Спекуляции на недвижимости, или конец социализма в Германии

Скупка социальных квартир спекулянтами в крупных городах Германии привела к резкому повышению арендной платы, недовольству граждан и идее национализации недвижимости, принадлежащей крупным компаниям. О сложившейся ситуации на рынке жилья рассказывает Наталья Маурер.

В начале апреля граждане Берлина начали сбор подписей за проведение социалистического референдума. Цель - национализация недвижимости у собственников, которым принадлежит более 3 тыс. квартир. Для проведения референдума необходимо собрать 20 тыс. подписей на первом этапе и 170 тыс. на втором. В первые два дня инициаторам удалось собрать более 15 тыс. подписей. Согласно социологическому опросу более 53% граждан Берлина поддерживают эту инициативу, а это значит, что тень Карла Маркса повисла над столицей.

В Германии хорошо развита система доходных домов. В последние годы цены на недвижимость и стоимость арендной платы катастрофически выросли. Основная причина – отрицательные ставки по банковским вкладам. Владельцы капитала инвестируют в недвижимость, скупают все доступные квартиры и хорошо на них зарабатывают. Самыми крупными владельцами съемных квартир на сегодняшний день являются концерны Vonovia и Deutsche Wohnen. Концерну Vonovia принадлежит около 400 тыс. квартир, его чистая прибыль в 2018 г. составила 1,1 млрд евро. Концерну Deutsche Wohnen принадлежат 163 тыс. квартир, из них 110 тыс. находятся в Берлине, городе с самой высокой арендной платой за жилье, поэтому чистая прибыль в 2018 г. составила 1,86 млрд евро.

Надпись на плакате: "Весь Берлин ненавидит концерн Deutsche Wohnen"

Крупные концерны скупают не только квартиры, сдающиеся по рыночной стоимости, но и социальные квартиры, которые были построены для нужд малоимущего населения. Социальная квартира – довольно сложное понятие для людей из российского или постсоветского пространства, потому что в России не развита система доходных домов, а после распада СССР квартиры приватизировались гражданами бесплатно. В Германии же исторически сложилась совершенно иная ситуация, система доходных домов здесь сильно распространена. Не каждый житель страны имеет финансовую возможность или желание брать ипотечный кредит на приобретение собственного жилья, поэтому примерно 57% граждан Германии живут в съемных квартирах.

Для того чтобы в стране не было бездомных, в середине ХХ века государство строило так называемые "социальные квартиры". Эти квартиры принадлежали государству или городскому жилищному кооперативу и сдавались жильцам за сравнительно низкую плату. Стоимость аренды была фиксированной, то есть арендную плату на социальное жилье повышать было нельзя. Для того чтобы его получить, надо было предоставить справку о низких доходах семьи и невозможности оплачивать аренду квартиры по рыночной стоимости.

Демонстрация против концерна Deutsche Wohnen в Берлине

Жилья не хватает. Кто виноват?

Еще при правлении Гельмута Коля государство, чтобы снизить долги, начало продавать социальные квартиры в частную собственность крупным фирмам, а политика строгой экономии не позволяла стране строить необходимое количество доступного жилья. В 1987 г. таких квартир насчитывалось более 4 млн, а на сегодняшний день это число сократилось до 1,5 млн. Количество населения в больших городах Германии постоянно увеличивается, жители провинции часто не могут найти себе работу возле дома и стараются переехать поближе к центру, экономические мигранты из Восточной Европы и беженцы из Ближнего Востока тоже должны где-то жить. Все больше и больше становится людей с очень низкими зарплатами, которые не могут себе позволить снимать квартиру по рыночной цене и нуждаются в дешевых социальных квартирах.

