Ставки по ипотеке поднимутся выше 16 процентов

Нынешнее изменение ключевой ставки существенно не изменит ситуацию на рынке недвижимости, считает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Ипотечные ставки стали заградительными уже при ключевой ставке в 12%. Повышение ключевой ставки до 13% в середине сентября на ситуацию на рынке недвижимости кардинально не повлияло: ипотечные ставки и так находились на заградительном для покупателей квартир уровне. Спрос обеспечивали продажи по ранее одобренным заявкам на ипотеку по "старым" ставкам. И было понятно: как только предодобренные кредиты закончатся, продажи пойдут на спад, и этот курс сохраняется.

Поэтому сегодняшнее повышение ключевой ставки - теперь до 15% - кардинальным образом ситуацию на рынке жилья уже не изменит. Для покупателей квартир заградительными являются ставки по ипотеке на уровне 12%, при такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит, спрос падет. Сейчас ставки по ипотеке уже стартуют от 15-16% годовых, а станут еще выше.

"В ближайшие месяцы мы ожидаем охлаждения спроса: предодобренные по "старым" ставкам заявки на ипотеку на исходе, а текущий уровень ставок (от 15-16% и выше по рыночной ипотеке) является недоступным для многих заемщиков. Уже в октябре - ноябре спрос на рынке жилья просядет, что будет давить на цены", - говорит Репченко.

Опыт показывает, что после повышения ключевой ставки свыше 10% деловая активность на рынке недвижимости существенно сокращается, а ставка в 12-13%, по сути, является заградительной, говорит Кирилл Кулаков, президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ.

Существенное влияние на рынок оказывают программы льготной ипотеки: семейная, сельская, дальневосточная, для IT-специалистов. Но чем выше ставка кредитования, тем большая нагрузка на государственный бюджет, которым поддерживаются эти программы. К тому же условия кредитования - 8-9% годовых и 20% первоначального взноса существенно снижают количество потенциальных новоселов.

Еще выше ставки для ипотеки на вторичном рынке - сегодня они стартуют от 13%.

Все это ведет к сокращению платежеспособного спроса, а, значит, к сжатию рынка.

Но тут еще другая проблема - жилищное строительство и в целом строительная отрасль являются одним из локомотивов экономики и огромным рынком труда. Поэтому стагнация в этом сегменте реального сектора в среднесрочной перспективе ведет к сокращению рабочих мест, чего допускать нельзя.

В начале-середине октября было отмечено уменьшение клиентской активности, однако с 20 чисел октября спрос снова стал восстанавливаться, последние месяцы в году, как правило, популярны для покупки квартиры, говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

При повышении ставки на 1 п.п., условия по госпрограммам скорее всего не изменились бы, а по стандартным произошло бы небольшое увеличение ставок, корректировки на уровне 0,3-0,5%. Это способствовало бы активизации спроса.

Но при повышении ставки на 2 процентных пункта произойдет значительное увеличение ставок по стандартным программам. Влияние сильнее ощутят рынок вторичного жилья и апартаменты, где покупка станет дороже. При этом подорожают до порогового уровня и госпрограммы, но, скорее, это послужит не охлаждению спроса на новостройки, а наоборот, всплеску спроса, так как клиенты будут торопиться выйти на сделку по ранее одобренным условиям.

Повышение ключевой ставки повлияет негативно на рынок недвижимости, так как стоимость всех кредитных продуктов зависит от данной величины, как говорит исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Все кредиты, начиная от ипотечных и заканчивая кредитами на проектное финансирование, станут дороже. Вследствие этого снизится платежеспособный спрос на недвижимость.

"Считаем, что процесс отрицательного воздействия на отрасль новой ключевой ставки будет управляемым, поскольку контроль спроса и выполнения обязательств застройщиков поддерживаются льготными программами ипотеки, остающимися доступными для потребителей. Роль данных программ останется весьма важной до конца 2023 года. Но после ожидаемого в 2024 году смягчения политики Банка России и понижения ключевой ставки станет возможным и перенастройка данных программ, исходя из сложившейся на 2024 год конъюнктуры", - говорит он.

При этом некоторые заемщики все же продолжат оформлять ипотечные кредиты и по крайне высоким ставкам, отмечали ранее эксперты. Это, к примеру, те, кто берет ипотеку на небольшие суммы (допустим, продавая квартиру ради покупки новостройки, нуждается в небольшой доплате). Также могут оформлять ипотеку по высоким ставкам те, кто планирует вскоре закрыть кредит, продав имеющуюся недвижимость, и те, кто надеется рефинансировать ипотеку после снижения ставок в будущем.