Российские арендаторы не вышли из кризиса: негативные тенденции на рынке торговой недвижимости сохраняются

Автор: Александра Мерцалова

Начавшийся кризис уже стал причиной резкого роста вакантности в сегменте стрит-ритейла и вынудил девелоперов отложить открытие новых торговых центров. Ждать позитивных изменений в январе-феврале рынку не стоит. В этот период бизнес традиционно оценивает итоги работы и строит планы на начавшийся год: для многих ритейлеров речь может пойти об оптимизации числа магазинов. Идти на существенные уступки арендаторам по-прежнему готовы не все собственники, жесткая позиция последних формирует тренд на миграцию брендов в новые локации. Более уравновешенной остается ситуация на рынке офисной недвижимости.

По итогам 2020 года в Москве пустует 15,5% помещений. Такие данные приводит JLL. Относительно третьего квартала значение выросло на 1,2 процентного пункта, а за год рост составил 6,8 пункта. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев называет значение рекордным, хотя, по его словам, такая ситуация на рынке была прогнозируемой. В CBRE текущий уровень вакантности на основных торговых улицах Москвы оценивают в 14,9%: за последний квартал 2020 года значение увеличилось на 0,5 процентного пункта. Относительно конца 2019 года показатель увеличился более чем в два раза: тогда он оценивался в 6,6%.

Но аналитики CBRE отмечают, что в последнем квартале 2020 года ситуация стабилизировалась: в октябре—декабре общее число освободившихся помещений было значительно меньше, чем во втором и третьем кварталах.

Больше всего пустующих площадей сейчас на Арбате — 21,6%. Лучше всего ситуация пока складывается на Патриарших Прудах, где вакантность оценивают в 8%.

В Санкт-Петербурге, несмотря на изначально драматичные ожидания, ситуация в среднем оказалась немного лучше, чем в Москве. Согласно оценкам JLL, по итогам года пустует:

• на основной части Невского проспекта — 11,4% помещений,
• на Старо-Невском — 12%,
• на Большой Конюшенной — 9,9%,
• на Рубинштейна — 5,9%.
• на Владимирском проспекте — 11,6%,
• на Большом проспекте Петроградской стороны — 10,5%.

Владислав Фадеев поясняет, что пик вакантности торговых улиц Санкт-Петербурга пришелся на третий квартал, затем показатели немного снизились. Это произошло за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров и дисконтов для основных арендаторов. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева тем не менее называет 2020 год испытанием для рынка стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, заметно усилившим негативный тренд: если по итогам 2019 года число закрывшихся точек превышало число открывшихся на 13%, то в 2020 году этот показатель увеличился до 21%. Наибольшие потери ожидаемо произошли в сегментах общественного питания и fashion-ритейла.

Планы на выезд

Владислав Фадеев ждет увеличения вакантности в первом квартале 2021 года: в январе—феврале бизнес традиционно подводит итоги работы в предыдущем году, принимая решение о закрытии неприбыльных магазинов и отделений. Но в дальнейшем, по прогнозам аналитика, в Москве уровень вакантности стабилизируется на достигнутых по итогам 2020 года 15–16% по итогам полугодия и начнет постепенно снижаться.

Срок экспозиции будет зависеть от сговорчивости арендодателей и коммерческих условий, которые они будут готовы предложить»,— рассуждает господин Фадеев.

Похожие прогнозы Алена Волобуева формулирует для Санкт-Петербурга, ожидая роста вакантности в первом квартале года. При этом, по ее словам, далеко не все арендодатели пока готовы смириться с новыми реалиями, снизив цены. Эта ситуация уже привела к формированию тренда на миграцию магазинов. В качестве примера госпожа Волобуева приводит смещение спроса люксового ритейла в зону Старо-Невского проспекта, где уже формируется тематический анклав.

Сами собственники площадей настроены позитивно. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко вспоминает, что весной, в период закрытия большинства магазинов и заведений общепита, настроения на рынке были паническими: ритейлеры активно обращались за скидками, сокращали планы открытий. Но летний всплеск покупательской активности, по ее мнению, показал, что стрит-ритейл быстро адаптируется к изменениям. «Мы видели резкий рост числа посетителей торговых точек в летне-осенний период, до введения новых ограничительных мер»,— добавляет эксперт. На фоне сложной эпидемиологической обстановки госпожа Буренко не ждет изменения ситуации на рынке стрит-ритейла в первом квартале, но рассчитывает на ее стабилизацию в течение всего 2021 года благодаря запущенному процессу вакцинации населения.

Торгцентры для покупателей

Для сегмента торговых центров кризис пока обернулся резким снижением девелоперской активности. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина отмечает, что в Москве по итогам года было построено только 230 тыс. кв. м новых площадей — это 18% от ожидаемого изначально объема, в других регионах введено 190 тыс. кв. м — 40%. На этом фоне рост вакантности оказался не очень выраженным. Так, в Москве, по словам госпожи Дивиной, сейчас пустует в среднем 9% площадей против 7,6% по итогам четвертого квартала 2019 года, а посещаемость объектов составляет 70–75% от докризисного уровня.

В Cushman & Wakefield ждут, что активность покупателей будет оставаться на текущем уровне до весны-лета, а снижение уровня вакантности не стоит ждать раньше последних месяцев 2021-го—начала 2022 года. Непосредственно после завершения новогодних праздников здесь, как и в сегменте стрит-ритейла, может наблюдаться рост вакантности за счет оптимизации ритейлерами собственных магазинов. Госпожа Дивина не сомневается, что торгцентрам придется непросто. «Потребительский бум закончен, потребительский рынок ослаблен, и теперь будут важны более тонкие настройки в борьбе за интерес потенциального покупателя»,— констатирует она.

Офисная стабильность

Для офисного рынка кризис тоже не прошел незаметно. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что в Москве минувший год прошел под знаком оптимизации занимаемых площадей — это впервые в истории рынка привело к отрицательному значению чистого поглощения. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что, хотя вакантность по итогам года составила 10,4–10,8% против 9,4% в конце 2019 года, ждать роста спроса на офисы не стоит как минимум до второго квартала 2021 года. В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас свободно 6,5% офисов класса А и 8,7% — класса В.

Но к заметной коррекции средних ставок низкий спрос пока не привел.

В Москве, по данным Knight Frank, с начала года в классе А показатель вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в классе B, наоборот, снизился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Впрочем, госпожа Зимина ждет, что во втором и третьем кварталах года офисы класса А немного подешевеют за счет низкого спроса. В Санкт-Петербурге арендная ставка для класса А снизилась за год в среднем на 3,6%, до 25,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для класса B выросла на 6%, до 16,8 тыс. руб.