«Обычный дом станет размером с гроб»: Рейнир де Грааф — о кризисе социального жилья и альтернативах панелькам

4 июля архитектор и партнёр OMA Рейнир де Грааф выступил на Moscow Urban Forum с лекцией о современном жилье. Strelka Mag записал главные тезисы о том, почему социальное жильё всё меньше достаётся тем, кто в нём нуждается, а контейнеры становятся всё более популярной формой жилищного строительства.

Рейнир де Грааф

Современное домостроение умерло в 1972 году. Во время разрушения дома в Сент-Луисе, который был построен в 50-х годах. Дом был социальным жильём, которое, по идее, должно было заместить трущобы в Америке. И оно было разрушено всего через 18 лет после строительства. В мире известного архитектурного критика Чарльза Дженкса это означало некий переворот в концепции понимания современной архитектуры и современного домостроения.

На самом деле современное домостроение умирало много раз. В 1994 году в Леоне во время разрушения аналогичного социального дома, в подобной ситуации в Шеффилде, в Чикаго, Дублине, Неаполе, Париже, Глазго и так далее. Когда социальные дома не сносились, то их приватизировали и продавали по цене, которую едва ли назовёшь доступной для обычного человека.

Снос жилого квартала Пруитт-Айгоу в Сент Луисе. Источник: Creating Defensible Space / U.S. Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research

Современное жильё в каком-то смысле стало частью некоей гонки, где пытаются строить дешевле, но продавать максимально дорого. Сегодня средняя цена однокомнатной квартиры в Великобритании — 333 тысячи фунтов, в то время как обычный человек может получить ипотеку в Великобритании максимум на 152 тысячи. Определённо, это уже недоступное жильё для обычного горожанина.

432 Парк Авеню, Нью-Йорк. Источник: commons.wikimedia.org

В Лондоне магнат Ник Кенди купил пентхаус за 100 миллионов фунтов. И он купил его у себя самого. Или другая ситуация: одна компания приобрела квартиру у другой компании для того, чтобы просто установить более высокую цену. По рекордной цене был, например, продан CEO компании Dell Technologies — пентхаус стоил 160 миллионов.

Вот эта башня — очень интересное сооружение само по себе. Когда смотришь на неё, кажется, что жители договорились о том, что свет можно включать только на каждом 14-м этаже. Возможно, это некий социальный эксперимент в области устойчивого развития или сбережения электроэнергии. Но если мы посмотрим на башню, то увидим, что подсвечены только те этажи, где выставлены объявления о продаже. Подавляющее большинство этих квартир либо уже проданы и пустуют, либо пустуют не проданными.

15 доступных метров

75 % всех объектов недвижимости — это жильё, самый большой класс экономического актива в мире на сегодня. Больше, чем все нефтяные, газовые запасы, запасы золота и цифровая валюта. Это самый большой столп мировой экономической системы. Не важно, используется это жильё или пустует.

Динамика прибыли в этой сфере огромна. То есть здания становятся всё дороже и дороже, а это означает, что обычная цена домовладения намного превышает лимиты на ипотеку, которую выдают сегодня банки.

В списке наиболее удобных городов лидируют Калгари и Ванкувер. В этих городах средняя зарплата достаточно высокая, но стоимость недвижимости тоже очень велика. Доступным жильём можно считать дом по цене 2–2,5 годового дохода горожанина. Если посчитать, то в десятке самых удобных городов количество квадратных метров, которое обычный человек может купить в категории «доступное жильё», составляет 15 квадратов.

Представьте человека в масштабе 15-метровой комнаты. Это, конечно, чуть больше, чем камера в тюрьме строгого режима, и больше, чем стандартное парковочное место. Но меньше, чем то, что было определено как абсолютный минимум во время Революции и ранней коммунистической системы. Это примерный размер контейнера. И, вероятно, это объясняет, почему контейнеры сейчас становятся всё более популярными как форма жилищного строительства, как блоки в городах.

Я думаю, что любопытный факт заключается в том, что за последние десятилетия современная архитектура продолжает существовать, но при этом постоянно сужается. То, что было доступно для обычного человека раньше, теперь становится для него за пределами досягаемости. Здания, где много стекла и диагоналей, являются мерилом прогресса, но одновременно они стали частью экономической логики, которая, к сожалению, никак не служит благополучию людей. Результат этого прогресса: обычный дом станет размером с гроб.

Что может быть предпринято в этой связи? Я думаю, что только радикальное вмешательство в экономические процессы рынка недвижимости. В XVI столетии здание жило по 300 лет, в XIX столетии — 150 лет, в начале XX столетия — 100 лет, затем 50 лет, позднее в XX столетии срок службы уже 20 лет. И вполне можно представить, что срок годности зданий, возведённых в 2018 году, выйдет до того, как они будут построены — это своего рода отрицательный срок службы дома. Это означает, что мы можем начать разрушать ещё до того, как построим. Такие здания зиждутся на трёх понятиях: надёжности, функциональности и красоте.

Подвижные здания вместо просто красивых

Этот этос может быть заменён тремя антонимами: временность, гибкость, умозрительность. Именно такой архитектуре сегодня уже около двух тысяч лет. Это здания, которые можно использовать не по назначению. Здания, которые легко передвинуть или построить в другом месте.

Даже крупные здания можно двигать — возможно, целые города можно сделать мобильными. Если мы отделяем здание от вечности, особенно объекты недвижимости, мы отделяем его от времени, от площадки, тогда это уже движимый объект. Например, дому Бранденбурга 500 лет. Он выглядит как дом XIX столетия, но составлен из стеновых панелей крупного многоквартирного дома, и крыша скрывает следы этой реновации или перемещения. Если можно производить переработку вещей, тогда их можно двигать.

Здание, так же как и любой индустриальный объект потребления, могут становиться дешевле. Дешёвые вторичные здания можно ввести уже в территорию доступности, если изменится экономика. Поэтому классическое понятие недвижимости может превратиться в движимость, что-то, что может быть переработано, движимый актив для решения кризиса доступного жилья.