Такая ситуация привела к нарушению баланса: количество населения, нуждающегося в дешевом социальном жилье, увеличилось, а количество социального жилья сильно уменьшилось. Согласно статистическим данным в Берлине каждый год строится на 9 тыс. социальных квартир меньше, чем необходимо. В Гамбурге и Мюнхене число недостающих квартир составляет около 3 тыс. в год. На сегодняшний день в Германии не хватает 5,6 млн социальных квартир для малообеспеченных граждан. Тот, кто не в состоянии платить за квартиру, вынужден жить на улице.

Фото: Наталья Маурер

В 2017 г. в Германии насчитывалось более 860 тыс. бездомных. По прогнозам организации помощи бездомным (Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAG W), к концу 2018 г. количество людей без крыши над головой должно было увеличится до 1,2 млн человек. В последние годы появилось много бездомных попрошаек в метро. Если раньше это были цыгане, румыны, беженцы, то в последние 2-3 года все поющие и играющие на музыкальных инструментах "артисты" непонятной национальности исчезли, а их место заняли худые беззубые грязные немцы. Модное название для истинных арийцев сегодня – "биодойче". Неудивительно, что в такой ситуации страх остаться без крыши над головой заставляет людей объединяться и протестовать. Когда "низы" уже не в состоянии платить за квартиру, а "верхи" не хотят снизить свои аппетиты, появляется социалистический лозунг "Отобрать и поделить".

Причины недовольства

Если раньше государство могло регулировать стоимость аренды социального жилья, то сейчас это уже невозможно. Основным условием сделки по продаже таких квартир являлось сохранение доступной аренды для квартиросъемщика. Согласно закону повышение стоимости аренды жилья разрешено только в случае смены квартиросъемщика и не должно превышать 10% от средней стоимости аренды подобной недвижимости на рынке. Однако это условие не соблюдается, потому что законы, которые должны бы защищать граждан от спекулянтов, часто играют на руку самим спекулянтам. Например, закон позволяет увеличивать стоимость аренды после модернизации, при смене квартиросъемщика и на квартиры, которые построены после 2014 г. Если после модернизации квартиросъемщик не может платить за квартиру, то он должен съехать, таким образом квартира сдается дальше новой семье, а аренда может быть еще на 10% выше, чем стала после модернизации.

В сложившейся ситуации стоимость аренды квартир продолжает расти, а квартиросъемщики часто вынуждены либо платить на 50-100% и больше, чем они платили, либо съезжать в более дешевые районы с плохой инфраструктурой. Найти жилплощадь не так просто, на каждую свободную квартиру выстраиваются огромные очереди. Чтобы получить договор на аренду, нужно предоставить большое количество документов и понравиться владельцу квартиры. К трем самым дорогим городам для съема квартиры в Германии относятся Берлин, Мюнхен и Гамбург. Больше всего не повезло Берлину: там цены на квартиры самые высокие в стране. В последние годы именно Берлин был так называемым Эльдорадо для спекулянтов, где можно было очень дешево скупать социальные квартиры. В 2004 г. правительство Берлина продало 60 тыс. квартир частным американским инвесторам (Cerberus Capital Management и Goldman Sachs) всего за 405 млн евро.

Система Airbnb также сыграла большую роль в нехватке социального жилья в крупных городах Германии. Квартиры, которые находятся в центре города, намного выгоднее сдавать на выходные или пару недель туристам, чем долговременно одной семье. Социологи пишут также о джентрификации – реконструкции пришедших в упадок городских кварталов путем благоустройства и последующего привлечения более состоятельных жителей. В результате малоимущие граждане вынуждены покидать центр города и переезжать в провинцию, а центр превращается в "гетто" для состоятельных людей.

Модернизация вызывает ужас у квартиросъемщика

Стоимость аренды квартиры повышается за счет модернизации дома, поэтому информация о предстоящем капитальном ремонте вызывает у квартиросъемщика ужас. По закону он обязан выплатить владельцу 11% от стоимости модернизации. Получается, что чем выше стоимость ремонта, тем это выгоднее владельцу квартиры. В результате арендная плата повышается, но уже не понижается после выплаты квартиросъемщиком всех расходов на ремонт. Владельцу квартиры невыгодно поддерживать ее в хорошем состоянии и платить за мелкий ремонт из своего кармана, намного выгоднее подождать, пока квартира начнет разваливаться, а потом провести капитальный ремонт за счет квартиросъемщиков. Причем утверждение, что после модернизации жить в квартире станет лучше, не всегда соответствует действительности: часто после утепления фасадов в квартирах появляется плесень, а счета за отопление не становятся меньше.

