Самые великолепные жилищные пузыри в США продолжают сдуваться

Цены на жилье в Сиэтле упали за 4 месяца на 4.4% – крупнейшее падение со времени Жилищного спада №1. Цены падают в области залива Сан-Франциско, в Сан-Диего, Денвере и Портленде.

Некоторые рынки в группе самых зрелищных жилищных пузырей Америки сделали разворот, как свидетельствует опубликованный сегодня утром индекс цен на жилье Кейса – Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index) за октябрь, подтверждающий другие, более непосредственные данные. Сюда входят агломерация Сиэтла, пять округов области залива Сан-Франциско и агломерации Сан-Диего, Денвера и Портленда. В данных городах цены на жилье скользили вниз быстрее всего, а в некоторых случаях впервые со времени жилищного спада. На других рынках цены на жилье вот уже несколько месяцев остаются неизменными. И на нескольких рынках из списка цены росли. Больше об этих рынках – через секунду.

На общенациональном уровне динамика смешанная. Цены на особняки в США, согласно национальному индексу цен на жилье Кейса – Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index), в октябре немного поднялись в сравнении с предыдущим месяцем и выросли на 5.5% в сравнении с октябрем прошлого года (без поправки на сезонные колебания). Годовой темп роста замедлился с превышавшего 6% диапазона, наблюдавшегося с сентября прошлого года по июль этого года. Индекс сейчас на 11.6% превышает достигнутый в июле 2006 г. пик Жилищного пузыря №1 (первого жилищного пузыря в этом тысячелетии), названного «пузырем» и «неустойчивым», только когда он начал лопаться во время Жилищного спада №1:

Американский индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс представляет собой показатель инфляции – не инфляции потребительских цен, но инфляции цен на жилье, когда на покупку одного и того же дома с годами требуется все больше долларов. Другими словами, индекс показывает, насколько доллар со временем теряет покупательную способность относительно покупки одного и того же дома.

Индекс цен на жилье Кейса - Шиллера – скользящее трехмесячное среднее. Сегодняшняя публикация относится к данным за август, сентябрь и октябрь. Индекс основан на «парах продаж», то есть сравнивает цену продажи дома в текущем месяце с предыдущей транзакцией по тому же дому, состоявшейся несколькими годами ранее. Для получения каждого замера индекс также использует другие факторы и формулы.

Индекс отслеживает особняки. Для некоторых крупных рынков отдельно предоставляется индекс квартир. В отличие от индексов медианных цен, индекс Кейса – Шиллера не показывает уровни цен в долларах. Для января 2000 г. его значение было принято считать 100. Следовательно, значение индекса выше 200 означает, что цены, отслеживаемые индексом, более чем удвоились с 2000 г. Такая ситуация наблюдается в случае национального индекса цен на жилье (показанного выше) и всех агломераций из списка самых зрелищных жилищных пузырей Америки, за исключением Далласа и Атланты.

Сиэтл:

Цены на жилье в Сиэтле, согласно индексу цен на жилье Кейса – Шиллера, в октябре опустились в сравнении с предыдущим месяцем на 1.1%. За четыре месяца индекс уже упал на 4.4%, что стало крупнейшим 4-месячным спадом со времени Жилищного спада №1 (декабрь 2011 г.). Исторический скачок, достигший пика в июне, теперь быстро разворачивается. Если такой темп будет продолжаться в течение 12-месячного периода, то годовой спад составит порядка 13%. Сейчас индекс пребывает на самом низком уровне с марта.

За последние 12 месяцев, учитывая феноменальный скачок, закончившийся в июне, индекс все еще вырос на 7.3%. Индекс на 29% превышает пик Жилищного пузыря №1 в Сиэтле (июль 2007 г.), но это меньше, чем зафиксированные в июле 35%:

Сиэтл – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Область залива Сан-Франциско:

Индекс Кейса – Шиллера для Сан-Франциско охватывает пять округов: Сан-Франциско, северную часть Кремниевой долины (округ Сан-Матео), часть Ист-Бэй (Аламида и Контра-Коста) и часть Норт-Бэй (Марин). В октябре индекс упал относительно сентября на 0.7%, к самому низкому уровню с мая. За последние 3 месяца индекс упал на 1.0%, что стало крупнейшим трехмесячным спадом с марта 2012 г.

В сравнении с прошлым годом индекс все еще вырос на 7.9%, после скачка цен ранее в этом году, и остается примерно на 40% выше пика Жилищного пузыря №1:

Регион залива Сан-Франциско – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс Кейса – Шиллера для цен на квартиры в тех же пяти округах области залива Сан-Франциско в октябре упал до самого низкого уровня с апреля, и сейчас он почти на 1% ниже июньского пика.

Сан-Диего:

Цены на жилье в Сан-Диего в октябре опять опустились и сейчас находятся на 1.1% ниже июньского пика, что стало крупнейшим 4-месячным спадом со времени Жилищного спада №1 (март 2012 г.). Индекс Кейса – Шиллера для данной агломерации сейчас находится на самом низком уровне с апреля:

Сан-Диего – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Лос-Анджелес:

Цены на жилье в Лос-Анджелесе, после безудержного роста весной, в октябре пятый месяц подряд не менялись относительно предыдущего месяца, и сейчас они примерно на том же уровне, что и в июне. Индекс все еще на 5.5% выше, чем год назад, и превышает сумасшедшую вершину Жилищного пузыря №1 на 3.3%:

Лос-Анджелес – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Портленд:

Индекс Кейса – Шиллера для Портленда в октябре третий месяц подряд упал, зафиксировав крупнейший трехмесячный спад с января 2013 г. Годовой прирост сократился до 4.9%. Сейчас индекс на самом низком уровне с апреля:

Портленд – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Денвер:

Цены в Денвере в октябре третий месяц подряд упали относительно предыдущего месяца, после идеального забега из 33 месяцев роста подряд. Сейчас индекс находится на самом низком уровне с мая. Трехмесячный спад стал первым с января 2014 г. и крупнейшим с октября 2013 г. За год индекс вырос на 6.9%:

Денвер – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Даллас – Форт-Уэрт:

Цены на жилье в агломерации Даллас – Форт-Уэрт в октябре четвертый месяц подряд оставались неизменными после 54 месяцев безупречного роста. Годовой прирост сократился до 3.9% – с 5.0% в июле. Индекс на 48% превышает достигнутый в июне 2007 г. пик Жилищного пузыря №1:

Даллас – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Бостон:

Индекс Кейса – Шиллера для Бостона в октябре поднялся до нового исторического максимума, после того как три месяца оставался практически неизменным. За год индекс поднялся на 5.4%, а с сумасшедшего пика Жилищного пузыря №1 – на 18.7%:

Бостон – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Атланта:

Цены на жилье в Атланте в октябре установили новый рекорд и за год поднялись на 6.0%. Таким образом, в Атланте жилищный пузырь все еще живет и здравствует. Сейчас индекс Кейса – Шиллера почти на 9% превышает состоявшийся в июле 2007 г. пик Жилищного пузыря №1 в Атланте:

Атланта – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Квартиры в Нью-Йорке:

Индекс Кейса – Шиллера для цен на квартиры в городе Нью-Йорк, после нескольких месяцев подряд незначительных снижений, теперь третий месяц подряд подскочил. С учетом недавнего прироста, теперь он на 2.4% выше, чем в октябре прошлого года:

Квартиры в Нью-Йорке – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Источник: S&P/Case-Shiller, через FRED, Федеральный резервный банк Сент-Луиса