«Такого еще не было». Рынок квартир в Беларуси, что будет дальше

Падение цен на квартиры многие ждут еще с апреля — после того как в марте доллар в первый раз за несколько лет ощутимо и неожиданно подорожал. Дело в том, что именно он оказывает наибольшее влияние на спрос, а соответственно — и на уровень цен. В отличие от 2014−2016 годов, в этом году присутствовал и отягчающий фактор в виде пандемии коронавируса. В результате по итогам мая количество проданных квартир уменьшилось практически наполовину, что многими было расценено как однозначный индикатор скорейшего падения цен. Однако, как показывает практика, рынок жилья инертен и реагирует на негативные факторы с задержкой. Так, несмотря на то, что этот год оказался богат на форс-мажоры, с марта средние цены на жилье снизились только на 7%.

квартира в минске

— Можно ли назвать реакцию рынка жилья на кризис нормальной? И да, и нет. Нужно понимать, что сложившаяся в 2020 году ситуация является уникальной. Влияния такого количества неблагоприятных факторов одновременно рынок недвижимости не испытывал ни разу за всю историю современной Беларуси. Поэтому проводить аналогии не с чем. Ранее воздействие кризиса на рынок носило локализованный характер и состояло из одного-двух негативных экономических факторов, а в текущем году к ним добавились пандемия и общественно-политическая нестабильность, — говорят в «Твоей Столице».

Что происходит на рынке жилья сегодня?

Аналитики предлагают для начала сравнить нынешнее поведение рынка с затяжным снижением цен 2014−2016 года, когда основой кризиса был галопирующий рост курса доллара. Если вспомнить, за 2014 год валюта подорожала на 14%, а за 2015 — на 67%.

Что же происходило с жильем в ситуации затяжной девальвации? В первую очередь в 2014—2015 годах упал спрос: количество ежемесячно заключаемых сделок снизилось на 25−30% по сравнению с нормальным уровнем активности рынка. Как следствие — плавно начал расти объем выставленных на продажу квартир.

— Попробуем провести аналогию между прошлым кризисом и поведением рынка сегодня. В сентябре 2020 года реальное количество сделок снизилось по отношению к марту на 40%, было продано порядка 700 квартир. По нашим прогнозам, поведение покупателей в октябре существенно не изменится, — рассказывают в «Твоей Столице».

Тем временем сейчас предложение квартир растет гигантскими темпами и уже превысило предыдущий максимум. Сегодня на вторичном рынке выставлено более 9500 объектов (+50% с начала года), в то время как стабильный для Минска показатель, при котором объем предложения соответствует предъявляемому спросу, составляет порядка 7000 квартир.

Кроме того, рынок постоянно пополняется квартирами в сданных новостройках, что только усиливает давление на продавцов, и, как следствие, на уровень цен.

Теперь посмотрим, как реагировали цены на девальвацию. Начиная с марта 2014 года по март 2016 г. стоимость квадратного метра снизилась фактически на 36%. Однако и здесь не все так гладко и очевидно, говорят аналитики.

— Ведь за 2014 год средняя стоимость квадратного метра потеряла только 5% от изначально завышенной цены в 1670 долларов за метр. К слову, это был максимальный уровень цен на жилую недвижимость в Минске. А вот 2015-м и первый квартал 2016-го съели еще 31%. В итоге в марте 2016 года средняя цена квадратного метра снизилась до своего минимального значения в 1075 долларов, — поясняют эксперты.

В 2020 году рынок на совокупность проблем пока реагирует таким же образом. За 6 месяцев, начиная с марта, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 7%.

квартира в минске

Октябрь продолжил тенденцию, заложенную в предыдущие месяцы. По данным «Твоей Столицы», во второй половине октября уровень цен вот такой:

 Чего ждать дальше?

— Стоит помнить, что нынешний кризис многовекторный. Сейчас, помимо экономических проблем, стремительно пустеющего бюджета и политической нестабильности, мы столкнулись с перспективой отъезда из страны многих высокооплачиваемых специалистов, программистов и представителей среднего и малого бизнеса. Надо ли говорить, что это потенциальные покупатели жилья? — отмечают аналитики.

А значит, темпы падения спроса и уровня цен в этом году будут выше. И если ситуация в стране не изменится, можно предполагать, что в начале следующего года цены снизятся на 20% по отношению к началу текущего года и приблизятся к минимальной цене предыдущего кризисного периода. Правда, при отсутствии кредитной поддержки спросу эта ситуация не поможет.

Не стоит ожидать и какого-то выборочного снижения цен. Подешевеет и бюджетное жилье, и дорогие элитные квартиры, хотя скорость снижения цен для каждого типа жилья будет разной.

квартира в минске

Что происходит на первичном рынке жилья?

По словам экспертов, рынок новостроек более инертен, его реакция отложена во времени на 3−6 месяцев. И 2020 год в этом не стал исключением. Крупные игроки рынка имеют собственную материальную базу и «стратегический запас» на случай кризисных ситуаций. Сейчас, несмотря на снижение предъявленного спроса на новостройки на 50%, основная масса застройщиков не спешат снижать цены на возводимые квартиры.

 С начала года существенно подешевели только новостройки класса «комфорт». Но и в этом классе цены снизились за счет окончания реализации достаточно дорогих объектов, в то время как стоимость большинства реализуемых сейчас квартир снизилась не более чем на 2%.

квартира в минске

Поддерживают уровень цен в новостройках и партнерские кредитные программы, возможность предоставления рассрочки и проведение разнообразных акций. Все это есть в арсенале крупных застройщиков и, конечно, будет использовано в период неустойчивой ситуации.

Впрочем, все эти меры позволят отсрочить снижение цен, но не предотвратить его. Достаточно вспомнить все тот же кризис 2014—2016 года. Тогда стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 31%, а минимальный уровень цен был достигнут на 3 месяца позже, чем на вторичном рынке. Однако при любой сложившейся ситуации квартиры в новостройках, как правило, дороже квартир вторичного рынка. Ведь новое жилье несет не только эмоциональный посыл «здесь никто до меня не жил», но и имеет современные технические характеристики и социально-бытовые условия.

А что делать покупателям и продавцам?

Можно с уверенностью утверждать, что снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья Минска неизбежно, несмотря на инертность этих рынков. Другое дело, что это будет не резкий обвал, а планомерный и неизбежный процесс, растянутый во времени. В силу многофакторности текущего кризиса (сочетания экономического, политического кризисов и пандемии) ожидаются более высокие темпы падения рынка жилья, чем в предыдущие кризисы.


В подобных ситуациях, для продавцов как никогда актуально правило «время — деньги»: чем быстрее будет продана квартира, тем выше будет ее стоимость.

Покупателям, у которых на руках есть необходимая сумма и кто уверен в своих будущих доходах, большого смысла спешить с покупкой нет. Если же такой уверенности нет, то откладывать решение жилищного вопроса на весьма туманное будущее — рискованно.
Однозначно стоит ускориться тем покупателям, кто рассчитывает на привлечение кредитных средств, пока еще доступны специальные программы кредитования новостроек.

TUT.BY

Белорусский новостной портал.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 0

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.