Почему американская недвижимость застряла и почему все остальное за ней последует

27.04.2014

Нелегко быть экономистом из мейнстрима. Вы занимаетесь построением моделей, которые становятся вашей специализацией. И когда эти модели оказываются не способны описывать и предсказывать реальность, вам остаётся недоумевать по поводу смысла всей этой деятельности.

Последним примером служит американский рынок недвижимости. Кейнсианские экономические модели говорят, что если понизить процентные ставки по ипотеке, то будут покупать, продавать и строить больше домов. Простой пример причинно-следственной связи. Но сегодня ставки по ипотеке находятся на уровне, который поколение тому назад вызвал бы бум покупок, занятость растёт - а продажи домов, строительство домов и объем ипотечных кредитов никак не изменяются. Zero Hedge и Automatic Earth недавно опубликовали хорошее обсуждение текущего состояния жилищного рынка. См. статьи:

Застой на рынке жилья поражает экономистов Economists Stunned By Housing Fade

Американская недвижимость испытывает трудности US Housing is Down For the Count

В обеих статьях делается вывод, что рынок жилья в упадке и становится слабее. Но реальный вопрос - что это означает для остальной экономики. Самостоятельный ли это рынок с отдельными проблемами спроса/предложения, или это знак о грядущих изменениях в потребительских расходах, налоговых поступлениях в бюджет и инвестициях в бизнес?

Аргумент в пользу последнего таков: вливания вновь создаваемых денег в финансовую систему поднимают цены активов, и это убеждает людей в том, что они достаточно богаты, чтобы позволить себе новые машины, новую одежду и хороший отпуск - и больше акций, облигаций и домов.

Но этот «эффект богатства» действует, только когда уровень долга в системе достаточно низкий, только в этом случае новые бумажные прибыли могут изменять поведение. Если у людей долг уже и так слишком много долгов, они не склонны делать новые займы, даже если процентные ставки низки как никогда, и вздутые цены активов поддерживать всё труднее. Они застревают или начинают изменяться медленнее, что обращает эффект богатства вспять и высасывает воздух из экономики.

Причина, почему многие экономисты не видят сворачивание рынка жилья и не думают, что это в любом случае повлияет на остальную систему заключается в том, что обычно кейнсианские модели не уделяют внимания балансу общества. Считается, что определённый объём нового долга должен повысить «совокупный спрос» на ту же сумму, безотносительно к тому, свободны ли от долга правительство и потребители, или обременены горой прошлых обязательств. Конечно, это ложное допущение. Долговые обязательства играют важную роль, и тот факт, что уровень долга, особенно студенческих ссуд, бьёт рекорды, вероятно, объясняет, почему рынок жилья ведёт себя не по сценарию.

Также топливом для бума на основе «эффекта богатства» является рынок акций. Здесь также замечательный рост совпал со скачком долга, в данном случае маржинального долга, который появляется у инвесторов, когда они делают займы под залог ценных бумаг, чтобы купить ещё ценных бумаг. В конце прошлого года маржинальный долг достиг нового рекорда, и с тех пор вырос ещё больше. Сейчас он на таком уровне, что, судя по прошлому, это означает меньший импульс на каждый заимствуемый доллар. В дальнейшем инвесторам будет сложнее создавать большие прибыли за счёт заимствования денег и покупки дополнительных акций. Получать прибыли будет казаться всё более разумным, пока продавцы не возобладают над покупателями и не произойдёт коррекция рынков.

Реальная стоимость долгов с финансовым плечом на Нью-Йоркской бирже и фондового индекса S&P 500 с поправкой на сегодняшние доллары

Здесь Джон Хассман (John Hussman) даёт прекрасное объяснение, почему сейчас практически каждый оценочный показатель изображают жёлтым или красным цветом.

Если акции выйдут на плато или начнут падать, что это будет означать для правительственной политики использования пузырей активов для накачки потребительской экономики? Наверное, это вызовет её крах. Вопрос - когда.

Хассман отмечает, что периоды крайней переоценки, такой как сегодня, являются хорошими индикаторами низких средних рыночных доходов в последнее десятилетие, но не обязательно знаками прекрасной торговли. Рынки могут стать более переоцененными, прежде чем встанут. Но это повысит риск краха, что даже сильнее повлияет на психику инвесторов. Так или иначе, в этом году или в следующем, эффект богатства станет эффектом бедности, и владельцы активов станут их продавцами. 
аватар

Рубино, Джон

Rubino, John

Основатель портала DollarCollapse.com, соавтор вместе с Джеймсом Терком книги Крах доллара (The Collapse of the Dollar, Doubleday), и автор книги Чистые деньги: в поисках успешных акций в зеленых технологиях (Clean Money: Picking Winners in the Green-Tech Boom, Wiley).

