Рантье не те. Почему в России сдача квартир — это не бизнес

Фото: РИА Новости

Автор: Мария Глушенкова

У нас в стране категория классических рантье, живущих за счет сдачи жилья, не сформировалась — окупаемость этого бизнеса исчисляется десятками лет. А как же множество рекламных объявлений о сдающихся квартирах? Большинство рекламодателей предлагают жилье в аренду, потому что временно в нем не нуждаются. Однако в обозримом будущем число так называемых консервативных инвесторов может вырасти.

Профессиональным рантье 40-летняя москвичка Анна Золотова себя не считает, хотя на протяжении последних 15 лет ей не раз приходилось сдавать квартиры жильцам. Появлялась недвижимость у Золотовой постепенно — сначала в Московской области, а потом и в столице: вот уже 25 лет вся ее семья, включая родителей — пенсионеров, последовательно вкладывалась в покупку жилья.

«Естественно, чтобы купить квартиру, мы брали деньги в долг. И нам еще повезло, потому что было у кого занять недостающее»,— рассказывает Золотова. Расплачиваться с щедрыми знакомыми, одалживавшими семье приличные суммы, естественно, было проще, чем с банком по кредиту. Но для того чтобы отдавать долги, все квартиры, которые покупались, приходилось сдавать в аренду на разный срок. Последняя, двушка в САО, была куплена совсем недавно и теперь сдается за 50 тыс. руб.

Путь накопления капитала в виде недвижимости не был простым: за те годы, что семья инвестировала в жилье, Золотова успела побывать в роли обманутой дольщицы, походить на митинги, испытать все трудности, связанные с уходом за посторонним пожилым человеком, у которого приобреталась одна из квартир по договору ренты.

Кроме того, все последние годы Анна занималась проведением и организацией массы ремонтов разной степени сложности, превратившись, по сути, скорее не в рантье, а в профессионального прораба, что отняло у нее массу денег, времени и сил. Сейчас в планах Золотовой выплата долга за последнюю квартиру, которая пробудет в аренде около двух лет. Затем ее планируют продать — и затеять строительство загородного дома. «Но это в идеале, потому что квартира — родительский пенсионный фонд»,— резюмирует Анна.

Квартира, машина, дача

«Сегодня инвестиционных сделок, когда люди покупают квартиру с целью последующей сдачи ее в аренду, крайне мало»,— отмечает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В перспективе, по ее словам, на фоне снижения ставок по депозитам возможна активизация так называемых консервативных инвесторов (в частности, на вторичном рынке жилья), которые будут приобретать квартиры для последующего получения дохода от сдачи их внаем. Плюс свою роль может сыграть пенсионная реформа: и сейчас на рынке есть люди, которым приходится сдавать свое жилье и снимать более дешевое, потому что для них это единственный источник средств. Сегодня эта группа собственников жилья на рынке аренды занимает очень скромную долю, но скоро все может измениться.

Пока же среди столичных рантье можно выделить несколько основных групп. По словам Поляковой, преимущественно сдаются наследные квартиры, жилье, которое приобреталось «впрок», например, для подрастающих детей, а также недвижимость, выставленная на продажу. Последняя — в том случае, если экспозиция затягивается, что происходит, как правило, из-за того, что квартира переоценена. По словам Оксаны Поляковой, на эту категорию приходится почти треть рынка аренды в Москве.

Получается, что классических рантье, инвестировавших в недвижимость для последующей сдачи в аренду, меньшинство, потому что к ним можно отнести только покупателей жилья «впрок».

