Почему рынок недвижимости США снова рушится …

Автор: Джастин Спиттлер (Justin Spittler)

Начался новый кризис в сфере американской недвижимости.

Возможно, вам будет трудно в это поверить. В конце концов, правительство США приняло всевозможные законы и постановления после последнего жилищного кризиса. Эти меры должны были защитить нас от повторения финансового кризиса 2008-2009 гг.

К тому же, цены на жилье в США растут, а не падают.

Но я говорю не о рынке жилья. Я говорю о коммерческих розничных площадях.  

В пятницу я сообщил вам о мощном кризисе, разрывающем на куски традиционную розницу.

Повторю, что американцы не тратят деньги, как в старые добрые времена. Они не так часто бывают в торговых центрах и универсальных магазинах. Они больше покупают в сети.

Очевидно, что это плохо для розницы в целом и магазинов одежды в частности. Кризис также убивает компании, владеющие и управляющие коммерческой недвижимостью.

Причины этого я объясню в сегодняшнем Послании. Я также скажу вам, какие акции на рынке недвижимости следует избегать любой ценой.

Но сначала вам нужно понять, почему этот столп рынка недвижимости заваливается набок ...

• В США слишком много торговых площадей ...

Посмотрите на график ниже.

Он показывает количество торговых площадей на одного человека в Соединенных Штатах и шести других крупных странах (Канада, Австралия, Великобритания, Франция, Китай, Германия) в квадратных футах (100 квадратных футов = 9.29 квадратных метров).

Здесь ясно видно, что в США в два раза больше торговых площадей на одного человека, чем в Австралии и более чем в четыре раза, чем Великобритании.

В этом не было бы проблемы, если бы спрос на торговые площади оставался высоким. Но это не так. На самом деле, он резко падает.

• Крупнейшие розничные сети Америки закрывают магазины тысячами ...

Как мы уже говорили ранее, розничные сети в США уже объявили о планах закрыть 1500 магазинов в этом году.

Крупные универмаги – главная тому причина ...

Крупнейшая сеть американских универмагов, Macy’s, планирует закрыть 68 магазинов.

J.C. Penney, еще одна крупнейшая сеть, планирует закрыть от 130 до 140 магазинов в ближайшие месяцы. Тем временем, исторический эталон американской розницы Sears желает закрыть 150 магазинов.

Это серьезнейшая проблема.

• Универмаги - это то, что профессионалы в сфере недвижимости любят называть «якорями» ...

Они занимают больше места, чем любой другой арендатор. Они дают львиную долю дохода от сдачи в аренду торгового центра. И они направляют потоки покупателей.

Короче говоря, универмаги - важнейшие арендаторы торгового центра. И их очень трудно заменить, если они уходят.

Это не должно быть для вас сюрпризом. В конце концов, сколько компаний нуждается в 10,000 м² площадей или нескольких этажах?

Таких компаний очень мало.

Если торговый центр теряет арендаторы универмаги, количество покупателей резко падает. Количество незанятых площадей может резко вырасти, а арендные ставки могут рухнуть по всему центру.

Другими словами, потеря якорного арендатора – это худшее, что может случиться с торговым центром.

Посмотрите, как поступил торговый центр в Ричмонде, штат Вирджиния, когда его Macy’s закрылся.

Владелец построил стену, где раньше был вход в магазин ...

И вставил туда чертов торговый автомат.

• Если эта тенденция не изменится в ближайшее время, сотни торговых центров США закроют свои двери ...

Не стоит просто верить мне на слово.

Просто взгляните на этот график от Green Street Advisors, ведущей исследовательской фирмы в области недвижимости.

Он показывает количество торговых центров в Соединенных Штатах, оцененных по их финансовой силе. Самые финансово сильные торговые центры имеют рейтинг A++. Самые слабые оцениваются как D.

Ниже видно, что у 334 торговых центров есть «высокий риск закрытия». То есть около трети торговых центров страны.

Американские торговые центры умирают

• Инвесторы об этой угрозе серьезно не думали…

Просто взгляните на график ниже.

Он показывает результаты индекса региональных торговых центров (Bloomberg REIT (Real Estate Investment Trust) Regional Mall Index) с 2007 года. Этот индекс отслеживает REIT, которые владеют и управляют торговыми центрами.

(REIT - это инвестиционный фонд недвижимости, позволяющий обычным инвесторам инвестировать в крупные проекты в сфере недвижимости. Они торгуются на крупных биржах как акции).

Вы можете видеть, что индекс региональных торговых центров Bloomberg вырос на 936% с марта 2009 года по август 2016 года. Это более чем в четыре раза превышает прирост общего фондового индекса S&P 500 за тот же период.

Инвесторы нырнули с головой в этот рискованный сектор по одной простой причине.

Они жаждут дохода ... и REITы платят жирные дивиденды.

По данным REIT.com, средняя доходность REIT составляет 4%. Между тем S&P 500 дает всего 1.9%.

Многие годы инвесторы игнорировали проблемы на рынке торговой недвижимости, но больше они их игнорировать не могут.

С августа индекс Bloomberg Mall упал на 27%.

Это огромное падение для такого короткого периода времени. Но фонды торговых центров вероятно упадет куда ниже в ближайшие месяцы. И некоторые из них никогда больше не вырастут.

• Если вы владеете REIT для дохода, загляните им под капот…

Выясните, владеют ли они торговыми центрами.

Если владеют, убедитесь, что это качественная собственность. Держитесь подальше от REIT, владеющих торговыми центрами с рейтингом C и D.

Некоторые компании могут не раскрывать эту информацию. Но большинство REITов скажут, где находятся их объекты.

Избегайте REIT, владеющих торговой недвижимостью на рынках второго или третьего уровня. Торговые центры на таких слабых рынках особенно уязвимы.

Чтобы узнать все это вам потребуется всего несколько минут. Но такая простая мера может спасти вас от катастрофических убытков в будущем.

График дня: Крупнейший REITв свободном падении

Крупнейший REIT переживает огромные проблемы.

Сегодняшний график показывает результаты фонда Simon Property Group (SPG). Simon владеют полностью или в доле 190 млн квадратных футов (около 18 млн м²) площадей в торговых центрах.

Видно, что цена их акций рухнула на 26% с августа. Сегодня он торгуется на самом низком уровне с октября 2014 года.

Это серьезнейшее предупреждение, кричащее нам о розничном кризисе, поражающем даже самые мощные компании в сфере недвижимости на планете. Имейте это в виду, если вы владеете REIT для получения дохода.