Прерванный полет: рынок загородной недвижимости вместо роста отправился в спячку

Автор: Мария Неретина

Вид на жилой комплекс «Экодолье Обнинск» (Фото Натальи Гарнелис / ТАСС)

Мобилизация и сезонность плохо влияют на рынок загородной недвижимости. В пандемию спрос на дома на природе сильно превышал предложение, сегмент привлек внимание крупных девелоперов. Однако сейчас опрошенные Forbes эксперты констатируют, что спрос и продажи «загородки» падают по всех сегментах

Загородный рынок прошел через стрессы 2022 года спокойнее, чем сегмент городского жилья: сказался и неисчерпанный потенциал роста, заложенный в пандемийные 2020 и 2021 годы, и начавшая работать льготная ипотека на проекты ИЖС. Но спрос, по словам опрошенных Forbes экспертов, продолжает оставаться потенциальным. Летом участники рынка объясняли это нехваткой качественного предложения, осенью добавилась боязнь неопределенности. Теперь опрошенные участники рынка говорят, что даже выход большого объема нового предложения не приведет к росту числа сделок.

Заморозка новичков

Участники рынка с сожалением констатируют, что некоторые новые проекты, которые успели пополнить загородный рынок, не взлетели. «Только 48 поселков выведено в продажу в 2021-2022 годах, — подсчитал коммерческий директор КП «Павловы озера» Валерий Лукинов. — Около 20% из них покидают рынок, замораживая проекты, или переформатируют поселки под другие цели. В основном это девелоперы-новички, не имеющие опыта работы на таком рынке. Они видят, что он изменился, и проекты могут быть убыточными».

«Всего временно заморожено 42 проекта», — уточняет директор департамента маркетинга «ФСК Family» Екатерина Коган. По подсчетам Лукинова, сейчас на рынке так или иначе представлено 2129 поселков. Коган уточняет, что предложение составляет порядка 39 900 объектов. 

Заморозку и переформатирование проектов эксперты объясняют существенным снижением спроса. «По итогам третьего квартала выручка многих девелоперов загородного жилья сократилась примерно на 50% относительно показателей того же периода прошлого года», — говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

«На загородном рынке сейчас полная стагнация, — сетует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — Мобилизация снизила показатель спроса на 80% по сравнению с октябрем 2021 года. Действует и сезонный фактор».

Широкий шаг

Тем не менее новые проекты и игроки все равно появляются: крупные городские застройщики «Галс-Девелопмент», «Инград» и ФСК не отказались от своих планов покорить загородный рынок. «Мы приняли решение не просто развивать точечные проекты, а создать полноценную экосистему поселков в западном направлении Московской области, — говорит  директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Помимо «Маслово Forest Club», стартовавшего в июле 2022 года, в окрестностях Рублево-Успенского шоссе будет реализовано еще несколько проектов, которые будут выведены в продажу на горизонте десяти лет». «ФСК Family» презентует в конце этого или начале следующего года сразу три новых проекта», — анонсирует планы Коган.

«В ноябре 2022 года «Инград» объявил старт продаж первого поселка под новым брендом INHAUS», — добавляет представитель пресс-службы «Инграда». Первый проект называется «INHAUS Шолохово».

Эконом никто не предложил

Покупатели наиболее доступных загородных объектов торгуются и экономят. 

«В первом квартале был повышенный спрос на готовые дома стоимостью до 12 млн рублей, — говорит миллиардер, основатель компании «Технониколь» и «Академии Горизонтальных Городов» Игорь Рыбаков. — Летом возник запрос на землю. Это связано с пониманием, что построить все-таки будет дешевле».

«В комфорт-классе хотят покупать участки 8-12 соток с домами 200-250 кв. м под ключ по цене до 10-12 млн рублей, но реально будут покупать участки 6-8 соток и строить дома площадью 120-150 «квадратов» в черновом варианте с бюджетом 8-10 млн рублей», — уточняет Лукинов из «Павловых озер». «В эконом-сегменте запрос на готовые дома стоимостью до 12 млн рублей и участки от 6 соток стоимостью до 4 млн рублей», — говорит руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи» в Москве Артур Герасимов. 

