Почему канадский жилищный пузырь может стать вашей проблемой

Автор: Джастин Спиттлер (Justin Spittler)

Какой дом вы бы купили за $1 млн?

Недвижимость на побережье ... особняк на огромном участке ... может быть, роскошную квартиру?

Все из вышеперечисленного было бы возможно в большинстве городов. Но вам стоит умерить пыл, если вы живете в Торонто.

Потому что на $1 млн вы себе там много позволить не сможете.

Просто посмотрите на этот дом. Недавно он был продан за C$1,050,000 ($780,000 или 44 млн руб).

Источник: The Globe and Mail

Это на 63% выше, чем оценочная стоимость этой собственности в январе 2016 года. И если бы эта ситуация уже не была достаточно сумасшедшей, цена продажи этого дома оказалась на C$370,000 выше цены листинга, пробыв на рынке лишь 10 дней.

Из-за этого домишки на востоке Торонто разгорелась настоящая война покупателей.

Вот еще один пример.

Этот дом пробыл на рынке всего шесть дней, прежде чем его смели с рынка. Покупатель выложил за него C$988,018. Это в два раза больше, чем за него просил владелец.

Источник: blogTO

Судя по всему, покупатель не получил сладкий кусок за свои три копейки. Только посмотрите на кухню. Похоже, что ее не ремонтировали с 1970-х гг.

Источник: blogTO

• И это происходит по всему Торонто...

В прошлом месяце средний дом в регионе Большого Торонто продавался C$916,567. Средний отдельно стоящий дом продавался за C$1.6 млн.

Справедливости ради скажем, что Торонто - отличный город. Там есть чем заняться. В Торонто отличные рестораны. К тому же это пульсирующее сердце финансовой системы Канады.

Недвижимость в Торонто должна быть довольно дорогой. Но цены на жилье в Торонто сейчас не просто дороги. Они безумно дороги.

Миллион долларов едва купит вам сараюшку. И тем не менее, люди выстраиваются в очередь за этими сокровищами.

Что же это такое? Люди в Торонто с ума сошли?

Сошли, в какой-то мере. И все это потому, что рынок жилья Торонто находится в огромном пузыре. Так бывает, когда цены на активы растут так сильно, что теряют связь с реальностью.

Я делаю этот вывод исходя не только из личных историй. Статистические данные тоже кричат «пузырь».

Сегодня я рассматриваю эти цифры. К концу этого эссе вы поймете, почему рынок жилья в Торонто готовится к взрыву ... и почему это может иметь серьезные последствия для американских инвесторов.

Но сначала давайте посмотрим на данные.

• Цены на жилье в Торонто выросли параболически...

Они растут 14 месяцев подряд.

В марте 2017 года средняя цена дома в Торонто выросла на 33% по сравнению с прошлым годом. Это самый большой месячный скачок с февраля 1989 года.

Цены растут так быстро, что многие люди покупают дома, даже не посмотрев на них. На самом деле, одна местная инспекционная компания недавно сообщила о 30%-ном падении осмотров домов.

Это серьезный сигнал тревоги.

То есть рынок настолько перегрет, что многие покупатели не могут потерпеть даже один или два дня, чтобы совершить осмотр дома. Если они будут медлить, кто-то другой может купить эту недвижимость.

• Конечно, рост цен на жилье может быть признаком здоровой экономики...

Но такое можно сказать только тогда, когда остальная экономика не отстает от рынка жилья.

Но в Торонто это не так.

Дело в том, что типичная семья в Торонто зарабатывает около C$76,000 в год. Основываясь на этом, типичный житель Торонто может позволить себе купить дом за C$362,775.

Тем не менее, средний дом в Торонто стоит сегодня около C$916,567. Это почти в три раза больше, чем люди могут себе позволить.

• Самое страшное, что это происходит по всей Канаде...

Просто посмотрите на график Канадского индекса цен на жилье от Teranet. Он отслеживает цены на жилье в Канаде.  

Очевидно, что цены на жилье в Канаде резко выросли. Средний дом в Канаде сегодня стоит на 58% больше, чем на пике прошлого североамериканского пузыря недвижимости.

• Вы, наверное, подумали, что после такого скачка канадский рынок жилья остынет…

Но и этого не происходит.

По данным Национального банка Канады, цены на жилье растут на 10% и более (в годовом исчислении) на половине городских рынков страны.

И если бы все это не было достаточно тревожным, цены на жилье в Канаде теперь оторвались от реальности.

Ниже вы поймете, о чем я говорю. Этот график сравнивает цены на жилье в Канаде со средним годовым доходом в стране.

Покупка дома в Канаде никогда не стоила так дорого...

Очевидно, что не канадская экономика питает бум на рынке жилья страны.

Его питает долг.

Короче говоря, люди по всей Канаде занимают огромные суммы денег, чтобы купить дома, которыми им ни в коем случае не стоит владеть.

График ниже иллюстрирует мой тезис.

Он сравнивает уровень задолженности домохозяйств в Канаде со средним уровнем располагаемого дохода.

Как видно на графике, средний канадец сейчас глубже в долгах, чем средний американец на пике последнего бума на рынке жилья в США.

Отношение долга к располагаемому доходу: в США (синим), в Канаде (зеленым)

• Короче говоря, рынок жилья в Канаде - это один большой карточный домик ...

Теперь окончание вечеринки – лишь вопрос времени.

Когда это произойдет, канадская экономика развалится, потому что на недвижимость сегодня приходится 12% канадского ВВП.

Конечно, вас все это может не волновать, если вы живете в Соединенных Штатах.

Но вы должны понимать, что Канада – один из важнейших торговых партнеров Америки. Мы ежегодно отправляем им товары и услуги на сумму более $200 млрд.

Другими словами, у США будет серьезные проблемы, если канадский рынок жилья сгорит.

Грядущий канадский жилищный кризис может стать причиной следующего финансового кризиса в США.

Большинство аналитиков на это не обращает внимания. Они слишком заняты внутренними американскими проблемами.

Это серьезная ошибка. В конце концов, если мы извлекли хоть какой-то урок из финансового кризиса 2008-2009 гг, так это то, что проблемы в одной стране могут распространиться на всю глобальную экономику как лесной пожар.

Американские инвесторы не могут игнорировать происходящее в Канаде.

• Если вы еще этого не сделали, я рекомендую вам произвести «кризисную изоляцию» вашего благосостояния прямо сейчас...

Вот как начать.

Отложите какое-то количество наличных. Владение наличными поможет вам избежать больших убытков в случае краха на фондовом рынке США. Это также даст вам возможность покупать акции, когда они подешевеют.

Владейте физическим золотом. Золото - это самая надежная тихая гавань. Оно пережило все финансовые кризисы в истории. Нет сомнения в том, что оно переживет и следующий.