Самые великолепные жилищные пузыри в Америке сдуваются

Цены на жилье в Сиэтле падают самыми быстрыми темпами со времен Жилищного спада №1. Слабый спад в Сан-Франциско, Денвере, Портленде и т. д. В других городах цены без изменений. Цены на квартиры в Нью-Йорке неожиданно подпрыгнули.

Цены на особняки в США, согласно национальному индексу цен на жилье Кейса – Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index), в сентябре практически не изменились в сравнении с предыдущим месяцем, а за год выросли на 5.5% (без поправки на сезонные колебания). Годовой темп роста второй месяц подряд ниже 6%, после того как весь год был выше 6%. Индекс все еще на 11.5% выше зафиксированного в июле 2006 г. пика «Жилищного пузыря №1» в этом тысячелетии, названного «пузырем» и «неустойчивым» только после краха во время «Жилищного спада №1».

Американский индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс представляет собой показатель инфляции – не инфляции потребительских цен, а инфляции цен активов, в частности цен на жилье. Он показывает, насколько доллар со временем теряет покупательную способность относительно покупки одного и того же дома.

Фундаментальные показатели самых горячих жилищных рынков страны уже не первый месяц ослабевают, так как продажи падают, а предложение растет. На Западном побережье переломный момент наступил в июле. Цены на этих рынках, отслеживаемые индексом Кейса – Шиллера, постепенно отражают новую реальность. Хотя для ранее раскаленного Сиэтла «постепенно» – неподходящее слово, так как здесь цены сейчас падают самыми быстрыми темпами со времен Жилищного спада №1.

Итак, вот самые зрелищные жилищные пузыри в крупнейших городских агломерациях США:

Сиэтл:

Цены на жилье в Сиэтле в сентябре упали на 1.3% в сравнении с предыдущим месяцем после падения на 1.6% в августе и на 0.5% в июле, согласно индексу цен на жилье Кейса – Шиллера. За эти три месяца индекс упал на 3.5% – самый крутой спад с декабря 2011 г., когда шел Жилищный спад №1. Таким образом, исторический скачок цен на жилье начинает сворачиваться. Сейчас индекс ниже апрельского уровня. Налицо подтверждение того, что переломная точка – когда изменилось направление – состоялась в июле, и что с тех пор ситуация ухудшилась.

За последние 12 месяцев индекс все еще вырос на 8.4%, что меньше, чем зафиксированный в июле годовой скачок на 12.0%. Индекс находится на 30% выше пика Жилищного пузыря №1 в Сиэтле (июль 2007 г.), что меньше, чем прирост на 35% в июле:

Сиэтл – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс цен на жилье Кейса - Шиллера – это скользящее 3-месячное среднее. Сегодняшняя публикация охватывает данные за июль, август и сентябрь. Исходя из «пар продаж», он сравнивает цену продажи жилья в текущем месяце с предыдущей транзакцией по тому же жилью, состоявшейся несколькими годами ранее. Для получения каждого замера индекс также использует другие факторы и формулы. В отличие от медианных ценовых индексов, он не показывает уровень цен в долларах. В январе 2000 г. значение индекса принято за 100. Следовательно, значение индекса 200 означает, что отслеживаемые индексом цены удвоились.

Даллас – Форт-Уэрт:

Индекс Кейса – Шиллера для агломерации Даллас – Форт-Уэрт в сентябре не изменился относительно августа и июля. Такая трехмесячная горизонталь последовала за великолепным разбегом из 54 месячных повышений подряд. За год индекс вырос на 4.3% – тогда как в июле годовой прирост составлял 5.0%. С пика Жилищного пузыря №1 в июне 2007 г. индекс взлетел на 48%:

Даллас – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Бостон:

Цены на жилье в Бостоне в сентябре четвертый месяц подряд остались практически без изменений относительно предыдущего месяца. За год они выросли на 5.0%, хотя ранее в этом году был зафиксирован годовой прирост на 6.0%. Индекс превышает сумасшедший пик Жилищного пузыря №1 на 18.6%:

Бостон – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Денвер:

Цены в Денвере в сентябре упали относительно августа и июля – второй месяц спада после 33 месячных приростов подряд. За год индекс поднялся на 7.3% (ранее в этом году годовой темп роста составлял 8.0%):

Денвер – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Атланта:

В Атланте Жилищный пузырь №2 все еще в разгаре. Индекс Кейса – Шиллера для этого города в сентябре вырос относительно августа на 0.2%, а за 12 месяцев – на 5.7%. Цены превышают зафиксированный в июле 2007 г. пик Жилищного пузыря №1 в Атланте всего на 8%:

Атланта – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Портленд:

Индекс Кейса – Шиллера для Портленда в сентябре второй месяц подряд слегка опустился относительно предыдущего месяца. За год индекс прибавил 5.1% (ранее в этом году темп годового роста составлял 5.6%), и сейчас он на 26% превышает зафиксированный в июле 2007 г. умопомрачительный пик Жилищного пузыря №1:

Портленд – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Область залива Сан-Франциско:

Области залива Сан-Франциско тоже нездоровится! Индекс Кейса – Шиллера для «Сан-Франциско» охватывает пять округов: Сан-Франциско, северную часть Кремниевой долины (округ Сан-Матео), часть Ист-Бэй (округа Аламида и Контра-Коста) и часть Норт-Бэй (округ Марин). В сентябре индекс не изменился относительно августа и слегка опустился относительно июля. За год он вырос на 9.9%, но это все же меньше, чем двухзначный темп прироста, зафиксированный ранее в этом году. Индекс все еще на 40% превышает пик Жилищного пузыря №1:

Область залива Сан-Франциско – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс Кейса – Шиллера отдельно отслеживает цены на квартиры в пяти округах области залива Сан-Франциско, и данный показатель опустился на 0.6% со своего июньского пика.

Лос-Анджелес:

Цены на жилье в Лос-Анджелесе также упали в сентябре относительно августа и вернулись к июньскому уровню. Годовой прирост составляет 5.5%, тогда как ранее в этом году он превышал 6%. С января 2000 г. по июль 2006 г. индекс вырос на 174%, прежде чем обвалиться. Сейчас индекс превышает сумасшедший пик Жилищного пузыря №1 на 3.2%:

Лос-Анджелес – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Квартиры в Нью-Йорке:

Цены на квартиры в Нью-Йорке в сентябре подскочили относительно предыдущего месяца на 1.2% после скачка на 1.3% в августе, последовавшего за несколькими месяцами спада, согласно индексу Кейса – Шиллера для квартир. Благодаря сентябрьскому скачку индекс поднялся за год на 2.3%, к новому рекорду, после того как двумя месяцами ранее годовой прирост был практически нулевым:

Квартиры в Нью-Йорке – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Некоторые рынки, охватываемые индексом Кейса – Шиллера, такие как Майами, Лас-Вегас и Чикаго, пока не достигли пиков своего Жилищного пузыря №1, а поэтому пока не вписываются в тему «самых зрелищных жилищных пузырей в Америке». Но другие рынки, вполне вписывающиеся в тему, такие как Нэшвилл, не охвачены данными индекса Кейса – Шиллера.