Проблемы с недвижимостью подрывают экономику и стабильность Китая

Источник: EPOCHTIMES.RU

 На сектор недвижимости приходится 25% ВВП Китая, более трети доходов местных органов власти связаны с продажей земли или жилья.

Но нарастающие проблемы без очевидных решений угрожают дестабилизировать не только сектор недвижимости, но и китайские банки, и промышленные предприятия.

Несмотря на недавние попытки Пекина поддержать рынок недвижимости страны, совокупные продажи 100 крупнейших застройщиков Китая в июле упали на 29% по сравнению с июнем и на 40% по сравнению с прошлым годом. Это произошло после двух последовательных ежемесячных повышений, согласно данным, опубликованным China Real Estate Information Corp. Коммунистическая партия Китая пытается поддержать спрос на жильё, вводя с марта такие меры, как снижение первоначального взноса и ипотечных ставок.

Возникает вопрос, достаточно ли прошло времени, чтобы принятые меры оказали своё действие? Или они были слишком слабыми для изменения негативных настроений на рынке?

Средняя цена продажи вторичного жилья в 100 городах Китая также снизилась в июле. Это было второе подряд месячное снижение. Снижение цен на жильё стало наиболее заметным в небольших городах (третьего и четвёртого уровней), в то время как города первого и второго уровней продемонстрировали некоторую устойчивость.

Ипотечный бойкот продолжает беспокоить застройщиков по всей стране, осложняя усилия Пекина по спасению индустрии недвижимости.

Многие покупатели жилья, бойкотирующие выплату ипотечных кредитов, жаловались на то, что их ежемесячные ипотечные платежи не удерживались на счетах условного депонирования, как это было предусмотрено договорами купли-продажи, а выкачивались с этих счетов застройщиками, испытывающими нехватку средств.

Давайте рассмотрим как причину, так и следствие этого явления, которое может ещё больше дестабилизировать и без того шатающийся сектор недвижимости.

Проблема коренится в китайской системе «предпродажи», когда покупатели вносят платежи за покупку квартиры до того, как квартира будет построена. Как правило, вносится первоначальный взнос, а затем следуют ежемесячные платежи по ипотеке в процессе строительства. Эта система помогает разработчикам быстро собрать деньги, чтобы купить новую землю и начать новые разработки.

До недавнего времени девелоперы имели широкий доступ к заёмному финансированию и могли использовать большую часть дохода от предпродажи на всё, что они хотели, откладывая лишь небольшую сумму на завершение строительства жилищного проекта.

Но за последние 12 месяцев девелоперы стали всё больше нуждаться в деньгах, в то время как Пекин ввёл более строгие ограничения на использование наличных денег. Это создало проблему. У многих застройщиков деньги закончились ещё до завершения полной отделки квартир, что вызвало недовольство разгневанных клиентов.

В последнее время слабый контроль и надзор в некоторых населённых пунктах позволил некоторым застройщикам использовать эти предпродажные деньги, якобы хранящиеся на счетах условного депонирования, для покупки новой земли. Напомним, что разблокировать эти деньги было в интересах местных органов власти, поскольку продажа земли застройщикам является ключевым источником дохода для муниципалитетов.

Эти переводы также осуществлялись за счёт откатов от подрядчиков, когда застройщики переводили строительным компаниям суммы с депозитных счетов клиентов больше необходимого. Строители, в свою очередь, возвращали излишки застройщикам. Клиенты видели только то, что наличные деньги со счетов условного депонирования ушли на строительство.

Это подчёркивает глубоко укоренившиеся проблемы, преследующие китайских разработчиков и их бизнес-модель. В отсутствие масштабной финансовой помощи со стороны властей невозможно представить, как индустрия недвижимости сможет вырваться из этой нисходящей спирали.

Тем временем проблемы усугубляются. Застройщик Shimao Group Holdings Ltd. подал в суд на сингапурский банк United Overseas Bank Ltd. в Гонконге за нарушение контракта в отношении определённых кредитов, которые банк предоставил застройщику.

Генеральный директор китайской компании Evergrande Ся Хайцзюнь недавно был вынужден уйти в отставку вместе с финансовым директором компании в середине длительного процесса реструктуризации. Компания Evergrande стала примером бед китайского сектора недвижимости.

Проблемы с недвижимостью подрывают экономику и стабильность Китая

Люди требуют погашения кредитов и финансовых продуктов возле штаб-квартиры Evergrande в Шэньчжэне, провинция Гуандун, Китай, 15 сентября 2021 года. (David Kirton/Reuters)

Другая сторона медали — клиенты. Покупатели, которым надоела система статус-кво и которые бойкотируют ипотечные кредиты, создают проблемы как для банков, так и для застройщиков. Общенациональный бойкот ипотеки начался с жилищного проекта Evergrande в провинции Цзянси.

Однако сегодня протесты вышли за рамки простых клиентов. Десятки подрядчиков, таких как строительные компании и фирмы по благоустройству, также приостановили выплаты по своим долгам, сославшись на неспособность погасить их из-за отсутствия денег, причитающихся им от застройщиков.

Остаётся открытым вопрос о том, насколько сильно эти потрясения в сфере недвижимости повлияют на экономику Китая в целом, в частности, на банковскую систему объёмом $50 трлн.

Банки оказались в центре этого кризиса. Сфера недвижимости является крупнейшим источником для китайских банков, обеспечивая им стабильную основу в предыдущие периоды рыночных потрясений, и в то же время она может стать их гибелью.

Если банки не вмешаются и не предоставят ссуды разработчикам для завершения проектов и стимулирования покупателей к оплате, они потеряют больше денег. Но вмешательство банков также нежелательно — оно увеличивает их подверженность риску в несостоятельной отрасли и потенциально увеличивает риски в будущем.

S&P Global подсчитало, что 2,4 трлн юаней (≈$355 млрд) ипотечных кредитов могут оказаться невыплаченными. Это составляет около 6,5% всех непогашенных ипотечных кредитов.

Издание Bloomberg сообщило, что национальный аудитор Китая расследует теневой банковский сектор страны, объём которого составляет $3 трлн. Среди поднятых аудитором вопросов — непогашенные кредиты финансовых компаний застройщикам и их планы по возмещению или реализации этих кредитов. 20 крупнейших трастовых компаний и теневых банков Китая принимают участие в этом расследовании, чтобы оценить влияние отрасли на финансовую стабильность Китая.

Сталелитейная промышленность Китая, важная опора занятости на северо-востоке страны, также столкнулась с проблемами из-за потрясений на рынке недвижимости. Почти треть китайских сталелитейных заводов может обанкротиться, сообщило издание Bloomberg, сославшись на комментарии основателя Hebei Jingye Steel Group.

Слабость сталелитейной промышленности также привела к проблемам в других отраслях, в частности, к снижению цен на железную руду, что ударило по глобальным горнодобывающим компаниям, производителям и трейдерам сырьевых товаров.

Фань Юй, эксперт в области финансов и экономики, занимается анализом экономики Китая с 2015 года.

Взгляды, выраженные в этой статье, являются мнением автора и необязательно отражают точку зрения The Epoch Times.