Обзор: Российский рынок недвижимости разваливается

В 1-м квартале в Москве введено около 3.3 млн кв. м недвижимости

07.04.2020

В 1-м квартале в Москве введено в эксплуатацию около 3,3 млн кв. м недвижимости, сообщили в пресс-службе департамента градостроительной политики столицы.

"По итогам 1-го квартала 2020 года в столице построено более 3 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 1,5 млн кв. м жилья. Для сравнения, в 1-м квартале 2019 года было построено 2,8 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,3 млн "квадратов" жилья. Более 90% всей недвижимости введено за счет внебюджетных источников финансирования", - отметил глава департамента Сергей Лёвкин.

По его словам, в январе-марте т.г. в Москве построено более трети от годового плана ввода, который составляет 8,5 млн кв. м.

По итогам прошлого года Москва более чем на треть перевыполнила план по вводу недвижимости, построив 11,5 млн "квадратов".

Руководитель департамента сообщил, что в 2020 году в Москве в соответствии с требованиями национального проекта "Жилье и городская среда" плановый показатель ввода недвижимости установлен на уровне 8,5 млн кв. м.

* * *

Крупнейшие застройщики потеряют до ₽200 млрд из-за коронавируса

06.04.2020

Снижение спроса на жилье приведет к падению цен на 10–30%.

В зависимости от того, как долго продлится эпидемия, продажи у девелоперов в этом году могут снизиться от 5 до 25%, прогнозирует рейтинговое агентство НКР. Крупнейшие застройщики могут потерять от 45 млрд до 200 млрд руб. доходов.

Кредитное рейтинговое агентство НКР подготовило три сценария по изменению спроса на первичном рынке жилья в России в 2020 году. В зависимости от продолжительности эпидемии коронавируса и ее последствий агентство дает три варианта развития: умеренный, негативный и кризисный. При первом варианте 20 крупнейших застройщиков могут потерять до 90 млрд руб. своей выручки (или 10% от совокупного дохода за 2019 год), при третьем, наиболее жестком, — более 200 млрд руб.

Как считали

Кредитное рейтинговое агентство НКР («Национальные кредитные рейтинги») создано в 2019 году, является 100-процентной дочерней компанией медиахолдинга РБК. Банк России включил НКР в реестр рейтинговых агентств, аккредитованных для составления кредитных рейтингов.

В основу прогнозов легли данные за 2012–2019 годы: динамика номинального и реального ВВП, средних цен продажи 1 кв. м в новостройках, объемов продаж жилья. Спрос основывается на данных о количестве сделок, зарегистрированных в Росреестре.

Три сценария для девелоперов

Согласно умеренному сценарию, карантин и режим самоизоляции сохранится до конца мая 2020 года. При таком варианте негативные последствия для рынка будут ощутимы весь 2020 год.

• ВВП в 2020 году упадет на 2%, но в 2021-м вырастет на 1,5–2%.

• Спрос на жилье на первичном рынке снизится на 5–10% по сравнению с прошлым годом. Полноценное восстановление спроса на недвижимость может начаться в третьем квартале.

• В апреле—июне застройщики будут предлагать скидки и временно сократят предложение, чтобы поддержать комфортный для себя уровень цен. По итогам года цены останутся на уровне конца 2019 года.

• Общая выручка застройщиков из топ-20 будет на 45–90 млрд руб ниже, чем в прошлом году.

Негативный сценарий, рассчитанный НКР, предполагает, что ограничительные меры на передвижение людей и работу компаний будут сняты не раньше середины 2020 года. В этом случае падение спроса сохранится и во втором полугодии, так как «заметный процент населения лишится существенной части доходов», отмечают в агентстве. Доходы при этом начнут восстанавливаться не раньше четвертого квартала 2020 года.

• ВВП в 2020-м снизится на 4%, а рост в 2021 году составит 1–1,5%.

• Спрос на жилье снизится на 15–20%.

• Застройщики для поддержания продаж снизят цены на 10% и более.

• Выручка топ-20 застройщиков снизится на 130–170 млрд руб. в 2020 году.

Кризисный сценарий предполагает, что ограничительные меры будут сняты не раньше сентября 2020 года.

• ВВП в 2020 году упадет на 6–7%, в 2021-м вырастет на 0,5–1%.

• Снижение цен на жилье для поддержания максимально возможного в этих условиях уровня продаж может достичь 20–30%.

• Спрос на жилье упадет на 25% и более.

• Выручка 20 крупнейших застройщиков сократится на 200 млрд руб. и более.

• Восстановление спроса и цен может занять от двух до четырех лет.

При реализации любого из сценариев крупные застройщики смогут справиться с негативными последствиями без критических потерь, уверены авторы прогноза. Но при негативном сценарии и сохранении сложной эпидемиологической ситуации во втором полугодии 2020 года средние и мелкие игроки рынка, особенно в регионах со слабым платежеспособным спросом, сразу же столкнутся с существенными проблемами в поддержании операционной деятельности, уверены в агентстве. Значительная часть из них может обанкротиться еще до начала затяжного кризиса, полагает НКР.

На чем основаны прогнозы

В НКР называют следующие предпосылки того, что каждый из сценариев может стать реальностью.

• Из-за карантина и самоизоляции покупатели не могут лично осмотреть квартиру или район, где она строится.

• Реальные доходы населения снижаются уже шесть лет, поэтому ажиотажный спрос, как в декабре 2014 года, невозможен. Тогда количество сделок выросло из-за резкой девальвации рубля.

• Снижение доходов и потеря работы затронут значительную часть потенциальных покупателей. Многие отложат решение о покупке квартиры.