Другой вариант – снести старое здание и построить на его месте новые элитные дорогие квартиры, потому что свободной земли для строительства в крупных городах практически не осталось. Особенно сложно в такой ситуации приходится пенсионерам, которые не в состоянии найти себе дополнительный заработок к пенсии. Например, 80-летний житель Берлина, по информации berliner-zeitung, после модернизации квартиры вынужден платить за аренду на 450 евро в месяц больше, а после капремонта одной из квартир в Мюнхене стоимость аренды для пенсионерки повысилась с 1 тыс. евро в месяц до 2500 евро.

Повышается не только арендная плата, но и стоимость коммунальных услуг. Важную роль здесь играет система инсорсинга, когда собственные дочерние фирмы концерна по недвижимости осуществляют модернизацию и оказывают услуги ЖКХ. В этом случае нет никакого стороннего контроля за расходами на ремонт и реальной стоимостью коммунальных услуг. Например, стоимость уборки снега может неожиданно стать в 20 раз дороже, чем раньше. Часто квартиросъемщикам выставляется счет за услуги, которые вообще не были оказаны: например, контроль окон в подвале, которого не существует. В этих вопросах креативность владельцев не знает границ. Реальные цены на ремонт фасадов и лестничных пролетов, установку лифтов, контроль детских площадок и других работ проконтролировать невозможно. Завышение стоимости услуг является обычной практикой концернов по недвижимости, наказание за это никто не несет, потому что тот, кто обманывает, тот и контролирует.

Национализация не решение проблемы

Как решить проблему нехватки доступного жилья? Закон, позволяющий государству в случае необходимости национализировать недвижимость, в Германии после Второй мировой войны еще ни разу не применялся. Это значит, что опыта национализации у правительства нет. Критики такого радикального решения вопроса говорят о том, что компенсация владельцам может составить от 28,8 млрд до 36 млрд евро. Таких денег у немецкой столицы тоже нет. Берлин – банкрот с долгом в 57 млрд евро и не может себе позволить выплачивать такие огромные компенсации. Город будут вынужден брать кредит или занимать деньги у других земель. К тому же это не изменит ситуацию с нехваткой квартир, которых в результате больше не станет, а деньги, которые могли бы быть потрачены на строительство нового жилья, уйдут в карманы концернов.

Призыв национализировать концерн Deutsche Wohnen и Co

С другой стороны, по закону город не обязан компенсировать владельцам полную стоимость потери. Компенсация может быть символической, например, всего 1 евро. Однако здесь может возникнуть другая проблема. Одним из акционеров Vonovia и Deutsche Wohnen является крупнейшая в мире инвестиционная компания BlackRock Inc, которая также является акционером международного рейтингового агентства Moody’s Investors Service, занимающегося присвоением кредитных рейтингов, исследованиями и анализом рисков. По информации газеты Tagesspiegel, реакция агентства не заставила себя ждать. Агентство Moody’s уже предупредило власти Берлина, что в случае экспроприации оно понизит кредитный рейтинг города, а это значит, что Берлину в будущем пришлось бы платить значительно более высокие процентные ставки по кредитам.

Сложившаяся ситуация в очередной раз доказывает, что социалистические методы в капиталистическом государстве не применимы, даже если они прописаны в конституции. Идея "отобрать и поделить" проблемы не решает, надо не экономить, а больше строить. Ошибки правительства не так просто исправить, а из-за финансовой глобализации немецкий капиталистический социализм середины ХХ века уже невозможен, как бы этого не хотелось его гражданам.