Сколько стоят старые офисные башни в новую эру? Второй офисный центр в Сан-Франциско продана с 70% скидкой от заявленной цены

 Башня Wells Fargo

И почти 60% от цены покупки в 2005 году. Начинает работать механизм открытия цены. Заключаются сделки.

За последние два года возник очень важный вопрос, сколько стоят все эти в основном пустующие старые офисные башни в Сан-Франциско.

Рынок замерз. Сделок не было, потому что никто не знал, сколько что-либо стоит, так как офисный рынок Сан-Франциско всего за несколько лет превратился из одного из самых популярных офисных рынков в США с долей вакантных площадей 7% в 2019 году и с одними из самых высоких арендных ставок в США в рынок зомби. Около 33% всех офисных площадей там сегодня ждут арендаторов, а это даже хуже, чем в Хьюстоне, который в течение многих лет был худшим рынком офисной недвижимости в США.

И вот у нас уже вторая сделка примерно за месяц — хотя она еще не закрыта. Банку Wells Fargo удалось продать одну из своих офисных башен высотой в 13 этажей в Сан-Франциско постройки 1960-х годов и площадью 33 тыс м² по адресу 550 California, через улицу и за углом от штаб-квартиры банка на улице Монтгомери.

Wells Fargo купил башню в 2005 году за $108 млн. Банк освобождает здание. В прошлом году он выставил его на продажу за $160 млн, но затем отозвал листинг после получения предложения ниже $40 млн. Ранее в этом году он нанял инвестиционный банк по недвижимости Eastdil Secured для повторной попытки продажи.

И теперь он заключил сделку — имя покупателя не разглашается — примерно на $42.6–46 млн, по сведениям San FranciscoBusiness Times. Это на 71% ниже первоначально запрошенной цены и почти на 60% ниже цены покупки в 2005 году.

Первой башней, проданной в новую эру работы на дому и сокращения офисной площади, стала штаб-квартиры Union Bank по адресу 350 California. Ее купили в начале мая с 75% скидкой от цены 2020 года. Но недавно в ней прошла сейсмическая модернизация и реконструкция стоимостью $41 млн.

Цены башен Wells Fargo и Union Bank теперь служат эталоном для других старых офисных зданий. И чем активнее работает процесс открытия цены, тем больше заключается сделок. 

И, возможно, новые хозяева с их гораздо более низкими ценами покупки поймут, что делать с этими башнями. Можно, например, сдавать офисы в аренду куда дешевле, что привлечет потенциальных арендаторов и ударит по рынку аренды в городе. 

Перевод офисов в жилые помещения стал теперь горячей темой в Сан-Франциско. Все знают, что если это возможно, то так оно и будет. Ранее в этом году мэрия представила закон, вносящий поправки в кодексы планирования для упрощения такого перевода. Но на такие изменения, если даже они будут иметь экономический смысл, потребуются годы.

Ни башня Wells Fargo, ни башня Union Bank не вовлечены в дефолты или продажи заложенного имущества. Они также не принесли огромные убытки кредиторам. Нет несчастных владельцев ипотечных облигаций, оставшихся без штанов. Башни не были обеспечением для долгов. Оба объекта много лет принадлежат банкам и используются ими как офисы. Но банки, как и большинство других крупных компаний в этом районе, сокращают площадь своих офисов. И таким образом устанавливаютновые эталонные цены.