Спад цен на жилье пришел в Кремниевую долину и Сан-Франциско

Переломная точка: продавцы поняли послание и урезают цены.

Область Кремниевой долины и Сан-Франциско, состоящая из округов Сан-Франциско, Сан-Матео и Санта-Клара, – один из самых дорогих жилищных рынков в США. Атертон, городок в сердце Кремниевой долины, был назван самым дорогим почтовым индексом в США. И когда этот жилищный рынок замирает, цены начинают падать.

Именно это происходит сейчас.

Продажи замедлились. Покупатели утратили энтузиазм и не спешат. Ипотечные процентные ставки взлетели, из-за чего покупка дома стала обходиться еще дороже. И все поняли, что наблюдающаяся ситуация – это жилищный пузырь, сопровождаемый пузырями технологий и соцсетей, а также всевозможными другими частными пузырями, такими как различные пузыри прокатных и арендных сервисов, и поняли также, что осталось им недолго.

Так что пора избавляться от груза. Продавцы выставляют свое жилье на рынок, и активные предложения в этих трех округах вместе – Сан-Франциско, Сан-Матео и Санта-Клара, что охватывает территорию от Сан-Хосе до Сан-Франциско, – в октябре взлетели на 76% в сравнении с октябрем прошлого года, до 4,149 предложений, согласно Национальной ассоциации риелторов США.

Красные столбцы на графике обозначают переломную точку этого жилищного рынка. Обратите внимание на «трампову шишку» – явление, когда уже начавший пошатываться жилищный пузырь в области залива Сан-Франциско оживился после выборов 2016 г., вследствие чего число предложений сократилось, а цены вновь взлетели. Но теперь это позади.

Переломная точка в Кремниевой долине/Сан-Франциско

Активные предложения, годовое процентное изменение

«Трампова шишка»

Источник данных: realtor.com

Внезапно на рынке оказалось много предложений. Все идет по проверенной схеме: во время бума создается видимость «дефицита жилья», вокруг чего разжигается ажиотаж, но как только рынок замедляется, вдруг откуда-то появляются предложения на любой вкус. Другими словами, появляются желающие продать, и это хорошо. Наличие желающих продать – это половина рынка. Не хватает только желающих купить.

Несмотря на взлет предложений, продажи в области залива Сан-Франциско упали на 3% в сравнении с уже и так низким уровнем прошлого октября. Тогда в низких продажах, как ни иронично, винили нехватку предложений и – не так уж иронично – заоблачные цены. Теперь предложений много, но медианная цена продажи также слегка поднялась, и продажи продолжают замедляться одновременно с ростом предложений.

Каков следующий шаг? Урезать цены продажи.

И понижение цен началось. В округах Сан-Франциско, Сан-Матео и Санта-Клара число снижений цен начало серьезно подпрыгивать в августе, в сентябре достигло рекорда со времени жилищного кризиса, а в октябре пробилось выше крыши, почти учетверившись за год до 1,312 объектов со сниженной ценой:

Переломная точка в Кремниевой долине/Сан-Франциско

Число снижений цены продажи

Источник данных: realtor.com

В процентном отношении данное движение еще более очевидно. В сентябре снижения цены взлетели на 218% в сравнении с сентябрем прошлого года, а в октябре – на 295%. Вот как выглядит переломная точка в одном из самых переоцененных жилищных рынков США – когда продавцы начинают понимать послание:

Переломная точка в Кремниевой долине/Сан-Франциско

Число снижений цены, годовое процентное изменение

«Трампова шишка»

Источник данных: realtor.com

Несмотря на рост предложений и замедление продаж, медианна цена в области залива Сан-Франциско выросла на 7.9%, согласно Калифорнийской ассоциации риелторов. Но в Кремниевой долине и Сан-Франциско рост цен затухает.

В Сан-Франциско медианная цена особняка выросла за год всего на 0.4%, до $1.6 млн, а медианная цена квартиры выросла на 3.7%, до $1.275 млн. «Медианная» означает, что половина домов продается дороже, а половина – дешевле. В округе Сан-Матео медианная цена дома выросла на 4.3%, до $1.588 млн, а в округе Санта-Клара – на 3.2%, до $1.29 млн.

С учетом таких высоких цен, сокращение медианной цены дома даже на 10% означает снижение на $160,000 в Сан-Франциско и Сан-Матео и на $127,000 в округе Санта-Клара. И это только начало – переломная точка долгого медленного процесса. Продавцы все еще отстают от рынка, и когда они его наконец догонят, рынок успеет опуститься ниже.