Рынки жилья в Кремниевой долине и Сан-Франциско падают

Фундаментальная динамика изменилась в августе и с тех пор ухудшилась. При этом все еще продолжается технологический бум.

Самое время избавляться от домов и квартир в Кремниевой долине и Сан-Франциско, на одних из самых дорогих жилищных рынков в США. Продавцы сейчас наводняют рынок недвижимостью. Предложение выставленного на продажу жилья в трех округах данного региона – Сан-Франциско, Сан-Матео и Санта-Клара – в ноябре взлетело на 102% в сравнении с ноябрем прошлого года, до 3,931 объекта.

В каждом из последних трех месяцев число активных предложений (новые плюс старые, пока не проданные, но не снятые с рынка) было самым высоким с августа 2014 г. На графике ниже показано годовое процентное изменение числа активных предложений. Красные столбцы на графике обозначают начало неприятностей для пузыря на этом жилищном рынке (все данные взяты с сайта Национальной ассоциации риелторов realtor.com):

крах рынка недвижимости в Кремниевой долине и Сан-Франциско

Предложение выставленного на продажу жилья подскочило

Кремниевая долина и Сан-Франциско, активные предложения, годовое процентное изменение

Источник данных: realtor.com

Когда число предложений растет из-за замедления продаж, продавцам нужно понять ситуацию на рынке, а рынок там, где покупатели, но покупатели стали равнодушными и отказываются участвовать в активных торгах. Они видят цены, подсчитывают, во сколько им обойдутся повышенные ипотечные ставки, и проходят мимо. Поэтому мотивированным продавцам нужно что-то делать, чтобы сбыть недвижимость. И они начали снижать цены.

В ноябре число объектов на рынке со сниженной ценой составило 1,038, что более чем на 400% больше, чем год назад.

График годового процентного изменения сокращений цены в Кремниевой долине и Сан-Франциско показывает, что смена направления рынка произошла примерно в августе. В сентябре сокращения цены достигли самого высокого уровня со времени Жилищного спада №1:

крах рынка недвижимости в Кремниевой долине и Сан-Франциско

Сокращения цен подскочили

Число сокращений цены в Кремниевой долине и Сан-Франциско, годовое процентное изменение

Источник данных: realtor.com

Медианная цена предложения для трех округов достигла пика в мае, $1,369,200, и с тех пор упала на $132,100, или почти на 10%, до $1,237,100. Медианная цена предложения означает, что у половины предложений цена указана выше и у половины – ниже. Она отличается от медианной цены, по какой жилье реально было продано. В сравнении с ноябрем прошлого года медианная цена предложения упала на $71,200, или на 5.4%:

крах рынка недвижимости в Кремниевой долине и Сан-Франциско

Медианная цена предложения падает

Медианная цена предложения в Кремниевой долине и Сан-Франциско

Источник данных: realtor.com

На графике ниже показано процентное изменение медианной цены предложения, что дополнительно проясняет основополагающую динамику рынка:

крах рынка недвижимости в Кремниевой долине и Сан-Франциско

Годовое изменение медианной цены предложения отрицательное

Кремниевая долина и Сан-Франциско, медианная цена предложения, годовое процентное изменение

Источник данных: realtor.com

После нескольких лет обвинений роста цен на жилье в регионе в дефиците предложения вдруг откуда ни возьмись стало появляться большое разнообразие выставленной на продажу недвижимости, как раз когда продажи замедляются, а ипотечные ставки растут, тогда как рынок страдает от кризиса доступности.

Покупатели потеряли свой слепой энтузиазм. Они все еще покупают, но по более низким ценам, и не спешат.


Однако замедления в найме сотрудников – и тем более увольнений – в местных технологических компаниях и обширного свертывания бесчисленных безнадежно прожигающих капитал стартапов – характерных признаков технологического спада в регионе – пока не наблюдается. Регион все еще переживает бум, и компании по-прежнему нанимают сотрудников, так что этот жилищный спад начинается во время технологического бума, а не как следствие технологического спада. Хотя акции местных компаний, таких как Google, Apple, Facebook и многие другие, начиная с лета понесли серьезные потери, мы еще далеки от классического технологического спада. Всё еще впереди.

аватар

Рихтер, Вульф

Richter, Wolf

Предприниматель и венчурный капиталист. Автор блога Wolf Street.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 0

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.