Торгово-развлекательные центры Москвы оказались на грани коллапса

Автор: Антон Размахнин

Много лет одним из самых востребованных форматов недвижимости в Москве были торгово-развлекательные центры. Достаточно простая и при этом отработанная мировой практикой экономическая модель привлекала предпринимателей, имевших возможность получить участок земли на выгодном — то есть проходном — месте. Горожане часто ворчали — куда столько магазинов?! — но в целом охотно пользовались ТРЦ: посещение молла стало для многих взрослых еженедельным, а для подростков — и ежедневным ритуалом. И вдруг впервые за 20 лет как будто что-то сломалось: во время и после коронавирусного кризиса стали очевидны экономические, логистические и даже «мировоззренческие» проблемы торгово-развлекательных центров. И вместо открытия новых и новых моллов ряд экспертов начал прогнозировать закрытие имеющихся. До сноса «не вписавшихся в рынок» торговых центров или детройтских пейзажей с зарастающими травой эскалаторами, возможно, дело и не дойдет, но уже в ближайшее время владельцам еще недавно беспроигрышных объектов недвижимости придется крепко задуматься о будущем...

фото: АГН «Москва»

Из четырех лифтов, ведущих с парковки в один из торговых центров на северо-западе Москвы, после отмены карантинного режима в июне этого года работает всего два. Специальных объявлений об этом на парковке нет, поэтому те, кто не знает, чуть ли не ежеминутно пробуют нажимать на кнопки самого большого и удобного из подъемников — напрасно. «Лифт на текущем обслуживании, — объясняет сотрудник технической службы ТРЦ. И, понизив голос, добавляет: — На ремонт пока что нет денег, в ближайшие пару месяцев точно не сделают».

Такой длительный «блэкаут» лифтов — кажется, впервые с 2007 года, когда торговый центр открылся для посетителей. В первые несколько недель после снятия ограничений в этом же ТРЦ не работали еще и некоторые эскалаторы: вверх, так и быть, посетителей поднимали, а вниз нужно было спускаться самостоятельно. Так было, правда, только по будням, когда поток посетителей значительно ниже, чем в выходные, — но все равно ситуация показательная. Для торговых центров Москвы локаут закончился, а вот кризис, судя по всему, нет: больше, чем обычно, пустых магазинов, недействующие «островки» в коридорах, меньше, чем обычно, клиентов… Вслед за магазинами на парадных центральных улицах, которым пришлось пересмотреть свои концепции после введения платной парковки в центре, настала очередь заведений более «народного» формата: ТРЦ придется измениться или угаснуть.

Кто виноват

Очевидным кризис ТРЦ сделал коронавирус: за два с лишним месяца, в течение которых были закрыты магазины «не первой необходимости», покупатели, во-первых, научились приобретать онлайн практически все, а во-вторых, стали предельно осторожными. Даже через месяц после отмены карантинных мер многие москвичи не готовы к полноценному офлайн-шопингу, по-прежнему опасаясь заражения.

— Пока вокруг меня продолжают заболевать люди — друзья, знакомые, — я не верю статистике и не хочу лишний раз подвергать опасности себя и близких, — говорит историк Галина Р., продолжающая покупать практически все только с доставкой. — Раньше я любила походить по магазинам, померить вещи, проводила много времени в косметических и парфюмерных секциях… Сейчас же, после коронавируса, все это для меня стало сродни выходу в открытый космос: экстремальное занятие, которое себя не оправдывает.

Затруднения, с которыми встречаются люди после выхода из карантина, уже описаны психологами на материале разных стран, в том числе и России; наиболее близко это к посттравматическим расстройствам, которые получают люди, столкнувшиеся с терактом, изнасилованием, побывавшие в «горячих точках». Но от того, что психология может объяснить снижение потока посетителей в торговых центрах, предпринимателям не легче.

— Посещаемость в июне у нас была на 27% меньше, чем в 2019 году, в июле показатель ближе к предыдущему году, но восстановления по итогам месяца мы не ожидаем, — рассказали «МК» в одном из крупных ТРЦ на севере Москвы. — Помимо эпидемии, возможно, на снижение потока покупателей влияет то, что в этом году больше москвичей проводят лето на дачах.

Добавим: не просто проводят лето, но и становятся клиентами магазинов в Подмосковье и сопредельных регионах.

— После трех месяцев самоизоляции в Тверской области я приехала в Москву и была поражена дороговизной, — рассказывает Екатерина Горина, весной уехавшая с семьей в Тверскую область. — Думаю, что в перспективе, если будем жить на два дома — а мы планируем так делать, — почти все повседневные покупки имеет смысл делать не в Москве, а в регионах. Московские магазины остаются только для эксклюзивных вещей, редкостей, которых нет в Твери.

Добавим к этому ставку, которую ряд крупных торговых сетей делают на онлайн-торговлю, — и мы получим «второй фронт» для торговых центров столицы. Уходят не только покупатели, но и арендаторы, часть из которых «якорные» — те, что создают поток посетителей. Ситуация становится еще более сложной.

