Рынок недвижимости установил инвестиционные рекорды, которые вряд ли удастся повторить

Фото: Яков Филимонов/Фотобанк Лори

Игроки рынка недвижимости продолжают подводить окончательные итоги-2023, отмечая, что рекордов и достижений в ушедшем году было хоть отбавляй. Например, по объему инвестиций в российскую недвижимость он стал рекордным за всю историю рынка с 2000 года: согласно данным компании IBC Real Estate, совокупный объем инвествложений в недвижимые активы страны достиг 833 млрд рублей, а годовой прирост составил 67,6%, что является максимальным значением с 2016 года, когда прирост год к году составил 93%.

Конечно, 2023-й был во многих отношениях особенным, и именно эти особенности обеспечили ему звание рекордсмена. «Такой значительный рост обусловлен рядом факторов, в том числе продажей «трофейных» и знаковых для рынка объектов. Третья часть от общего объема вложений была сформирована четырьмя крупнейшими транзакциями — продажей портфеля 14 ТРЦ «Мега», портфеля земельных участков компании МИЦ, ТРЦ «Метрополис» и ТРЦ Columbus. При этом 30% всего объема инвестиций (254 млрд рублей) составили сделки по продаже иностранными собственниками российских активов», — поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Слова эксперта объясняют, почему лидером по объему инвестиций в 2023 году стала торговая недвижимость, на которую пришлось 39% от общего объема вложений. Всего в сегмент было инвестировано 325 млрд рублей, что почти в семь раз превысило показатель 2022 года. Жилой сегмент с долей вложений 32% занял второе место, объем инвестиций составил 263 млрд рублей, и это на 19% превысило аналогичный показатель 2022 года. В тройку лидеров вошла офисная недвижимость с долей инвестиций 16% (136 млрд рублей): вложения в офисы в 2023 году выросли по сравнению с 2022 годом на 39%.

Интересно, что, по подсчетам IBC Real Estate, складская недвижимость оказалась только на четвертом месте, разделив его с гостиницами (объем инвестиций — 53 млрд и 54 млрд рублей соответственно). «Причем если инвестиции в склады в 2023 году снизились на 36%, то в гостиницы, наоборот, резко выросли — на 203%. А меньше всего в прошлом году инвесторы вложили в многофункциональные комплексы — около 2 млрд рублей, что на 94% меньше, чем в 2022-м. Доля этого сегмента в общем объеме инвестиций оказалась менее 1%», — рассказывают в IBC Real Estate.

В структуре распределения инвестиций по регионам больше всего денег получила Москва (538 млрд рублей, или 65% от общего объема). На Санкт-Петербург пришлось 140 млрд рублей (17%), в недвижимые активы остальных регионов было вложено 155 млрд рублей (18%).

Всем этим показателям стоит особо порадоваться еще и потому, что их повтора можно даже не ждать. «Большинство зарубежных компаний уже приняли решение о выходе из России либо, напротив, о продолжении здесь своего бизнеса, поэтому в 2024 году рынок недвижимости увидит лишь единичные сделки с иностранными активами, переговоры по которым были начаты еще в 2023 году. На фоне высокой ключевой ставки в первой половине года темпы роста вложений в недвижимость будут стабилизироваться. По итогам 2024 года объем инвестиций составит 400-450 млрд рублей, что будет сопоставимо с уровнями 2021-2022 годов», — считает Микаэл Казарян.

Для большей наглядности возьмем, например, офисный рынок Москвы. Ушедший год был для него весьма удачным: как уже отмечал BFM.ru, только с января по октябрь общий объем сделок составил около 1,4 млн квадратных метров, что уже было примерно на 34% больше, чем за весь 2022 год. А по итогам всего 2023-го показатель приблизился к отметке 1,95 млн квадратов.

Что касается сверхдостижений, то эксперты компании CORE.XP* в очередной раз назвали главным столичным офисным трендом 2023 года рост сделок купли-продажи площадей и подчеркнули, что их общий объем стал рекордным за последние десять лет, составив 415 тысяч квадратных метров — это вдвое превышает результат 2022 года. «В структуре офисной купли-продажи отмечается рост сделок, как крупных, так и более мелких, до тысячи квадратных метров. Устойчивый рост розничного сегмента, который объясняется двумя факторами — повышенной популярностью офисов как инвестиционного инструмента и выходом доступного нового предложения в мелкую «нарезку», привел в 2023 году к пиковым для рынка офисов объемам новых следок: 116 тысяч квадратных метров», — добавляет директор отдела исследования рынка компании CORE.XP Василий Григорьев.

Однако, как утверждают аналитики компании Commonwealth Partnership (CMWP)*, в наступившем году на фоне прошлогодних решений регулятора, на фоне общего замедления деловой активности, наконец, на фоне того, что абсолютное большинство иностранных компаний уже приняли решение о дальнейшей судьбе своих офисов в России, ожидается снижение уровня спроса на офисном рынке Москвы до 1,8 млн квадратных метров.

«Мы прогнозируем в 2024 году незначительный рост вакансии до 8,8%, связанный с потенциальным сжатием бизнеса на фоне снижения бизнес-активности. Класс А продолжит превалировать в структуре нового ввода. В 2024 году его доля в структуре нового строительства может достичь рекордных 94%. Несмотря на номинальный рост показателя нового строительства офисов, который будет обеспечен ожидаемым вводом в эксплуатацию нескольких крупных проектов, спекулятивное новое строительство не покажет заметного роста — крупные объекты, заявленные к вводу, либо уже целиком заполнены, либо находятся в стадии продвинутых переговоров», — напоминают в CMWP.