Офисы пытаются заполнить пустоту

Автор: Елизавета Скобцова

Российские коворкинги столкнулись с оттоком клиентов. Как рассказали “Ъ FM” участники рынка, число пустующих мест к концу весны достигло 20%. А падающие доходы потребителей вынуждают делать скидки и заключать более короткие контракты. Американская сеть рабочих пространств WeWork планирует продать российский бизнес. Покупателем, по данным “Ъ”, станет петербургская компания Page. Есть ли смысл в такой сделке? И какое будущее ждет формат коворкингов в России? Об этом — Владимир Расулов.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Экономическая неопределенность вынудила клиентов коворкингов сократить расходы. Одни компании уменьшили штат и теперь арендуют более скромные и дешевые помещения, чем раньше. Другие — иностранные — либо покинули Россию, либо заморозили бизнес и заселили к себе субарендаторов. В итоге, подсчитали в Knight Frank, почти четверть рабочих мест в коворкингах Москвы пустует.

Если в прошлом клиент торговался редко, теперь приходится идти ему навстречу, говорит директор по развитию сети гибких корпоративных офисов Space 1 Михаил Бродников: «Раньше средний срок был около четырех лет, сейчас речь идет об одном-двух годах обязательного договора. Когда рынок был арендодателя, сроки увеличивались, поскольку они не хотели обсуждать льготы при наличии арендаторов, готовых подписывать его на три года. Теперь рынок переходит к арендатору, и, соответственно, арендодатели идут на уступки».

Гибкие офисы уже дешевеют. Если в начале года аренда одного рабочего места обходилась в 50 тыс. руб. в месяц, то теперь тариф упал на 10% и продолжает снижаться. Для коворкингов это означает работу на грани рентабельности, а высокие кредитные ставки — заморозку новых проектов, объясняет гендиректор сети «Ключ» Георгий Голенев:

«По моим ощущениям, скидка к рынку до спецоперации 10-20%. В первые месяцы сильно падает спрос со стороны маркетинговых агентств и стартапов, которые находятся в районе своего посевного раунда. Следующее — есть проблемы у компаний, которые потеряли инструменты заимствования в рынке и начали сокращать персонал. При этом сохраняется спрос, который после майских праздников усилился, на формат built-to-suit, более крупные лоты от 100 рабочих мест. Это подразделения госкомпаний, крупных промышленных холдингов. И это, наверное, наша основная воронка».

При этом предложений для фрилансеров в пандемию стало меньше. Традиционные сети коворкингов тогда переключились на корпоративных клиентов, а сегмент розницы заняли девелоперы. Они стали сдавать офисы на первых этажах жилых домов. Но это в спальных районах. В центре, отмечают участники рынка, сейчас активно развиваются фудворкинги, то есть рестораны с зоной для работы. Активность фрилансеров, как ни странно, весной заметно выросла, продолжает Георгий Голенев:

«Когда началась вакантность, появилась возможность высвободить отдельные офисы, сделать из них коворкинги, и на них возник свой специфический спрос. Во-первых, он связан с тем, что есть субъекты малого и среднего предпринимательства, которые начали сильно сокращать издержки на офисы и команды. Во-вторых, появилось много разного рода digital-специалистов, которые в этот период остались без работы и ушли на фриланс, начали за свой счет снимать рабочие места в коворкингах».

При этом рынок теряет не только иностранных клиентов, но и игроков. По данным СМИ, американская сеть коворкингов WeWork после 11 лет работы в России ищет покупателя на местный бизнес. Как узнал “Ъ”, активом заинтересовалась петербургская сеть офисов Page. Учитывая состояние рынка, сделка рискованная, зато цена точно не будет высокой, говорит партнер Colliers International Владимир Сергунин:

«Целевая аудитория коворкинга — либо небольшие компании, либо какие-то индивидуальные предприниматели, фрилансеры. Сейчас объем бизнеса объективно упал. Прежде всего в IT-секторе и торговле.

Что касается самого WeWork, то все мы помним, как росла сеть. Они подписывали достаточно дорогие контракты по высоким ставкам, пусть и в очень качественных активах. Поэтому не уверен, что в текущей ситуации спрос на покупку сети будет супервысоким. Или, скажем так, вряд ли кто-то заплатит большую цену. Риском является дальнейшее падение рынка, и вакансия увеличится с 20% до 50%, например. Но я думаю, что к осени он выправится, вряд ли будет долго падать».

От выжидательной тактики коворкинги могут вскоре отказаться. После начала военных действий на Украине их основные арендаторы — IT-компании — перевезли сотрудников в Армению, Грузию и Арабские Эмираты. По словам собеседников “Ъ FM”, в ближайшее время российские сети офисов могут отправиться вслед за клиентурой и открыть локации за рубежом.