• Банки не будут существенно повышать ставки по ипотеке, но может снизиться доля одобренных заявок для заемщиков из наиболее пострадавших отраслей: туризма, гостиничного бизнеса, авиаперевозок, рекламы, общепита, непродовольственного ретейла и т.д.

Кто из застройщиков настроен оптимистично

Основывать прогнозы на сроках карантина сейчас сродни гаданию на кофейной гуще, указывает директор по связям с инвесторами и устойчивому развитию «Группы ЛСР» Игорь Цой. По его словам, нет фундаментальных оснований для падения спроса на недвижимость, в том числе из-за низкой обеспеченности жильем россиян, снижения доходности депозитов и низких относительно исторических уровней ипотечных ставок.

Во время действия ограничительных мер возможно небольшое снижение спроса, но цены не изменятся, так как ограничительные меры носят временный характер, и спрос начнет восстанавливаться после их снятия, считает заместитель директора по продажам группы «Гранель» Сергей Нюхалов. Он уверен, что крупные застройщики пройдут эти периоды «с небольшими потерями».

Расчеты НКР выглядят обоснованными, считает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков. Наименее вероятным, по его словам, представляется третий сценарий, а к базовому он относит первый. Фундаментальных причин для более сильного снижения спроса, чем при первом сценарии, нет и пока не видно резкого снижения, отмечают в «Самолете». «Мы ожидаем уменьшение темпов продаж у основных застройщиков, многие не будут выводить новые объекты. Снижать цены в массовом сегменте просто некуда — проще снизить объем и ограничить строительство новых объектов», — уточняет Волков.

Подобным образом планирует действовать группа ПИК при кризисном сценарии. В ее пресс-службе уточнили, что при необходимости ПИК будет корректировать строительную программу в соответствии с рыночной ситуацией. Например, может снизить объемы вывода в продажу новых проектов и новых корпусов. «Это позволит стимулировать спрос на наши проекты и снизить издержки», — пояснил представитель ПИК.

Коммерческий директор группы МИЦ Геннадий Дикалов прогнозирует, что при первом сценарии у одних застройщиков спрос не упадет совсем, а у других сократится на 10%. При этом при продлении самоизоляции до лета спрос у отдельных компаний может снизиться на 30% — все будет зависеть от того, как быстро перейдут в онлайн все участники рынка, как застройщики, так и регистрирующие органы, подчеркивает Дикалов. Именно на онлайн-продажи и онлайн-бронирование квартир, которое после завершения самоизоляции перейдет в реальные сделки, рассчитывают застройщики, опрошенные РБК.

По мнению Дикалова, говорить о третьем сценарии преждевременно, поскольку меры, которые принимаются правительством, создают предпосылки к более скорому завершению распространения нового вируса на территории России. Нюхалов рассчитывает на то, что меры поддержки отрасли от правительства помогут избежать снижения спроса и цен при кризисном сценарии.

Что власти обещали девелоперам

Для поддержки застройщиков власти уже отменили штрафы за срыв сроков при строительстве жилья до конца 2020 года. Кроме того, согласно антикризисному плану правительства застройщикам в случае падения темпов продаж на первичном рынке планируется субсидировать процентные ставки по кредитам проектного финансирования, эту меру Минстрой и Минфин должны подготовить к 15 апреля.

Кто из застройщиков настроен пессимистично

Руководитель департамента аналитики и планирования продаж компании ФСК Ксения Цаплина, исходя из текущих предпосылок, ожидает развитие событий по третьему описанному сценарию в части падения спроса. При этом она оговаривается, что давать прогноз относительно продления периода самоизоляции сейчас затруднительно. Спрос упадет более чем на 25% и восстановится примерно через год, не исключает Цаплина.

Она прогнозирует, что с рынка уйдут небольшие компании и в связи с этим предложение новостроек сократится также примерно на 25%. Для восстановления предложения понадобится больше времени, чем для восстановления спроса, поскольку у оставшихся игроков будет мало ресурсов для запуска новых проектов с учетом введения проектного финансирования. «Именно новые условия работы не позволят выжившим застройщиками продавать дешевле текущих цен. Ведь нужно будет обеспечивать не только минимальную рентабельность, но и оплачивать услуги банка по предоставлению кредита на строительство», — поясняет Цаплина.

* * *

Спрос на покупку жилья в России начинает падать – Минстрой

07.04.2020

Минстрой констатирует начало падения спроса на покупку жилья в России, заявил глава министерства Владимир Якушев в ходе онлайн парламентских слушаний в Госдуме. По его словам, Минстрой с правительством вырабатывает меры поддержки.

"Те застройщики, которые работают по старым правилам, чтобы вот в этих условиях на сегодняшний день непростых, когда мы предполагаем и наблюдаем уже сегодня, что начинает падать спрос на покупку жилья, и он начинает пропадать по двум моментам: первый момент - это техническая невозможность, потому что люди ограничены в передвижениях, люди не могут посмотреть, что бы они хотели приобрести, даже если у них такое желание появляется. Ну и второй момент - это, естественно, есть некая неопределенность с точки зрения того, а что же дальше будет происходить с короной (COVID -19)", - сказал министр.

По его словам, сейчас на площадке правительства ведутся консультации и вырабатываются меры по поддержке падающего спроса. Планируется создать все необходимые условия для того, чтобы те застройщики, которые достраивают дома по старым правилам - не по счетам эскроу - процедуру достройки завершили.

"Конечно, сегодня мы видим, что спрос начинает спадать, и нам категорически важно поддержать вот эту историю для того, чтобы те застройщики, которые достраивают дома по старым правилам, всю эту процедуру завершили. В противном случае мы можем получить риски увеличения вот этой армии обманутых дольщиков, чего мы допустить не должны", - сказал Якушев.