Штрафной удар по аренде. Как ФНС узнаёт о тех, кто по-тихому сдаёт жилье

Глава ФНС Даниил Егоров сообщил, что граждан, зарабатывающих арендой, легко вычислить по объявлениям о сдаче жилья в интернете. Ждать ли массовых проверок арендодателей на предмет уплаты НДФЛ?

Дело техники

«Программу, анализирующую объявления о сдаче квартир, мы недавно разработали для одного банка, которого арендодатели интересуют как возможные клиенты, – сообщил научный руководитель факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета Борис Славин. – Подобный сервис ФНС может сделать себе за полгода, но он позволит узнать только о желающих сдать квартиру, с которыми потом можно работать».

Дальше – чистая арифметика. Теоретически отделить добросовестных арендодателей от тех, кто экономит на НДФЛ, тоже несложно. Нужно сопоставить уплаченный налог и зачисления на карту. Если на личный банковский счёт гражданина каждый месяц поступают одинаковые суммы из одного и того же источника, а его налоговый счёт вслед за этим не пополняется, значит, у ФНС есть повод по­знакомиться с этим гражданином поближе. Но на практике не всё так просто.

 «Закон не даёт налоговикам автоматического доступа к банковским счетам, – рассказывает налоговый консультант Наталья Русакова. – По каждому налогоплательщику требуется посылать в банк запрос. А у ФНС нет такого количества сотрудников, чтобы готовить запросы и анализировать данные о нескольких миллионах граждан, зарабатывающих на сдаче квартир. Сплошной контроль над арендодателями невозможен».

Сигналы с мест

Но есть контроль выборочный, который может коснуться даже тех, кто сдаёт свою недвижимость с помощью сарафанного радио и в интернете не светится. «Налоговики обязаны реагировать на обращения. Они непременно пригласят на беседу арендодателя, если получат сигнал, что он не платит налог, – говорит Русакова. – Информируют ФНС обычно граждане и организации, у которых с хозяином квартиры возник конфликт. Это могут быть соседи, недовольные тем, что жильцы арендной квартиры мусорят и шумят. Это могут быть мстительные квартиросъёмщики, которым пришлось съехать после резкого повышения платы. Это может быть управляющая компания, исчерпавшая все возможности выбить долг за ЖКУ». «Заявление в налоговую – опробованный приём, который используется при разделе семейного имущества или назначении алиментов. Сторона, обращающаяся в суд, часто использует его, чтобы таким образом зафиксировать реальный доход, которым обладает бывший супруг», – добавляет адвокат Александр Почуев.

Чтобы спать спокойно

В ходе проверки сигнала налоговики могут сделать запрос в банк, попытаться найти договор аренды, расписки в получении денег и опросить квартиросъёмщиков, которые, кстати, не несут никакой ответственности за неуплату налогов хозяином. В интернете арендодателям-нарушителям советуют: заявите, что пустили пожить бесплатно друзей. Но если «друзья» сами что-то нарушили, жили, скажем без регистрации, не факт, что они такую версию поддержат. Ситуации могут быть разными. «ФНС имеет право взыскать недоимку за три предшествующих года. Поэтому лучше заплатить её за последний период и не провоцировать налоговиков копать глубже», – считает Русакова.

«Кроме недоимки по НДФЛ гражданам, умышленно скрывающим свои заработки, грозит пеня и штраф в 40% от долга, – обращает внимание Почуев. – К мелким арендодателям такие санкции применяются нечасто, так как сбор доказательств получения арендной платы наличными требует много сил. Но налоговая политика ужесточается. Поэтому спокойнее зарегистрироваться самозанятым и платить налог, составляющий всего 4% от дохода».

Очевидный плюс официальной аренды и в том, что возникает законное право требовать соблюдения всех договорённостей от нанимателей. Неслучайно по-белому всё чаще сдаются квартиры с хорошей отделкой и мебелью. Однако нет ли в режиме для самозанятых подводных камней? Несколько лет назад, когда для снижения налога с дохода арендодатели регистрировались ИП, юристы предупреждали: если в будущем владелец-предприниматель захочет такую квартиру продать, даже по истечении 5 лет владения он заплатит по полной НДФЛ и никакой экономии не получит. А самозанятый? «Опасности попасть в налоговые ножницы больше нет, – оценивает ситуацию Русакова. – С 2019 г. законодательство изменилось, и теперь предприниматели могут продавать свою жилую недвижимость без налога, независимо от того, сдавали они её в аренду или нет. И то же самое относится к самозанятым».