И даже они, так же как Золотова, не ставили себе целью жить на ренту, а вкладывались в жилье, чтобы не потерять деньги. «Стремление купить квартиру в России все же чаще связано со стремлением обезопасить себя от влияния внешних факторов (потери дохода, работы и пр.). К этому сценарию поведения также подталкивает укоренившаяся на генетическом уровне советская триада критериев жизненного успеха ("квартира—машина—дача"). Свою роль играют и низкий уровень обеспеченности жильем (на 30% ниже, чем в Западной Европе), и меньший уровень доверия к иным инструментам сбережения — банковским вкладам, акциям, вложениям в бизнес»,— рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Доходность профессионального арендного бизнеса в последние годы снижается. Формально, по оценкам Попова, отношение годового арендного дохода к средней цене квартиры колеблется вокруг 6%. Но и этот расчет не учитывает увеличения затрат, которые часто вынужден нести арендодатель: на фоне стагнации цен и арендных ставок растут коммунальные платежи, налоги, дороже стоят услуги ремонтных бригад, мебель и техника. Одновременно ужесточается контроль за серыми схемами сдачи квартир, что уже вынудило некоторых рантье оформлять договоры «в белую» и нести дополнительные затраты.

Так, по оценкам Попова, в среднем в экспозиции находятся 28–30 тыс. столичных квартир (без учета дублей, объявлений с некорректными данными и пр.). Однако это те квартиры, которые еще только хотят сдать. Гораздо любопытнее выглядят оценки департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР). С 2012 года столичные власти совместно с налоговиками и МВД ведут работу по легализации рынка аренды и отчасти в этом преуспели.

По данным ДЭПиР, количество людей, сдающих свою квартиру легально (отчитавшихся с помощью налоговой декларации или купивших патент на сдачу жилья в аренду), с 2012 по 2017 год выросло на 89% (с 15,2 тыс. до 28,7 тыс.). Однако реальные масштабы рынка аренды в ДЭПиР оценивают куда серьезнее: по мнению экспертов ведомства, в аренду в Москве сдаются более 300 тыс. квартир. Таким образом, фактически на 90% рынок аренды — теневой.

Тучные годы чудесные

В июле департамент аренды квартир «Инком-Недвижимость» опубликовал очередной ежемесячный рейтинг наиболее доступных вариантов найма жилья. Эксперты обратили внимание на то, что минимальная ставка аренды квартиры в Старой Москве сохраняется в течение полугода на уровне 20 тыс. руб.

Глядя на эти цифры, арендодатели могут только ностальгировать по тем суммам, которые приносила аренда еще лет десять назад. «В начале 2000-х доходность арендного бизнеса составляла в среднем 14–15%, в дальнейшем она постепенно снижалась, но все же большую часть времени до кризиса 2014–2015 годов превышала аналогичный показатель для банковских депозитов»,— вспоминает Алексей Попов.

Десять лет назад можно было не делать вообще ничего — получить «убитую» квартиру от бабушки по наследству, выставить в таком виде на рынок аренды, и она тут же сдавалась. В нынешних условиях показатели доходности десятилетней давности могут получить только профессиональные инвесторы при целевом вложении в новостройки на ранних стадиях строительства с высоким потенциалом роста цен. Но для этого нужны глубокие знания рынка. Другой вариант — выход в сегмент посуточной аренды, но это отдельный бизнес, которым нужно специально заниматься.

А было время, когда квартиры «сдавали и в долларах», что для многих собственников стало настоящим золотым дном. «В 2007 году рынок аренды был на пике своей активности. Среди арендаторов — как москвичи, так приезжие из других городов. Спрос на недорогое жилье был так велик, что не хватало предложения и ставки неуклонно росли»,— вспоминает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Подчеркнем: ставки росли даже при том, что цены номинировались в долларах. Так, согласно оценкам Жуковой, если в 2006 году стоимость аренды однокомнатной квартиры превышала $500 в месяц, то к концу 2007-го она уже перешагнула отметку $800. А в сентябре 2008-го однушки сдавали и вовсе больше чем за $1 тыс. в месяц.

