Самые великолепные пузыри недвижимости в Америке

Исторический скачок в Сиэтле. Резкий рост в других агломерациях. Квартиры в Нью-Йорке дешевеют.

Цены на жилье в США в мае взлетели на 6.4% в сравнении с маем прошлого года (без поправки на сезонные колебания) и на 1.1% в сравнении с апрелем, согласно рассчитываемому по методу Кейса – Шиллера (Case – Shiller) индексу американских цен на жилье S&P CoreLogic, опубликованному сегодня утром. Сейчас индекс на 10% выше сумасшедшего пика «жилищного пузыря №1» в этом тысячелетии в июле 2006 г. – тогда после обвала это называли «неустойчивым пузырем», но теперь это, очевидно, стало новым нормальным прочным фундаментом для строительства устойчивого жилищного рынка. Сейчас индекс на 51% выше дна «жилищного спада №1»:

Индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье в США

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Хотя недвижимость локальна, на цены влияют национальные и глобальные факторы, такие как денежная политика и офшорные инвесторы, для кого «жилье» в США – это глобальный класс активов и во многих случаях также способ поставить свою семью и активы вне досягаемости их правительств. Локальные и глобальные факторы раздувают локальные жилищные пузыри. Если одновременно будет достаточно локальных жилищных пузырей, даже если на других жилищных рынках не наблюдается особых движений цены, они превращаются в национальный жилищный пузырь, как можно видеть на графике выше.

Индекс не имеет поправки на инфляцию – по сути, он сам является показателем инфляции: инфляции цен на активы, в частности на жилье. На графике выше вы видите, что доллар потерял покупательную способность относительно жилья в США после дна «жилищного спада №1» в феврале 2012 г. – поскольку количество долларов, необходимых для покупки того же жилья, с тех пор подпрыгнуло на 51%.

Индекс Кейса – Шиллера основан на скользящем трехмесячном среднем; сегодняшняя публикация основана на данных за март, апрель и май. Индекс основан на «парах цен продаж жилья», сравнивающих цену продажи жилья в текущем месяце с последней транзакцией по тому же дому несколько лет назад. Для получения каждого показателя индекс включает также другие факторы и использует алгоритмы. В январе 2000 г. он был установлен на уровне 100; следовательно, значение индекса 200 означает, что цены, измеряемые индексом, удвоились.

Итак, вот самые зрелищные жилищные пузыри в крупных городских агломерациях США:

Бостон:

Цены на жилье в Бостоне, согласно индексу Кейса – Шиллера для цен на жилье, за год подпрыгнули на 7.0%. Во время жилищного пузыря №1, с января 2000 г. по октябрь 2005 г., индекс взлетел на 82%, после чего упал. Сейчас он превышает тот сумасшедший пик на 17.6%:

Бостон – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Сиэтл:

Индекс Кейса – Шиллера для Сиэтла в сравнении с предыдущим месяцем подпрыгнул на 2.2%. Кроме того, апрельский рост в пунктах – 6.6 пункта – был крупнейшим месячным скачком за все время. За последние два месяца индекс взлетел на 5%! За последние 12 месяцев индекс подпрыгнул на 13.6%. Он находится на 34% выше пика сумасшедшего жилищного пузыря Сиэтла №1 (июль 2007 г.). Обратите внимание на исторический скачок за последние 2 месяца:

Сиэтл – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Денвер:

Индекс для Денвера, зафиксировавший в мае, после исторического скачка в апреле, 31-й месяц роста подряд, на 8.5% выше, чем год назад, и на 53% выше сумасшедшего пика в июле 2006 г.:

Денвер – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №2

Даллас – Форт-Ворт:

Цены на жилье в агломерации Даллас – Форт-Ворт, согласно индексу Кейса – Шиллера, зафиксировали 52-й месяц роста подряд и пребывают на 5.7% выше, чем год назад. Индекс вырос на 47% относительно пика во время жилищного пузыря №1 в июне 2007 г.:

Даллас – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №2

Атланта:

Индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье в Атланте в мае вырос на 0.9% в сравнении с предыдущим месяцем и на 5.7% за 12-месячный период. Сейчас он превышает пик жилищного пузыря №1 в июле 2007 г. на 7%:

Атланта – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Портленд:

Цены на жилье в Портленде в мае подпрыгнули на 1.2% в сравнении с предыдущим месяцем, на 5.9% в сравнении с прошлым годом и на 25% в сравнении с сумасшедшим пиком жилищного пузыря №1 в июле 2007 г. С 2000 г. они раздулись на 132%:

Портленд – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Область залива Сан-Франциско:

Индекс для «Сан-Франциско» включает округа Сан-Франциско, Аламида, Контра-Коста, Марин и Сан-Матео – большую и разношерстую область, состоящую из города Сан-Франциско, северной части Кремниевой долины (округ Сан-Матео), части области Ист-Бэй и части области Норт-Бэй. В мае индекс подпрыгнул на 1.1% в сравнении с предыдущим месяцем и на 11% в сравнении с предыдущим годом. Он сейчас на 40% выше сумасшедшего пика жилищного пузыря №1 и на 167% выше, чем в 2000 г. Обратите внимание на резкий скачок за последние два месяца:

Область залива Сан-Франциско – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Лос-Анджелес:

Индекс Кейса – Шиллера для Лос-Анджелеса в мае вырос на 7.6% в сравнении с предыдущим годом. С января 2000 г. по июль 2006 г. индекс взлетел на 174%, после чего стремительно обвалился. Сейчас индекс превышает пик жилищного пузыря №1 на 3%:

Лос-Анджелес – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Квартиры в Нью-Йорке:

Цены на квартиры в Нью-Йоркской агломерации в мае сделали немыслимое: упали. Индекс Кейса – Шиллера для квартир за месяц упал на 0.5% – второй месяц спада подряд, после падения на 0.5% в апреле. Но в разные годы этот индекс показывал много месячных спадов, оказывавшихся пустяками. Индекс все еще на 2.4% выше, чем год назад. Он на 18% выше пика жилищного пузыря №1 и на 173% выше, чем в 2000 г.:

Квартиры в Нью-Йорке – индекс Кейса – Шиллера для цен на жилье

Без поправки на сезонные колебания

индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Источник: S&P/Case-Shiller через FRED, Федеральный резервный банк Сент-Луиса

Таким образом, квартиры в Нью-Йорке дешевеют в противоположность эффектному скачку цен в Сиэтле. В большинстве городов из этого списка резкое ускорение последних месяцев либо беспрепятственно продолжалось, либо лишь немного ослабло.

Нет, крупнейший бум строительства многоквартирных домов в США происходит не в Сиэтле, несмотря не бесчисленные строительные краны. На первом месте уверенно шагает Денвер. Нью-Йорк не входит даже в топ-25.