Российский рынок недвижимости в стагнации, население беднеет, а застройщики банкротятся

Автор: Павел Пряников

«Рождественский саммит-2019. Итоги и тенденции развития рынка недвижимости» традиционно собрал участников из разных секторов отрасли – чиновников, общественников, девелоперов и риелторов. Специально для Новострой-М Павел Пряников, эксперт рынка недвижимости, основатель Telegram-канала Proeconomics, рассказал о своих впечатлениях об услышанном на мероприятии.

В отличие от прошлых саммитов, в этот раз у участников не было разногласий: они единодушно признавали, что рынок «свалился» в стагнацию, и непонятно, кто и как его оттуда вытащит. Тон таким печальным выводам задало выступление заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина. Он частый гость на таких мероприятиях, и я на протяжении всего года наблюдал, как менялось его настроение при слове «прогноз».

Еще в мае на Столыпинском форуме Стасишин излучал оптимизм, обещал ударные темпы роста отрасли, быстрый и безболезненный переход застройщиков на эскроу-счета, успешное выполнение Нацпроекта «Жилье». В этот же раз он меланхолично говорил только о трудностях, поджидающих отрасль.ъ

фотография взята на сайте ProEstateEvents

По словам Стасишина, и в нынешнем году, и в 2020-м будет сдано 75-76 млн кв. м жилья (при плане 86 млн кв. м). Да и за это удержание объемов надо благодарить индивидуальных застройщиков – они прибавят в этот год 12%, а ввод многоквартирных домов – застыл. «Нашей заслуги, Минстроя, даже в этих цифрах нет», - констатировал замминистра.

Стасишина понять можно. Нацпроект предусматривает ввод жилья в 2024 году на уровне 120 млн кв. м. Строительный цикл составляет 3-4 года, т.е. уже в следующем году надо закладывать хотя бы в 1,5 раза больше новостроек, чем в 2019-м. Но это – невозможно, признал Стасишин.

В качестве главных ограничителей отрасли он назвал три.

Первая – изношенные магистральные сети в большинстве городов. В особенности – по водоснабжению и водоотведению (с электричеством и газификацией дело обстоит несколько лучше). Т.е. подготовленных к стройке территорий очень мало.

Вторая – в стране нет длинных и дешевых денег.

Третья – в России нет достаточной платежеспособности населения. Только одна ипотека, даже дешевеющая сегодня, не может формировать спрос, тем более что многие россияне подошли к пределу долговой нагрузки на их семейный бюджет.

Стасишин анонсировал и новые изменения на рынке в 2020 году. По его словам, Минстрой будет готовить дополнительное регулирование рынка апартаментов (чем тоже не придал оптимизма участникам рынка). Второе направление законотворчества – регулирование рынка арендного жилья. Сколько его не пытали участники саммита, подробностей двух нововведений он не раскрыл.

Омбудсмен по вопросам строительства Дмитрий Котровский тоже рассказывал о том, с какими печальными результатами строительная отрасль заканчивает 2019 год. В стране насчитывается 74 тыс. объектов долгостроя на 5,4 трлн руб. Это фактические вынутые из оборота деньги строителей, что тоже не придало их деятельности стабильности.

На 61% выросло за год число банкротств в строительной отрасли. У банков скопилось 15 млн кв. м недвижимости – непрофильных активов, которые они изъяли за долги. За последние три года этот объем вырос в два раза. Этот массив недвижимости тоже давит на понижение рынка, так как многие банки согласны на существенный дисконт при продаже.

Аналитики АН «Бон Тон» Елена Чегодаева и Евгения Копытина рассказали, как вел себя рынок в течение года. Первые два квартала рынок новостроек шел в рост, увеличивалось число сделок (например, в I кв. 2019 – на 29,3%). Но III кв. перечеркнул достижения застройщиков: объем экспозиции упал на 6%, число сделок сократилось на 13,2%. Продажи апартаментов и вовсе упали на 19,3%.

В кулуарах участники саммита говорили более откровенно о такой разнице в поведении рынка. Первые два квартала многие застройщики активно скупали квартиры в новостройках сами у себя, чтобы нарастить продажи до 30% от числа всех квартир в доме и не попасть по действие закона об эскроу-счетах (т.е. чтобы и дальше работать по старым схемам продаж). Но в целом обе представительницы «Бон Тон» признали, что в конце этого года происходит ужимание первичного рынка и сокращение потребительской активности на нем.

Евгения Копытина также отдельно отметила новый тренд на рынке новостроек – спрос потребителей на квартиры с предчистовой отделкой. Застройщикам она обходится дополнительно в среднем в 8-10 тыс. за кв. м. Большинство покупателей, отмечает она, сегодня хотят въехать в квартиру и сразу «начать жить». Кроме того, это и экономия для покупателя.

Несложно подсчитать, что для стандартной 2-комнатной квартиры в 50 кв. м затраты на ремонт сократятся на 400-500 тыс. руб. Фактически это скрытая скидка, которую сегодня вынуждены предоставлять девелоперы во многих своих проектах. Эта практика станет все более распространенной и в 2020 году. Для покупателей это хорошая новость – они теперь определяют рынок, а не застройщики, как ранее.

Рынок коммерческой недвижимости тоже не может похвастаться ростом. Управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка Джеймс Корриган привел простой пример, характеризующий нынешнее состояние рынка.

Если в 2011 году инвестиции в российскую недвижимость (в рентное извлечение капитала из объектов) составили 11 млрд. долларов, то по итогам 2019 года эта цифра будет всего 3,5 млрд. долларов.

В Польше, близкой по многим параметрам к крупным российским городам (например, по подушевому доходу) инвестиции в недвижимость стабильно составляют 1% от ВВП ежегодно. Несложно подсчитать, что подобное соотношение для России при ее ВВП в 1,7 трлн. долларов означало бы уровень вложений минимум в 15 млрд. долларов ежегодно.

Но, по мнению Корригана, такая низкая база рынка недвижимости – кстати, это касается не только офисов, торговых помещений и складов, но и, впервые за долгие годы и жилья – означает большой потенциал для рентных вложений. На ситуацию для рантье влияет и такой факт, как уменьшение ставок по депозитам в банках. ЦБ РФ сейчас довел ключевую ставку до 6,25% и, видимо, снизит ее и до 5,75-6% в 2020 году, а это означает, что вниз поползут и ставки депозитов.

Мы можем увидеть их в крупных банках уже к лету 2020 года на уровне 4-4,5%. При таких ставках выгоднее извлекать доход от аренды квартир и тем более коммерческих помещений, где и сегодня доходность находится на стабильном уровне 8-12% годовых. Это касается и частных инвесторов, которые все чаще вкладываются в те же коммерческие помещения на первых этажах современных новостроек.

Резюме саммита у большинства участников было кратким. Рынок находится в стагнации, но для покупателей это означает новые возможности: скидки на квартиры, предоставление ремонтов, различные финансовые «подарки» в виде сниженных ипотечных ставок от коллаборации застройщиков и банков, зачет вторичного жилья при покупках в новостройках. В 2020 году все чаще условия при сделках будет диктовать покупатель, а не продавец.