Предложение крупных девелоперов-«новичков» этим ожиданиям не соответствует. В проекте «INHAUS Шолохово» минимальная цена за лот 18,6 млн рублей, проект «Маслово Forest Club» от «Галс-Девелопмент» и вовсе относится к элитному рынку, то есть в нишу массового спроса «новички» не попали.

Земля и дом в кредит

Спрос в доступном сегменте сохранялся с начала года. Вероятно, впервые за всю историю загородного рынка его поддерживала доступная ипотека, говорят эксперты. «Ипотека для загородного сегмента работает, она фактически держит его на плаву», — подчеркивает Лазовский из «Дома Лазовского».

«С апреля 2022 года  в загородной недвижимости количество сделок с применением ипотеки, в том числе с господдержкой, составляет от 70 до 90% в зависимости от проекта», — добавляет Лукинов. «Ставка постоянно менялась. Когда ставка возросла, количество сделок уменьшилось в разы. Как только ставка снижалась, люди активизировались и опять выходили в рынок», — подчеркивает Рыбаков.

Падают продажи и в высокобюджетном сегменте, на который не особо повлияла новость о мобилизации. Продажи все равно хуже, чем в 2021 году, говорят эксперты. «С начала года снижение активности отмечается и по заявкам, и по количеству показов,  сделкам, — отмечает член ассоциации AREA Юлия Белукова. — Снижение активности в целом можно оценить в 30%, по количеству сделок — в 40% к прошлому году».

«Клиенты остаются с нами на связи, не отказываются от планов покупки, а лишь откладывают их, — уточняет  директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — Некоторые из них уехали за рубеж, однако подчеркнули, что оставили страну временно, до нормализации ситуации. Все они запрашивают у нас и получают информацию по новым объектам».

Продажи «элитки» снижаются, констатируют эксперты. «Число сделок за январь — сентябрь 2022 года на первичном загородном элитном рынке составило порядка 90 штук, что на 48% меньше, чем в январе — сентябре 2021 года, — подсчитала директор департамента загородной недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Татьяна Алексеева. — В третьем квартале было совершено 40 сделок. Относительно III квартала 2021 года показатель снизился на 51%». 

«По нашим данным, в сегменте отдельно стоящих домов стоимостью от 30 млн рублей за три квартала ушло с рынка 423 объекта, — констатирует директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Правда, переход права собственности, по данным Росреестра, подтвержден лишь в 128 объектах, то есть по факту мы можем говорить о 128 продажах. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года мы зафиксировали 686 продаж, подтвержденных Росреестром».

Затаились все

Участники рынка загородного жилья пессимистично смотрят на его перспективы. Особенно скептично относятся к выходу крупных игроков. «Каждый крупный игрок на рынке ИЖС — как слон в посудной лавке или круизный лайнер, попавший в пруд: бюрократия и обилие департаментов сильно тормозят процесс девелопмента в ИЖС», — рассуждает Рыбаков.

«Пока нет предпосылок для рывка продаж, так как загородные девелоперы привыкли на рынок выводить небольшими объемами», — сомневается Лукинов из «Павловых озер». «Многие клиенты в данный момент заняли выжидательную позицию, — подчеркивает Раджабова из «Метриум Премиума». — На рынок давит сгустившаяся атмосфера неопределенности. Для рывка требуется выправление геополитической конъюнктуры. Только с улучшением обстановки девелоперы могут рассчитывать на отложенный спрос».

«Рынку не хватает уверенности в завтрашнем дне. Пока не будет стабильности, понимания, что будет через полгода, трудно решиться на серьезное вложение капитала», — резюмирует Белукова из AREA.