Торговые центры и стрит-ритейл Москвы и Санкт-Петербурга теряют посетителей

Автор: Александра Мерцалова

Интерес покупателей к магазинам одежды и обуви в январе снизился: из-за теплой погоды многие отказывались от покупки теплых вещей. Несмотря на то, что поток в сами торговые центры стабилизировался, девелоперы относятся к сегменту настороженно и больше не готовы к крупным проектам. Непросто приходится и street-retail: в Санкт-Петербурге уровень вакантности достиг рекордного значения, а спрос на московских улицах по прогнозам будет поддерживать скорее малый бизнес.

Показатель Shopping Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в Москве в период с 15 декабря по 30 января для расположенных в торговых центрах fashion магазинов сократился на 3% относительно аналогичного периода прошлого года, свидетельствуют данные Watcom group. Президент группы Роман Скороходов связывает динамику с аномально теплой зимой, из-за которой многие посетители торговых центров отказывались от покупки сезонной одежды. Эксперт обращает внимание на то, что Shopping Index для самих торговых центров не снизился и оставался на уровне аналогичного периода прошлого года. Господин Скороходов считает, что это указывает на то, что люди активно проводили досуг в торгцентрах: плохая погода поддержала интерес к развлечениям.

Торговая стабильность

Торговым центрам в последнее время в принципе приходится непросто. Директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько добавляет, что рост всего розничного товарооборота в Москве в прошлом году замедлился и составил 1,7%, против 2,8% в 2017 году. Одновременно интерес к России продолжают терять международные бренды: суммарно по итогам прошлого года произошло 17 новых открытий, это на 48% ниже значения за 2018 года и на 62% — показателя 2017 года. Но качественные показатели торгцентров пока остаются стабильными: средний уровень вакантных площадей составляет 5,6%, увеличившись за год всего на 0,2 процентных пункта (п. п.). Согласно прогнозам госпожи Малахатько в 2020 году значение снизится до 5%. При этом по ее словам в объектах, открывшихся в конце прошлого года, пустыми остаются до 58% помещений.

Ставки аренды на основных торговых улицах Москвы

Девелоперы активно реагируют на падение покупательской активности: по расчетам CBRE если в 2019 году средняя площадь вводимых объектов составила 25 тыс. кв. м, то уже в 2020 году этот показатель сократится до 14,5 тыс. кв. м. Снижение заявленной площади происходит за счет переориентации девелоперов на небольшие районные торгцентры. Консультанты добавляют, что стоимость аренды помещений колеблется в районе инфляции. Так в прошлом году ставки повысились в среднем на 4%, до 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год для самых востребованных помещений в ведущих объектах. В топовых локациях показатель достигает 256 тыс. руб. за 1 кв. м.

Ситуация в Санкт-Петербурге тоже остается стабильной. Согласно оценкам Colliers International в городе в прошлом году появились два новых торгцентра. Общий объем предложения увеличился до 3,09 млн кв. м — суммарно речь идет о 122 объектах. По прогнозам аналитиков, в этом году в городе появятся еще три новых объекта, а общая доля пустующих помещений снизится с текущих 3,1% до 2,7%. Аналитики объясняют, что вакантность держится на низком уроне за счет невысокой динамики ввода торговой недвижимости. В наиболее качественных объектах согласно оценкам Colliers International доля пустующих помещений сейчас составляет лишь 1,2% и стремится к нулю. Аналитики CBRE говорят о более заметных цифрах: по их оценкам в городе суммарно пустует 4,5% площадей торговых центрах.

Пустые улицы

Но вот владельцы помещений street-retail в Санкт-Петербурге стремительно теряют арендаторов. Согласно оценкам JLL к концу 2019 года уровень вакантности достиг рекордного значения за последние пять лет — 8,5%. Аналитики Maris связывают постепенное увеличении вакантности даже на самых популярных торговых улицах Санкт-Петербурга: это происходит за счет закрытия ритейлеров и заведений общепита. Хотя в JLL ждут, что в этом году ситуация выправится и уровень вакантности в городе снизится до 7%.

В Москве согласно расчетам JLL на конец года оставались свободными 9,1% помещений — это на 0,8 п. п. больше аналогичного значения 2018 года. Но аналитики называют основной причиной — резкое увеличение вакантности в первом квартале года, на протяжении последующих трех он сокращался.

Средние запрашиваемые ставки аренды остались по итогам года практически не изменились. В CBRE считают наиболее востребованными у арендаторов улицами Большую Никитскую, Пятницкую, Кузнецкий мост и переулки вокруг Патриарших прудов. Максимальные ставки аренды аналитики отмечают в Столешниковом переулке — 195 тыс. руб. за 1 кв. м в год. На следующей за ним Петровке показатель уже заметно ниже — 160 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель группы направления street-retail компании «Магазин магазинов» Юлия Корчагина ждет оживления на рынке за счет активного развития в стрит-ритейле сегмента малого бизнеса, которое произошло за счет расширения перечня категорий предпринимательской деятельности для патентной системы налогообложения. «Например, за прошедший 2019 год в стрите открылось огромное количество студий маникюра, это вышедшие из тени "мастера на дому", активно открываются кофейни, мастерские и кулинарные лавки»,— рассуждает эксперт.

Полные офисы

Офисный рынок в Санкт-Петербурге остается стабильным. Согласно оценкам Knight Frank St Petersburg, заполнено 95% качественных площадей. Общий объем арендных сделок по подсчетам компании в прошлом году достиг 144 тыс. кв. м, увеличившись на 6% относительно уровня 2018 года. На фоне сложившегося дефицита качественного предложения согласно прогнозам Knight Frank к концу года вакантность в среднем по городу снизится до 2–3%, а арендные ставки вырастут на 10%, большинство сделок в этом году при этом будут заключены в формате build-to-suit с компаниями нефтегазового сектора.

Ставки аренды на основных торговых улицах Санкт-Петербурга по итогам 2019 года

Источник: данные JLL

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков делает позитивные прогнозы и для московского рынка. Растущий спрос стимулирует девелоперов строить офисы и по итогам 2020 года планируется ввести 522 тыс. кв. м — это на 37% выше показателя 2019 года. Объем поглощения окажется выше, достигнув 700–750 тыс. кв. м. На этом фоне вакантность для офисов класса А составит 8,9%, В — 6,6%. Господин Лосюков добавляет, что из-за дефицита площадей в центральных районах Москвы, интерес арендаторов смещается в сторону помещений класса В. В прошлом году на этом фоне они подорожали на 13%. Но в этом году по прогнозам господина Лосюкова ставка окажется стабильной, составив 17,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для класса А стоимость аренды оценивается в 26,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.