Четверть — «на мороз»

— Рост вакантности (количества свободных площадей. — «МК») обусловлен как сложными экономическими условиями, являющимися последствием пандемии, так и новым вводом торговых центров в столице, — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. — Аналогичные причины влияли на повышение вакантности в пределах 1–2 п.п. в начале кризисов 2008 и 2014 годов. Мы ожидаем, что основной эффект от ограничительных мер будет виден во второй половине текущего года — к концу 2020 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может вырасти до 8–10%.

Невостребованных торговых мест больше других сейчас на юге и западе Москвы — там в последнее время ввели в строй новые крупные ТРЦ. Но проблема в том, что почти повсеместно в городе предложение в этом секторе рынка растет. С начала года открыто 142 тысячи квадратных метров торговых площадей, а во втором полугодии обещают сдать еще больше — по данным «Индикаторов рынка недвижимости», это будет еще 187 тысяч «квадратов», что вдвое превышает площадь сдаваемых ТРЦ в 2019 году. Получается, впереди — обострение кризиса.

Об этом говорят и в Российском союзе торговых центров, который недавно обратился в Правительство России с просьбой дать отсрочку по уплате налогов за 2020 год. Отрасль не имеет денег на уплату налогов (их объем оценивается почти в 100 млрд рублей) и поэтому до четверти ТРЦ могут быть закрыты до конца года, предупреждает РСТЦ.

— Доходов фактически нет, продажам еще предстоит восстановиться, — говорит управляющий директор союза Олег Войцеховский. — Отрасль не получила от государства ни субсидий, ни компенсаций недополученного арендного дохода, а рассмотрения всех предложений о поддержке отрасли неизменно завершаются отказами. Все приходящие от арендаторов платежи, а это ориентировочно 10–20% от показателей предыдущего года, направляются на поддержание объектов в рабочем состоянии: обеспечение безопасности, клининг, коммунальные услуги и тому подобное.

Что можно сделать

Уже сейчас руководство многих торговых центров раздумывает, как не оказаться в числе пострадавших. Путей здесь может быть несколько. Одни рассчитывают остаться в числе выживших за счет капитализации, раскрученного бренда и в целом мощности — это ТРЦ, ставшие для города опорными точками. Другие экспериментируют с форматами торговли, третьи раздумывают о том, как трансформировать свою недвижимость, придав ей более актуальную на сегодняшний день функцию.

— Например, аутлет-центры в текущих условиях выигрывают по сравнению с крупными торговыми центрами, — отмечает руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина. — Формат «улицы» магазинов с отдельными входами, который реализуется в аутлетах, воспринимается как более комфортный и безопасный в текущих условиях, и для таких магазинов часто ограничения снимались раньше, чем для крупных ТЦ. Кроме того, в условиях уменьшения доходов населения и нереализованных коллекций весеннего сезона аутлеты кажутся идеальным выходом как для потребителя, так и для брендов.

— Думаем, что конкретно нашим объектам кризис, скорее всего, не угрожает, — рассказали «МК» представители крупного холдинга коммерческой недвижимости. — Размещение в узловых точках Москвы, привычное имя и сложившаяся практика посещения гарантируют сохранение потока покупателей — пусть он и уменьшится по сравнению с хорошими годами, но сохранится.

— Одна из идей, которые мы сейчас обсуждаем, — это расширить общественную функцию нашего центра, — рассказали «МК» в одном из ТРЦ Восточного округа Москвы. — Возможно, какие-то площади займут библиотеки, клубы, антикафе, музыкальные студии. Мы готовы экспериментировать, чтобы обеспечить проходимость и, соответственно, аренду, потому что наш актив — это недвижимость, и альтернатива изменениям — только уход из бизнеса.

Возможно, кстати, что изменение функций ТРЦ — один из магистральных путей, которыми пойдут владельцы этого типа недвижимости. Оказаться хозяином заброшенных площадей не хочется никому — а урбанисты, наблюдающие за «постковидным» миром, уже говорят, что изменения практики надолго.

— Мне кажется, культура шопинга и привычки потребления после эпидемии действительно должны полностью перестроиться, — отмечает урбанист Иван Медведев. — У нас сфера торговли застряла в допотопных концепциях — может, пандемия подтолкнет ее к изменениям. Полагаю, текущая модель торговых центров вымрет. Это раньше у владельцев магазинов могла быть одна простая идея: загнать любыми средствами максимум людей на территорию ТЦ и там ее задержать. Сейчас больше не будет такого пешеходного трафика, и банки перестанут кредитовать подобные проекты.

Таким образом, в ближайшем будущем мы сможем воочию увидеть, как торговые галереи превращаются в общественные пространства. Кстати — ведь именно их обещали нам власти, когда проводили общественные слушания на застройку площадей и других оживленных мест. Так что справедливость, кажется, вновь восторжествует неведомым науке образом.