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 16

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Oleg 19.05.2014 в 10:27
А когда же российская недвижимость застрянет и все остальное за ней последует?????????
Макс 19.05.2014 в 11:50
Вот так то, Граждане! Уже пора держать ухо востро! А теперь каждый из Вас вспомните сколько стоил квадратный метр в Вашем городе? И сколько стоит сейчас? И когда примерно ожидать движения вниз?
Константин 20.05.2014 в 09:08
Я как дурак с 2011-12 года жду падения цен на российскую недвигу... Все жду , жду... А цены все растут, растут и ни фига не падают... !!! Я уже думаю , не лоханулся ли я... Вроде все везде плохо. И я количество просрочек по кредитам растет и рынок автомобилей встал, и количество неплатежей среди юриков растет и количество банкротств... А вот цены на недвигу либо растут либо стоят... но НИ ФИГА НЕ ПАДАЮТ !!!!!!!! Я уже устал ждать "в горячем старте"... Вокруг меня народец вкладывается, а им так весомо - еще не время, цены должны упасть, застройщики потом сами к вам прибегут... Но вот хрен вам... И застройщики не бегут и цены не падают... И золото не растет...
Константин 20.05.2014 в 09:17
Макс, я наизусть знаю сколько и на какие квартиры/офисы/магазины и пр. стоил квадратный метр в моем городе как минимум с 2005 года... Да в конце 2008 - начале 2009 года цены на недвижку просели процентов этак на 15, а то и 20 %, и вообще рынок замер... Но потом, с 2010 года, взрывной рост как спроса, так и цен. Я сам в 2009 отхватил 4 объекта "на дне". Вот сейчас не знаю что делать. Продавать и фиксировать прибыль - а дальше что ? И вообще куда вкладываться... Вот если бы опять упало... но ведь, етить его, не падает. Драг мет. уже затарил и больше не вижу смысла... Всяко выходит, что обычный депозит в гос. банке является лучшей инвестицией за период последних двух лет и в текущем моменте.
Константин 20.05.2014 в 09:25
Тем кто будет орать что инфляция сжирает банковский депозит сразу возражение - если у вас 500 тыс. руб. , то повышение цен на молоко/хлеб, коммуналку, автомобили и пр. для вас будет иметь значение. А когда сумма переваливает за 10 млн. , то инфляция на продукты питания и прочую мелочь для вас перестает существовать... Данный капитал вы уже начинаете сравнивать не с ценами на молоко , а с ценами на квадратный метр... И тут ... я повторяюсь, обычный банковский депозит может дать вам лучший прирост без особых рисков. И ваш капитал даже обгонит рост цен на недвижимость...
Алексей72 20.05.2014 в 11:55
Константин, полностью согласен с вами. Сам много лет работая риэтором с 2011-2012 г. ожидаю снижения цен и .... ничего не происходит, более того - растут. Цены в Москве "держит" ипотека. Снижение ставок, разные программы от Сбербанка, ВТБ24 и опасения граждан потери и(или) обесценения средств толкали людей срочно вкладывать все что есть в городскую недвижимость. Здесь важно отметить, что разные вкусные программы гос.банков, есть результат давления правительства и лично ВВП,( вспомним заявления ВВП о проц.ставких - "совесть совсем потеряли" 2011г., "плач" Грефа, что кредиты выдают практически себе в убыток 2012г и т.д.) Инфо из СМИ со ссылкой на данные рег.палаты, что ипотечные сделки это около 30% всех сделок - верно, но, в любой альтернативной сделки от 3-х квартир в цепочке - одна обязательно с привлечением ипотечных средств и как правило именно она "двигает" сделку(заемные средства).
Алексей72 20.05.2014 в 12:20
Имея в январе 2007 года условно 100 000 рублей делал расчет доходности влажения этих средств во вторичную недвижимость эконом.класса в Москве, вклад рублевый средних банков(не далее ТОП -150) и долларовый вклад. Квартира сдается в аренду, вклады с капитализацией. В январе 2014 г. смотрим и: 1 - место - рублевый вклад, 2 - квартира( рост стоимости метра + аренда ) 3 - долларовый вклад( если учесть сегодняшний курс 35 - 2 место) Вывод: очевиден (хоть премию проси у Минфина) P.S. сам держу в долларах, и сейчас "влетел" с "Огнями Москвы". Выдадут нашими любимыми рубликами, по пока самому минимальному курсу за последнее время курсу 34.70 Специально раняют что ли, надо поприсмотреться!!!
