Ограниченный ресурс

  Рост числа сделок по перепродаже разработанных участков и принятие новой версии Генплана привели к заметному росту спроса на землю в Санкт-Петербурге. В 2024 году интерес застройщиков к подготовленным площадкам, которых не хватает на рынке, сохранится. Но в целом активность девелоперов пойдет на спад из-за подорожания земли и высокой базы предыдущих лет, ожидают эксперты.

Проект Генерального плана развития Санкт-Петербурга

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Принятие новой версии Генплана стимулировало девелоперов активно пополнять земельный банк. По данным «Петербургской недвижимости», только в период с января по сентябрь участники рынка купили площадки под жилье и апартаменты на 76 млрд рублей, что на 13% выше результатов за весь 2022 год. Всего же по итогам 2023 года общая сумма сделок в регионе приблизилась к 100 млрд рублей, что на 31% больше, чем в 2022 году.

В количественном выражении спрос на земельные участки также вырос. За прошедший год участники рынка приобрели в Санкт-Петербурге 1,2 млн га земли под жилую застройку, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Этот показатель на 45% больше результатов 2022 года.

Купля-перепродажа

Положительная динамика во многом связана с продажей ряда крупных площадок с подготовленной документацией, отмечает руководитель департамента развития группы «Аквилон» Владимир Шмаков. В рамках стратегии по оптимизации земельного банка в 2023 году сразу от трех своих участков избавилась группа ЛСР. Покупателем принадлежавших девелоперу 10,2 га возле пространства «Севкабель Порт» стал холдинг Legenda, а компания «Строительный трест» приобрела у него около 4 га на Шкиперском протоке, 19. Кроме того, ЛСР продала 2,2 га на Петровском острове застройщику Element Development. Пересматривали свой портфель проектов и другие застройщики. Так, «Газпромбанк-Инвест» продал группе «Самолет» 3,8 га на Васильевском острове, а ФСК — 1,1 га на Московском шоссе DVA Group.

«Интерес к готовым участкам в первую очередь объясняется высокими рисками при согласовании проектов с нуля. Учитывая большое количество бюрократических тонкостей, этот процесс может сильно затянуться, тогда как покупка земли с документами позволяет избежать временных затрат»,— объясняет господин Шмаков. Разработка проекта и документации с согласованиями обычно занимает пару лет, что не всегда отвечает текущей тактике развития компании, подтверждает коммерческий директор группы компаний ПСК Сергей Софронов.

На фоне значительного роста ключевой ставки приобретение подготовленных площадок стало еще более привлекательным, констатирует директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. Без градостроительной документации проектное финансирование получить невозможно, а бридж-кредит обойдется очень дорого — 18–19% годовых, подчеркивает аналитик.

В свою очередь для продавца выход из готового проекта является хорошим способом зафиксировать прибыль, указывает директор компании Element Development Виталий Коробов. Большая часть участков в черте города приобреталась до значительного подорожания, поэтому их перепродажа после получения разрешения на строительство является очень выгодным вариантом, соглашается Антон Орлов. По его словам, в условиях дефицита готовых площадок на один лот в хорошей локации зачастую претендуют несколько застройщиков и собственники имеют возможность выбрать лучшее предложение. На приобретение 59 га с разработанной документацией в Санкт-Петербурге девелоперы потратили в общей сложности 26 млрд рублей, тогда как в 2022 году на 43,7 млрд рублей было куплено 378 га, напоминает аналитик.

Продажа подготовленных участков позволяет застройщикам направить вырученные средства на пополнение земельного банка под будущие более перспективные проекты, уточняет генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Кроме того, это дает возможность перераспределить портфель — уменьшить долю одного класса недвижимости в пользу другого или сосредоточиться на освоении локаций с более высоким уровнем спроса, замечает топ-менеджер.

Периферийное развитие

Другим стимулом для покупки земельных участков стал перевод под жилую застройку ряда площадок в новой версии генерального плана, подчеркивает Владимир Шмаков. По его словам, многие сделки заключались с отлагательными условиями в расчете на успешное изменение функциональной зоны. Некоторые участники рынка также пополняли земельный банк впрок, поскольку количественного увеличение доступных для приобретения участков не предвидится, добавляет господин Шмаков.

Но из-за того, что подавляющее число заявок на изменение функции бывших промзон в генплане были отклонены, многим девелоперам придется переориентироваться на периферийные районы Петербурга, отмечает Виталий Коробов. «Крупные застройщики уже обратили свое внимание на Пушкинский район и территории Ленобласти, граничащие с городом. Стоимость квадратного метра подобных площадок и чек сделки в таких локациях существенно ниже, чем в центральных районах города»,— комментирует он.

Свободные территории в ближайшее десятилетие останутся основным ресурсом для жилого строительства, полагает Сергей Софронов. По его оценке, в новом генплане на них приходится 66% от всей территории под потенциальную жилую застройку.

В черте города к перспективным локациям можно отнести намывные территории Васильевского острова и так называемый «серый пояс» (наиболее интересные участки расположены в Калининском, Невском и Московском районах), перечисляет Денис Заседателев. Однако процесс редевелопмента идет довольно сложно из-за отсутствия единого плана развития промышленных территорий, сетует он. В Ленобласти интерес представляют локации, которые находятся в 5–10 км от Кольцевой автодороги и сложившихся районов застройки, продолжает топ-менеджер.

Охлаждение спроса

В этом году интерес к новым земельным участкам сохранится, ожидает Владимир Шмаков. «Несмотря на несколько турбулентное время, жизнь идет своим чередом — людям всегда будут нужны дома. Застройщики сдают проекты согласно запланированным срокам, и им необходимо начинать новые для обеспечения компании стабильной работой, а населения — жильем»,— комментирует он.

Без особых потрясений спрос на первичном рынке недвижимости будет стабильным, а значит, сохранится и интерес к приобретению площадок, соглашается Денис Заседателев. «Однако из-за высокой стоимости земли каждый конкретный участок или проект с готовой документацией будет тщательно рассматриваться. Наиболее ликвидными остаются территории под жилое строительство, где можно достаточно быстро выйти на реализацию проекта при условиях стабильной ситуации»,— считает он.

Но сопоставимой с прошлым годом активности девелоперов на земельном рынке ожидать не приходится, уверен Сергей Софронов. «Имевшийся ажиотаж разогрел рынок, и поднявшиеся цены на землю не позволяют говорить о том, что и дальше будет сохраняться столь же высокий спрос. Возможно, ее стоимость будет снижаться — и тогда может быть какая-то активизация»,— рассуждает он. К тому же в городской черте не хватает площадок — и чем дальше, тем сильнее обостряется эта проблема, резюмирует господин Софронов.

В этих условиях тренд будет смещаться на освоение существующих площадок, утверждает Антон Орлов. «У многих девелоперов уже накоплен внушительный земельный банк: за последние три года застройщики купили в агломерации около 3 тыс. га»,— поясняет он. Крупные компании пополнили запасы на годы вперед, подтверждает Сергей Софронов, поэтому спрос с их стороны неизбежно будет снижаться.