Обзор: Рынок коммерческой недвижимости России самоуничтожается

Каникулы не сдаются в аренду

У рестораторов и торговцев требуют своевременной платы за помещения

06.04.2020

Авторы: Александра Мерцалова, Анатолий Костырев

Владельцы объектов коммерческой недвижимости, не получившие пока официальных предписаний властей, неохотно идут навстречу арендаторам, которые просят арендные каникулы на фоне распространения COVID-19. По оценкам консультантов, 70% торгцентров и 30% помещений стрит-ритейла отказываются предоставлять скидку или временно заморозить платежи по аренде. По данным “Ъ”, федеральные власти уже на этой неделе могут обязать собственников предоставлять отсрочку по аренде пострадавшим отраслям. Но бизнес это не спасет, считают эксперты.

Далеко не всем арендаторам коммерческой недвижимости удалось договориться о получении каникул по выплатам или льготных условий на период, объявленный Владимиром Путиным нерабочим. По расчетам руководителя департамента торговой недвижимости JLL Полины Жилкиной, 70–80% крупных и средних собственников торгцентров никак не реагируют на письма арендаторов о предоставлении отсрочек или льгот, дожидаясь соответствующего постановления правительства.

В индивидуальном порядке предоставить скидки оказались готовы 15–20% собственников. А полностью освободили арендаторов от выплат на период действия ограничительных мер, по оценкам госпожи Жилкиной, менее 10% владельцев помещений.

В сегменте стрит-ритейла, по оценкам заместителя директора этого направления Knight Frank Ирины Козиной, жесткую позицию занимают примерно 30% собственников. Замдиректора департамента стрит-ритейла Colliers International Лариса Еремина при этом отмечает, что некоторые собственники готовы расстаться с арендаторами, например, из числа рестораторов, ставших первыми жертвами коронавирусного кризиса.

Собеседник “Ъ” на рынке общепита указывает, что еще в конце марта предоставил арендодателю сведения о падении выручки на 42%, в то время как расходы остались прежними. «Нам ответили, что эти цифры укладываются в понятие "неудачный месяц"»,— рассказывает он. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова указывает, что арендаторы сейчас редко полностью освобождают от арендной платы даже закрывшиеся заведения общепита, обычно речь идет о скидках в 20–30% на один-два месяца.

Госструктуры также неохотно идут на уступки арендаторам.

Так, в отсрочке отказало ФГБНУ «Всероссийский селекционно-технологический институт садоводства и питомниководства», получившее просьбу от одного из производителей алкогольных напитков, арендующего у учреждения склад. Копия ответа института есть у “Ъ”. Снижение выручки на фоне распространения COVID-19 в институте сочли «обычным предпринимательским риском». А отсутствие денежных средств, финансово-экономический кризис и изменение валютных курсов не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы, указал арендодатель. В институте на вопросы “Ъ” не ответили. Член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин говорит, что еще две недели назад в послаблении из-за COVID-19 арендаторам отказывали около 50% госструктур. Теперь таких случаев меньше, уверяет он.

Между тем Минэкономики уже разработало проект постановления правительства РФ, который утверждает порядок предоставления отсрочки аренды (копия есть у “Ъ”). Оно применяется к договорам аренды на срок более одного года и к наиболее пострадавшим от COVID-19 отраслям. Исключения — государственное и муниципальное имущество, земельные участки и жилые помещения. Отсрочка может быть предусмотрена на период с 1 апреля по 1 октября 2020 года. Заключительные параметры будут объявлены на следующей неделе, передали “Ъ” в Минэкономики. Там добавили, что отсрочка будет распространяться на все типы имущества в соответствии с наиболее пострадавшими отраслями.

Как отмечает старший юрист компании «Нортия ГКС» Виталия Скалацкая, отсрочка в таком формате немотивированно ограничивает права арендаторов помещений, не отнесенных к торгцентрам. Кроме того, продолжает она, необходима полная, а не частичная отсрочка с марта и до конца 2020 года, так как финансовые проблемы, вероятнее всего, сохранятся у арендаторов и после снятия ограничительных мер.

* * *

Арендаторы покидают небольшие магазины

Свободных помещений в Москве стало больше

Авторы: Александра Мерцалова, Халиль Аминов

10.04.2020

Закрытие в Москве заведений общепита и непродуктовых магазинов во время карантина ожидаемо привело к росту свободных площадей в объектах стрит-ритейла. Сейчас в столице пустует почти 10% таких помещений. Ситуация будет только усугубляться, поскольку в ближайшее время вакантность может увеличиться до 20–30%.

После массового закрытия заведений общепита и непродуктовых товаров из-за пандемии коронавируса вакантность на основных торговых улицах Москвы по итогам первого квартала составила 9,9%, увеличившись на 0,8 процентного пункта относительно конца прошлого года. Этот показатель оказался в 1,6 раза выше среднего значения за последние несколько лет. Такие данные приводятся в исследовании JLL.

Очевидно, что ситуация будет ухудшаться: активность на рынке стрит-ритейла в апреле обрушилась.

Замруководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирина Козина прогнозирует, что доля свободных помещений вскоре вырастет до 15%.

