Удар по полуживому рынку коммерческой недвижимости в самый худший момент

С праздника уходит последний из крупнейших активных покупателей — Китай.

Китайские компании всегда любили покупать коммерческую недвижимость, многоэтажные офисные и жилые здания, в статусных городах Америки и Европы. Прежде всего речь идет о таких крупных, обремененных огромными долгами и имеющих непрозрачную структуру конгломератах как HNA, Dalian Wanda, Anbang Insurance и Fosun International. Рынок коммерческой недвижимости серьезно просел еще в 2013 г. По данным информационного агентства Bloomberg со ссылкой на Morgan Stanley, только в США китайские компании за последние два года приобрели недвижимость на сумму $17 млрд.

Половина купленной во втором квартале коммерческой недвижимости в Манхэттене принадлежит китайцам. Сюда входит и 45-этажное офисное здание на Парк-авеню, 245 — шестая по величине сделка, совершенная в Манхеттене за всю историю. $1,282 за кв. фут ($13,700 за кв.м.) — самая высокая цена за подобного рода собственность.

Для проведения одной из 30 крупнейших сделок с начала 2016 г компания HNA взяла кредиты в государственных банках Китая, а также заняла еще $508 млн у JPMorgan Chase, Natixis, Deutsche Bank, Barclays и Societe Generale. Сделка стала лейтмотивом всех китайских приобретений: большая часть денег поступила из Поднебесной, некоторые средства из офшорных банков.

По данным Morgan Stanley, за 2016 г около четверти всей коммерческой недвижимости в центре Лондона было выкуплено китайскими компаниями. В Австралии от 12% до 25% всех офисных сделок за последние несколько лет в стоимостном выражении также на счету китайцев.

Однако теперь все эти конгломераты и другие фирмы, вкладывающие средства в заграничные активы, попали под удар регламентирующих мер китайских властей, призванных решить две задачи: приостановить отток капитала и ограничить работу китайских банков с компаниями-должниками.

Власти заставляют банки снизить долю заемных средств. Банки же, в свою очередь, требуют от конгломератов уменьшить задолженности. В результате сорвана уже не одна сделка.

Американские и европейские банки начинают менять свое отношение к финансированию подобных транзакций. Банк Америки (Bank of America, BofA), к примеру, уже отстранился от дел с HNA. «Мы просто не знаем, чего еще не знаем, и не готовы принять на себя весь риск», — заявил по внутренней почте президент отделения BofA в Азиатско-тихоокеанском регионе Мэтью Кодер (Matthew Koder).

По оценке Morgan Stanley, прямые инвестиции Китая в иностранные активы упадут на 84% в 2017 г и еще на 15% в 2018 г, составив в итоге всего $1.4 млрд — капля в море.

Что же будет с американским сектором коммерческой недвижимости, когда празднество покинет Китай, последний крупный покупатель? Не придется ли продавцам танцевать друг с другом?

Пока же праздник еще продолжается. Как сообщает Bloomberg, девелопер Sunac China Holdings, став самым крупным должником после покупки активов группы компании Dalian Wanda, смог на прошлой неделе продать долларовые облигации на сумму $1 млрд. Так что финансирование в иностранной валюте еще доступно для китайских инвесторов, правда все стало сложнее и дороже.

В прошлом году цены на коммерческую недвижимость в США достигли своего максимума после длившегося семь лет бума. Green Street сообщает, что индекс цен на коммерческую недвижимость в июле 2017 г опустился по сравнению с данными на июнь 2016 г — первое среднегодовое снижение, хотя и совсем небольшое, со времен финансового кризиса. Пик пришелся на декабрь:

Ввиду осторожности отечественных покупателей количество сделок на многих рынках резко сократилось. В первой половине 2017 г объем завершенных операций в США упал на 8%. Второй квартал (снижение на 5%) стал третьим подряд кварталом спада. По данным Real Capital Analytics, «настороженность инвесторов» ударила в первую очередь по дорогим рынкам, в частности Манхэттену.

Все надеялись, что Китай, прежде с жадностью глотавший американскую недвижимость, сохранит рынок на плаву и позволит отечественным продавцам, после семилетнего бума, больше заработать на максимальных ценах.

Но активность КНР заметно снизилась — американские и европейские банки уже не так охотно дают в долг конгломератам из Поднебесной, китайские же банки находятся под давлением властей, требующих сократить количество сомнительных дорогих сделок и решивших остановить отток капитала. Уже и так свистящий пузырь американской коммерческой недвижимости может лопнуть в самый неподходящий момент.