Предложение сдерживает цены: ставки аренды квартир стоят на месте

Автор: Александра Мерцалова

Рост объема предложения за счет выхода на рынок инвестиционных квартир и сохраняющийся умеренный спрос не дают собственникам недвижимости возможность повышать стоимость долгосрочной аренды: средние ставки показывают незначительные отрицательные колебания. Аналитики ждут, что в ближайшие месяцы эта динамика сохранится, а оживиться рынок сможет только с притоком в августе-сентябре в крупные города арендаторов-студентов.

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах России сейчас составляет 16,7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 23,2 тыс. руб. Такие данные приводят аналитики ЦИАН, отмечая, что относительно начала апреля значения сократились на 0,9% и 1% соответственно. Не отмечают заметной месячной динамики в компании «Этажи», по данной которой «однушки» сейчас сдаются в среднем за 18,2 тыс. руб., а «двушки» — за 24,4 тыс. руб. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость долгосрочной аренды квартиры в России оценивают в 18,4 тыс. руб. в месяц, оценивая рост относительно аналогичного показателя прошлого года в 5%.

Наиболее заметными для однокомнатных квартир за минувший месяц, по данным ЦИАН, стали ценовые колебания в Новосибирске: среднее значение сократилось на 3%, до 17,3 тыс. руб. в месяц. «Двушки» на 3% при этом подешевели в Санкт-Петербурге и Волгограде, до 34,5 тыс. руб. и 17,7 тыс. руб. в месяц, соответственно. Небольшой рост цен относительно начала апреля в «Этажах» заметили в Нижнем Новгороде, где однокомнатные варианты подорожали в среднем на 1,85%, до 16,03 тыс. руб. в месяц.

Согласно оценкам «Авито Недвижимости», в семи из 15 рассматриваемых городов-миллионников за год в принципе не произошло роста стоимости аренды.

В Москве, согласно данным ЦИАН, однокомнатные квартиры сейчас сдаются в среднем за 38,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — за 52,1 тыс. руб. Относительно предыдущего месяца эти значения сократились на 1% и 2% соответственно. Главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова констатирует, что цены на жилье находятся на стабильном уровне и их текущая динамика — скорее погрешность. Это во многом объясняется майскими праздниками, перед которыми объем предложения сократился на 5–6%: уехавшие из города собственники сняли свои объекты с экспозиции. Пассивнее себя во время длинных выходных, по словам госпожи Бережновой, ведут и арендаторы. Эксперт не ждет заметного роста средних арендных ставок в Москве: многие продолжают работать удаленно, и роста спроса на столичном рынке не ощущается. «Возможно, некие корректировки цен произойдут в высокий сезон с середины августа, когда будут возвращаться студенты, а также те, кто хочет работать в Москве»,— рассуждает она.

Руководитель направления долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов говорит, что арендные ставки в среднем по рынку восстановились к допандемийным значениям, но не более того. Резкий рост стоимости продажи первичного и вторичного жилья на рынок аренды, по словам эксперта, влияет противоречиво: с одной стороны, этот фактор поддерживает спрос, с другой — побуждает владельцев свободных квартир выходить на рынок с предложением. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов действительно отмечает активный рост предложения: по сравнению с апрелем 2021 число уникальных лотов увеличилось на 17% для однокомнатных квартир и на 11% для двухкомнатных. «Рынок постепенно насыщается недвижимостью, купленной в прошлом году в инвестиционных целях»,— констатирует он.

Алексей Попов добавляет, что многие из новых лотов представлены предложениями без полноценного ремонта, мебели и с малопривлекательной перспективой жить в атмосфере постоянных работ в подъезде. Такие предложения, по словам эксперта, ожидаемо экспонируются по более низким ценам, приводя к снижению средних показателей.

Скорее всего, похожая, динамика сохранится в ближайшие месяцы: на фоне растущего предложения арендодателям будет тяжело индексировать ставки»,— рассуждает господин Попов.

С ним соглашается руководитель департамента аренды недвижимости компании «Этажи» Ольга Павлинова, добавляя, что небольшие корректировки в регионах сейчас возможны за счет индексации тарифов на ЖКУ, которую собственники часто используют как повод для пересмотра действующих договоров. Подогреть рынки крупных городов, по прогнозам эксперта, сможет лишь старт в августе-сентябре студенческого сезона, когда спрос традиционно растет на 25–30% и объем предложения заметно падает.