Артур 20.05.2014 в 12:21
Всем привет, отвечу Константину, у нас лично по городу, только ипотека выросла в 2 раза, т.е. с 2 милиардов до 4.5 где то (это где то за 2-3 года), вот и ценики на недвижимость активно пошли вверх. Ипотека активно прет и прет, кол-во банков предлагающих ипотеку растет каждый день. + к этому 700 мл. рублей субсидия молодым. + с коммерческого строительного рынка ушел крупный застройщик строить военное жилье на 2-3 года. Мелкие фирмы строят дома долго.... как миниум 2-3 года. Вывод чтоб ценики резко пошли ввниз, надо чтоб ипотека резко упала в объемах раза в пять... Резко будут продаваться лишние квартиры если % по вкладам пойдут выше 12 % , а цены на недвижимость медленно пойдут вниз, либо резко... на 10 % , Слишком много денег идет в недвижимость. и разных, в том числе грязные - взятки, т.п. А простой народ тупо хочет квартиру, любым путем. мы еще не слышали чтоб массово изымались квартиры у народа - из за не уплаты % по ипотеке.
Артур 20.05.2014 в 12:34
На кануне и в первой стадии кризиса выгодно сидеть в баксах, т.к. рубль сильно обвалиться, т.к. рубль не мировая валюта. Но аккуратно, как кризис разогреется, баксы все скидывать нафиг. Вот вопрос куда бы вы перекладывались ? не знаю...я. Доступного Физического золота в РФ нет. Один вариант купить золото на бирже у золотого фонда, который уже работает в РФ. По информации от "профи" весной должен быть кризис. Видать его опять отсрочили. P/S/ У кого есть информация почему и кто не хочет убрать НДС с продажи слиткого золото ??? Хотя бы взяли и оставили 2 % НДС, вместо 18 %
golden 20.05.2014 в 08:26
Доступное золото у нашего дилера. НДС не отменят,налоги берутся у источника сырья и работают несколько другие принципы налогообложения...
LPG Creator 21.05.2014 в 03:57
Безналоговая золотая гавань - ближнее зарубежье. Про Белоруссию и Украину сейчас не скажу, но прибалтика давно открыла объятья.
Макс 21.05.2014 в 10:42
Константин! В аккурат имею ввиду, что цены на недвижимость продолжат расти и далее. Ситуации похожей на 2009 год не будет еще долго.
Макс 21.05.2014 в 11:17
А драгмет - серебро - планово закупал, закупаю и продолжу закупать. Спешить незачем. Вспышка вверх по-любому будет. Без паники и спешки, прям как китайцы.
Артур 22.05.2014 в 07:25
to golden: Вот самое интересное почему Прибалтике можно а РФ нет ? Все так неспроста, Неужели Прибалтика побогаче РФ ? Просто они умнее, если страна будет накапливать драг метал в любом юридическом владении, то в случае кризиса они будут обеспеченны финансовой подушкой, которая никак не зависит от США, Европы. Даже я слышал ВВ не смог пробить НДС на золото. Кто ж так контролирует НДС ? Минфин РФ ? Получается Россия так и не стала страной для народа, хоть в чем то.
Константин 22.05.2014 в 08:18
Артур а вы думаете что-нибудь изменилось бы с отменой ндс или снижением ставки ? наши граждане что сейчас золото не покупают и даже смеются над теми кто это делает, что с отменой НДС покупать его не будут. Сейчас народ золото уважает еще меньше, чем в советское время. Тогда хоть ювелирку брали, кольца-цепи ценились, а сейчас это дурной тон. Да и , кому надо тот золотые монеты берет не в СБ, а с рук или с аукционов или у тех же дилеров. Там цены не такие дешевые как в ОАЭ например, но со сберовскими не сравнить.... Тока все равно не берут, менталитет не тот, что на востоке, а пропаганда и соц реклама отсутствует...
Oleg 22.05.2014 в 02:16
Просто интересно, когда в РФ произойдет ипотечный дефолт, а то жилья строят и строят, ипотеку берут и берут... Неужели все так прекрасно, радужно и стабильно то всё в России ?????