекс стоимости жилья от CoreLogic упал с пика 10 сентября прошлого года на 6.3%:

Сидней

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Сент. 2017

Источник: CoreLogic

Сдувание жилищного пузыря в Мельбурне на несколько месяцев отставало от Сиднея, но теперь догоняет его. С начала года объем продаж упал на 15.8%. Цены последовали за ним. С начала года цены на дома упали на 5.1%, а на квартиры – на 1.5%. Только за 3-й квартал цены упали на 2.4% в сравнении со 2-м кварталом, превратив Мельбурн в быстрее всего ухудшающийся рынок жилья среди восьми столиц австралийских штатов и территорий.

В самом дорогом секторе рынка цены за год упали на 6.7%. В самом дешевом секторе цены все еще на 4.1% выше, чем год назад.

В совокупности цены на все типы жилья за год упали на 3.4%, согласно CoreLogic, и сейчас пребывают на 4.5% ниже пика конца ноября 2017 г.:

Мельбурн

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Май 2017

Ноябрь 2017

Источник: CoreLogic

Насколько большими были пузыри?

«Несмотря на недавний обвал в Сиднее и Мельбурне, стоимость жилья остается соответственно на 46% и 40% выше, чем 5 лет назад, что подчеркивает, что большинство домовладельцев в этих городах продолжает выигрывать от существенного обогащения вследствие жилищного бума», – объяснил научный руководитель CoreLogic Тим Лолесс (Tim Lawless) в отчете. Так что еще есть куда падать.

CoreLogic отслеживает 5 крупнейших из 8 австралийских столичных городов в отдельном индексе. На Сидней и Мельбурн приходится порядка 60% национальной стоимости жилья, и их вес в этом индексе самый большой. В остальных трех городах из индекса пяти столиц в сентябре цены на жилье тоже не были горячими:

• Брисбен: за год цены на жилье выросли на 0.8%.

• Аделаида: за год цены на жилье выросли на 0.7%.

• Перт: за год цены на жилье упали на 2.8%, а с пика 2014 г., когда горнодобывающий бум в Западной Австралии пошел на спад, – на 13.2%.

Совокупный индекс 5 столичных городов в сентябре упал на 3.7% в сравнении с сентябрем прошлого года. Месячный спад наблюдался 12-й месяц подряд. Сейчас индекс на 4.0% ниже пика октября 2017 г.:

5 столичных городов

Ежедневный индекс стоимости жилья CoreLogic

Индекс

Окт. 2017

Источник: CoreLogic

В трех остальных столичных городах:

• Хобарт: за год цены на жилье взлетели на 9.3%, к новому рекорду.

• Дарвин: за год цены на жилье упали на 3.7%, а с пика 2014 г. – на 22.1%.

• Канберра: за год цены на жилье выросли на 2.0%, к новому рекорду.

Согласно CoreLogic, 41% стоимости нового ипотечного спроса все еще приходится на инвесторов. Но по ним бьет новое регулирование и возросшие ипотечные ставки, нацеленные на усмирение инвесторского энтузиазма.

Доходность аренды была крайне низкой: «валовая доходность аренды» – годовой арендный доход с недвижимости в процентах от ее стоимости, без вычета процентных выплат и других издержек, – составила 3.2% в Сиднее и 2.9% в Мельбурне.

Если вычесть проценты и другие издержки, получатся убытки. Убытки смягчаются тем, что они вычитаются из налога на доход («отрицательная корректировка»), но это все равно убытки, и единственная надежда для инвесторов в таких условиях – рост стоимости недвижимости. Но сейчас происходит противоположное.

Любой жилищный пузырь нуждается в попустительстве банков и регуляторов, и Австралия – не исключение. Благодаря расследованию Королевской комиссии по банкам и сообщениям других источников разгорелся скандал огромных пропорций, так как оказалось, что регуляторы сотрудничали с банками, а политики этому содействовали. Ничто так не помогает наживаться, делая вид, что все хорошо, как большой жилищный пузырь.

Но подобное продолжается лишь до тех пор, пока все здание – включая банки – не окажется под угрозой краха. Так что теперь прилагаются усилия, чтобы взять ситуацию под контроль и ужесточить стандарты кредитования, в частности для спекулянтов и перегруженных кредитами домохозяйств.

Среди прочего, сейчас стали фокусироваться на отношении долга к доходу, что отстраняет многие домохозяйства от более дорогих секторов жилищного рынка, как в Сиднее и Мельбурне.

«Есть вероятность, что с публикацией промежуточного отчета банковской комиссии уже и так жесткие кредитные условия еще больше ужесточатся», – указывается в отчете CoreLogic:

«Основной мотив отчета сводится к тому, что регуляторы должны существенно улучшить надзор и реализацию существующей политики, а кредиторы и брокеры должны ставить интересы клиентов выше прибыли. Подразумевается более консервативный подход к кредитованию, что, скорее всего, отразится на доступности кредитов.

Последние данные Резервного банка по кредитам показывают, что рост жилищных кредитов пребывает на самом низком уровне почти за 5 лет, а инвесторские кредиты растут самыми низкими темпами за все время.

Если кредитные условия действительно еще больше ужесточатся, можно ожидать ослабления активности жилищного рынка».

Но предложение новостроек растет

В Большом Сиднее в 2019 и 2020 гг. ожидается завершение строительства 77,000 квартир, что увеличит общий квартирный фонд на 9.3%! В Большом Мельбурне в 2019 и 2020 гг. должно быть завершено строительство почти 79,000 квартир, что увеличит общий квартирный фонд на 11.5%! CoreLogic:

«При таком существенном ожидаемом пополнении жилищного фонда, когда кредит стал менее доступным, инвестиции и покупки иностранцами заметно сократились, а рост населения замедляется, рынок могут ждать потрясения.

Поглощение нового жилищного фонда может стать затруднительным, что особенно касается жилья, ориентированного на инвесторов».