«На рынок будут выходить помещения, которые занимали несетевые игроки, не имевшие необходимого запаса прочности»,— объясняет она. У руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева более консервативный прогноз: по итогам полугодия вакантность составит 12–13%.

Сложившаяся ситуация, безусловно, приведет к снижению стоимости аренды: по прогнозам консультанта «Магазина магазинов» Николая Голопапенко, к концу месяца ставки снизятся на 10–15%.

В JLL уточняют, что некоторое снижение ставок наблюдается уже сейчас. Стоимость аренды помещений стрит-ритейла на Тверской по итогам первого квартала снизилась на 5% (до 90 тыс. руб. за 1 кв. м в год), недвижимость на 1-й Тверской-Ямской подешевела на 6% (до 75 тыс. руб. за 1 кв. м).

Однако снижение ставок не особо помогает в текущей ситуации. «Около 200 компаний являются нашими арендаторами, 95% из них запросили арендные каникулы и скидки. В такой ситуации договоры приходиться пересматривать»,— сообщили в компании R4S (владеет объектами стрит-ритейла). Там добавили, что если в начале марта речь шла о скидке в 50%, то сейчас большинство арендаторов не готовы платить вообще, в том числе обслуживать коммунальные платежи.

* * *

Салоны теряют связь с арендаторами

Часть точек сотового ритейла не выйдет из изоляции

Авторы: Юлия Тишина, Халиль Аминов

15.04.2020

Значительная часть салонов сотовой связи, закрытых по требованию властей во многих регионах России, могут не открыться, если операторы не договорятся о скидках на аренду. Переговоры с арендодателями ведут «МегаФон», Tele2 и другие операторы. Потенциально речь может идти о закрытии 10–15% из 15 тыс. всех салонов связи в стране, считают эксперты, но большинство таких точек были низкорентабельны, и необходимость их сокращения назревала еще до пандемии.

Сотовые операторы могут резко сократить число салонов из-за сложностей, вызванных ограничениями в работе из-за распространения в России коронавируса, рассказали источники “Ъ” на рынке ритейла. По словам одного из них, «МегаФон» может сократить до 200 салонов только в Москве, компания уже оповестила часть арендодателей, что не продлит договоры. В «МегаФоне» сообщили “Ъ”, что пока речь идет о сокращении только 200 салонов по всей России. «Учитывая резкое падение трафика в магазинах, а в некоторых регионах временное закрытие, мы ведем переговоры со всеми без исключения арендодателями о снижении арендных ставок»,— отметил гендиректор «МегаФон Ритейл» Андрей Левыкин. Если не удастся договориться, то количество магазинов, готовящихся к закрытию, может быть увеличено, признает он.

Платить за неработающий магазин или полную сумму аренды при падении трафика в три раза мы не будем»,— подчеркнул он.

Tele2 тоже ведет переговоры с арендодателями о пересмотре условий, сообщили в компании. «Мы считаем докарантинное число точек продаж оптимальным, но с учетом новой роли цифрового канала компания считает, что офлайн-розница должна становиться дешевле»,— пояснил ее представитель. В «Вымпелкоме» (бренд «Билайн») и МТС не комментируют возможность закрытия салонов после карантина. МТС при этом еще до начала пандемии планировал в 2020 году сократить 400 салонов из 5,6 тыс.

Ставки аренды для большинства салонов сотовой розницы уже были снижены в апреле в среднем на 50%, утверждает представитель компании R4S (10% от общего числа арендаторов R4S — салоны операторов связи МТС, «Билайн», «МегаФон», Tele2 и Yota). «Часть из них продолжают работу, некоторые приняли решение закрыть салоны на время карантина. Временно закрытые салоны также продолжают оплачивать аренду помещений»,— говорит он. В частности, «МегаФон», по его словам, сообщил, что планирует продлить договор аренды одного из помещений, но только на льготных условиях.

Проблема сотовых операторов не уникальна, после завершения режима самоизоляции закрытие с высокой вероятностью может ждать и другие розничные точки.

В частности, примерно треть из 90 магазинов косметической сети Natura Siberica могут не открыться, заявил 14 апреля основатель и гендиректор компании Андрей Трубников в эфире РБК.

В общей сложности у сотовых операторов более 15 тыс. салонов, из которых после окончания выходных могут перестать работать 10–15%, считает аналитик Mobile Research Group Эльдар Муртазин. Но уже в 2019 году большинство салонов связи были низкорентабельны либо вовсе не зарабатывали деньги, поэтому необходимость их сокращения назрела давно, уверен эксперт.

Учитывая рост онлайн-продаж и конкуренцию со стороны ритейлеров электроники, в сегменте операторской розницы число салонов действительно избыточно примерно на 2 тыс. штук, согласен гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Вероятность того, что закрытые на время самоизоляции салоны в результате не откроются, велика, считает эксперт, но в этом случае арендодателям будет сложно найти других арендаторов на освободившиеся площади. Наиболее разумным сейчас было бы предоставление сотовой рознице арендных каникул, а в среднесрочной перспективе стоимость аренды можно рассчитывать исходя из динамики продаж, считает господин Бурмистров. В 2020 году продажи операторов в рознице, по его мнению, упадут на 30%.