Падение цен ударило по самым великолепным пузырям недвижимости в США

Цены в Сиэтле резко падают. Цены на квартиры в Нью-Йорке с начала года почти не изменились. Первый слабый спад в Сан-Франциско, Далласе, Денвере и т. д. Что-то назревает.

На поверхности все по-прежнему выглядит сильным. Цены на особняки в США в августе выросли на 5.8% в сравнении с августом прошлого года (без поправки на сезонные колебания), согласно опубликованному сегодня утром национальному индексу цен на жилье Кейса – Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index). Темп роста замедлялся и теперь впервые в этом году упал ниже 6%. Индекс пребывает на 11.5% выше случившегося в июле 2006 г. пика «жилищного пузыря №1» в этом тысячелетии, названного «пузырем» и «неустойчивым» только после краха. Но мы склонны забывать, и теперь этот пик лопнувшего пузыря стал новой нормальной базой «здорового» жилищного рынка. Индекс взлетел на 53% со дна «жилищного спада №1»:

Американский индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера по намеренно публикуется с задержкой. Он представляет собой трехмесячное скользящее среднее; сегодняшняя публикация относится к июню, июлю и августу. Индекс основан на «парах продаж». Он сравнивает цену продажи жилья в текущем месяце с последней транзакцией по тому же жилью в предшествующие годы. Для получения каждой точки графика индекс также включает другие факторы и использует алгоритмы, но он не предоставляет долларовые уровни в цен, в отличие от медианного ценового индекса. Индекс фокусируется на особняках, но имеет специальные подиндексы для квартир. Он был установлен на уровне 100 для января 2000 г. Значение индекса 200 означает, что отслеживаемые индексом цены удвоились – что наблюдается в случае почти всех городов из списка.

Индекс не использует поправку на инфляцию, но сам является показателем инфляции – не инфляции потребительских цен, а инфляции цен активов, в частности инфляции цен на жилье. Он показывает, насколько доллар со временем теряет покупательную способность относительно покупки того же жилья.

Вот уже несколько месяцев мы наблюдаем первые признаки ухудшения фундаментальных показателей на некоторых горячих локальных рынках жилья: спад продаж, рост предложения, растущее число дней на рынке и т. п., хотя цены, согласно индексу Кейса – Шиллера, пока не осуществили разворот. В числе этих рынков был Сиэтл, но теперь цены в Сиэтле решительно пошли на спад.

Вот самые зрелищные жилищные пузыри в крупных американских городах:

Сиэтл:

О-ля-ля! После исторического скачка цены на жилье в Сиэтле сделали нечто гнусное и немыслимое: упали в августе в сравнении с июлем на 1.6% – на 1.6% всего за месяц! До этого они немного снизились в июле в сравнении с июнем. В целом за два месяца индекс потерял 2%. Вследствие данного спада после скачка индекс вернулся к уровню апреля. Месячный спад в августе особенно интересен, потому что августовские показатели (за июнь, июль и август) не являются сезонно слабыми, и рост цен был нормой в каждый август со времени жилищного спада, кроме 2014 г., когда индекс оставался без изменений.

Таким образом, теперь в Сиэтле сценарий меняется. Скорее всего, это подтверждает переломную точку, отмеченную мною в прошлом месяце. За последние 12 месяцев индекс все еще вырос на 9.6%, но это меньше, чем 12.0% годового роста в июле. Индекс на 31.9% выше пика сумасшедшего жилищного пузыря №1 в Сиэтле (июль 2007 г.), но этот показатель также ниже, чем зафиксированные в июле 35%:

Сиэтл – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Спад в июле и августе

Бостон:

Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера для Бостона в августе был практически без изменений относительно двух предыдущих месяцев. За год он вырос на 5.4%, тогда как в предыдущем месяце было 6%. Во время бостонского жилищного пузыря №1, с января 2000 г. по октябрь 2005 г., индекс взлетел на 82%, прежде чем упасть. Сейчас он превышает тот сумасшедший пик на 18.7%:

Бостон – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Денвер:

Согласно индексу Кейса – Шиллера, цены на жилье в Денвере в августе слегка снизились относительно июля, положив конец серии 33 месячных повышений подряд. За год индекс вырос на 7.7% (тогда как в предыдущем месяце годовой рост составлял 8.0%), и сейчас он на 55% выше пика июля 2006 г. Обратите внимание на плоскую вершину:

Денвер – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Даллас – Форт-Уэрт:

Ох, ребята, и Даллас туда же! Цены на жилье в агломерации Даллас – Форт-Уэрт в августе немыслимо снизились относительно июля, положив конец блистательной серии из 54 месячных повышений подряд. За год индекс Кейса – Шиллера вырос на 4.7%, но это меньше, чем годовой рост 5.0% в июле. С пика жилищного пузыря №1 в июне 2007 г. индекс взлетел на 48%. Обратите внимание на плоскую вершину:

Даллас – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Атланта:

Здесь пока все по-прежнему: цены на жилье в Атланте, согласно индексу Кейса – Шиллера, в августе выросли на 0.3% относительно июля и на 5.8% за 12-месячный период. Они превышают случившийся в июле 2007 г. пик феерического жилищного пузыря №1 в Атланте на 8%:

Атланта – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Портленд:

Портленду также нездоровится. В августе индекс Кейса – Шиллера для Портленда немного снизился в сравнении с предыдущим месяцем. Индекс вырос на 5.4% за год (в июле годовой рост составлял 5.6%), на 26% с сумасшедшего пика жилищного пузыря №1 в июле 2006 г. и на 135% с 2000 г.:

Портленд – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Область залива Сан-Франциско:

И Сан-Франциско туда же! Индекс Кейса – Шиллера для Сан-Франциско включает пять округов: город/округ Сан-Франциско, северная часть Кремниевой долины (округ Сан-Матео), часть Ист-Бэй (округа Аламида и Контра-Коста) и часть Норт-Бэй (округ Марин). В августе индекс упал на 0.3% относительно предыдущего месяца, но за год вырос на 10.6% (в предыдущем месяце годовой рост составлял 10.8%). Индекс вырос на 41% относительно пика жилищного пузыря №1 и на 169% с 2000 г.:

Область залива Сан-Франциско – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Цены на квартиры в пяти округах области залива Сан-Франциско, отслеживаемые индексом Кейса – Шиллера отдельно, придерживаются похожей траектории, как и цены на дома, но здесь месячный спад наблюдается уже второй месяц подряд, и теперь цены вернулись к уровню апреля 2018 г.

Лос-Анджелес:

Индекс Кейса – Шиллера для Лос-Анджелеса в августе немного вырос, а годовой рост составил 6.2% (в июле было 6.5%). С января 2000 г. по июль 2006 г. индекс раздулся на 174%, после чего рухнул. Сейчас индекс превосходит сумасшедший пик жилищного пузыря №1 на 3.5%:

Лос-Анджелес – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Квартиры в городе Нью-Йорк:

Цены на квартиры в Нью-Йорке в августе подскочили на 1.4% относительно июля после нескольких месяцев спада, согласно индексу Кейса – Шиллера для квартир. В результате индекс вернулся к уровню февраля. Он все еще немного ниже мартовского пика, но за год индекс вырос на 1.3%. Обратите внимание на условно плоскую вершину, простирающуюся до февраля этого года:

Квартиры в Нью-Йорке – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Источник: S&P/Кейс – Шиллер, через FRED, Федеральный резервный банк Сент-Луиса

Данные индекса Кейса – Шиллера охватывают также другие города, такие как Майами и Лас-Вегас, не достигшие пока высот предыдущего пузыря и, следовательно, не вписывающиеся в тему «самых зрелищных жилищных пузырей в Америке». Возможно, однажды и они к ним присоединятся. Но к тому времени индекс для некоторых из рассмотренных здесь лидеров может полететь вниз. И это также будет типичное явление: во время жилищного пузыря №1 цены в некоторых городах осуществили разворот в начале 2006 г., тогда как в других – во второй половине 2007 г.

Однако есть много не менее зрелищных жилищных пузырей в городах, не охваченных данными индекса Кейса – Шиллера, таких как раскаленный рынок Нэшвилла. Поэтому эти города не могут быть включены в наш обзор. Нам их очень не хватает.