Процесс остановил кризис 2008 года. В декабре ставки опустились до $800 в месяц, а потом и до $700–750 в первой половине 2009 года. «В целом с февраля 2009-го цены на аренду квартир экономкласса существенно не менялись в течение довольно длительного времени. Хотя на квартиры в самом недорогом сегменте с ценой аренды до $750 спрос значительно превышал предложение. Рынок аренды переходил на рубли, и это стало основной тенденцией того периода»,— вспоминает Мария Жукова. И только собственники элитного жилья экспонировали свою недвижимость в валюте. Однако со временем в большинстве своем и они перешли на рубли.

К очередному кризису 2014 года рынок подошел со средней стоимостью съема квартиры в 33–35 тыс. в месяц, а с осени того года началось падение спроса на аренду. Долгое время на рынке предложение значительно превышало спрос, и лишь к концу 2017 года спрос на экономкласс вновь превысил предложение. Однако на ценах это уже не сказалось. «Сегодня,— отмечает Жукова,— стоимость аренды экономкласса меняется лишь в пределах арифметической погрешности».

По ее словам, последние годы на рынке недвижимости — это время покупок «для себя».

«Доходность инвестиционных сделок в России не превышает 4–7%. То есть зачастую, для того чтобы только вернуть с помощью аренды суммы, вложенные в покупку квартиры, собственнику потребуется от 16 до 20 лет»,— объясняет эксперт.

Нынешние покупатели учились считать деньги в ходе как минимум двух кризисов — в 2008–2009 годах и в 2014–2015 годах, когда произошла массовая скупка жилья. «На фоне стремительного роста курса валют в 2014 году многие люди стали вкладывать свои накопления с целью их сохранения именно в жилье. И конечно, многие квартиры, приобретенные в этот период, вышли впоследствии на рынок аренды.

Разумеется, у этой категории входной билет, в отличие от тех, кто, допустим, получил квартиру в наследство, был несравнимо выше, а срок окупаемости этих инвестиций будет несопоставимо больше. Сегодня же покупатели очень рационально подходят к покупке недвижимости, тщательно оценивают свои возможности, и, какой бы привлекательной ни казалась идея получать дополнительный доход от аренды квартиры на пенсии, покупки совершаются взвешенно и осмотрительно»,— констатирует Мария Жукова.

Рантье нового поколения

Повышение финансовой грамотности не единственный признак эволюции покупателей жилья, потенциальных рантье. Еще полезно уметь оценивать рыночные тренды и находить общий язык с людьми. В меньшей степени это относится к сегментам «бизнес» и «люкс», где, как считают эксперты, мало что изменилось, кроме некоторого увеличения сроков экспозиции квартир.

А вот столичные арендодатели жилья экономкласса демонстрируют куда больше гибкости.

Чтобы избежать простоя объекта, арендатор должен либо сбросить цену ниже среднего уровня, либо позаботиться о косметическом ремонте, обеспечить наличие бытовой техники и доступа к Wi-Fi.

По данным экспертов «Инком-Недвижимости», в 2007 году в столице не более 15% владельцев недорогих квартир были готовы выполнять просьбы арендаторов относительно обновления предметов интерьера, техники, устранения неисправностей. Сегодня таких около 35%. Вообще, собственники стали гораздо лояльнее к квартирантам. Например, в 2007 году лишь 15% арендодателей не вводили запрет на заселение с детьми и животными. В разгар кризиса на рынке аренды, в 2015 году, их число выросло до 50%. Сейчас трудно назвать точное количество одобряющих проживание в их квартирах маленьких детей и животных. «Приблизительно можно оценивать, что около трети наймодателей не против того, чтобы квартиранты селились с детьми и животными»,— говорит Оксана Полякова.

В целом, по ее словам, за рассматриваемый период количество ограничений для нанимателей квартир массовых сегментов в рекламных объявлениях снизилось на 2/3. «Конечно, собственникам небезразлично, кто живет в их квартирах, но сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно, руководствуясь лишь предрассудками»,— говорит Полякова. Вероятно, этому способствует и отсутствие роста цен на аренду.

Арендаторы — миллениалы

Арендаторы, надо сказать, тоже за последнее время сильно изменились. В частности, миллениалы (люди, рожденные в период между 1981-м и 2000 годом) много учатся и много работают, меньше времени проводят за возлияниями (что научно доказано), а стало быть, меньше буянят и создают проблем рантье. «Наниматели в целом стали более практичными — ушла легкомысленность, характерная для "тучных" 2000-х годов, они точно определяют возможный для них бюджет найма»,— отмечает Оксана Полякова.

Как и раньше, в столице основной спрос на арендное жилье экономкласса формируют немосквичи.

По оценкам «Инкома», 90% заявок на подбор квартир поступает от приезжих, из них 5% составляют иногородние и иностранные студенты; 15% — люди, приехавшие из регионов РФ и стран бывшего СССР на работу вахтовым методом. Еще 40% нанимателей имеют целью разовые заработки и остаются в столице до тех пор, пока действует контракт или пока не будет решена конкретная финансовая задача. «30% арендаторов намерены делать карьеру и осесть в Москве, у них хорошее образование и перспективы роста,— рассказывает Оксана Полякова.— 10% — молодые москвичи, решившие пожить отдельно от родителей, а также собственники столичных квартир, которые их сдают, а сами арендуют другие — подешевле или в нужных районах, например, поближе к работе».

На сегодняшний день, по оценкам риелторов, наиболее востребованы квартиры с ценой аренды в диапазоне до 40 тыс. руб.— комфортные варианты, в хорошем состоянии, в удобной доступности от метро. Разумеется, для многих арендаторов стала важна возможность запарковать машину. Наниматели действуют спокойно и практично, и их интересует только соотношение цены и качества объекта.

Как бы ни менялись поколения российских арендаторов, главной их отличительной чертой остается неизменное желание перейти в разряд собственников квартир (желательно в Москве).

«Люди всеми силами стараются приобрести жилье, поэтому сохраняется устойчивый типаж квартиранта — молодой и "неустроенный"»,— констатирует Мария Жукова.

Но для начала миллениала интересует столичный рынок аренды. Негативное воздействие на этот рынок оказывает крайне ограниченный объем его цивилизованного сегмента. «Несмотря на то что в крупных городах введено уже несколько десятков доходных домов, почти все они относятся к бизнес-классу или премиальным сегментам. Спрос на такую услугу объективно существует: помещения в них сдаются практически полностью, несмотря на 20–25-процентную премию к цене квартир с аналогичными характеристиками в обычных домах. Правда, пока распространить эти решения на стандартное жилье экономкласса не получается»,— рассказывает Алексей Попов. В общем, в отсутствие нормального рынка аренды, как и предыдущие поколения, молодые россияне предпочитают так или иначе приобрести «свой угол».

На Западе тенденция прямо противоположная: в крупных городах люди все чаще предпочитают арендовать жилье, а не покупать. «Причина не только в его высокой стоимости (несмотря на околонулевые процентные ставки по ипотеке), но и в высоких затратах на владение (коммунальные платежи и налоги там заметно выше, чем у нас),— объясняет Попов.— А также в высокой миграционной подвижности населения, в особенности более молодого поколения миллениалов».

По его словам, в отличие от РФ, где внутристрановые миграции в основном идут из райцентров в столицы субъектов, а из них — в столичный регион, в странах с меньшим региональным неравенством на порядок чаще, чем в России, люди переезжают в поисках работы между городами одного ранга, а сами переезды могут быть на несколько лет (на срок рабочего контракта), а не на всю жизнь. «У нас же,— отмечает эксперт,— переезд в столицу макрорегиона (Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Ростов-на-Дону и пр.) или в агломерации Москвы и Санкт-Петербурга в поисках работы все же чаще бывает сопряжен с попыткой купить квартиру». К этому могут подталкивать рекомендации родителей или опыт старших коллег и знакомых.