Великий китайский пузырь. Строительный рынок Китая погружается в глубокий кризис

 Фото: Andrea Verdelli / Getty Images

Строительный сектор Китая, инвестиции в который некогда обеспечили экономике страны бурный рост, в последние годы переживает не лучшие времена. В 2021-м, еще не оправившись от последствий пандемии, КНР столкнулась с крахом своего крупнейшего застройщика — компании Evergrande. За ней посыпались мелкие игроки на рынке, а сейчас на грани банкротства оказался еще один гигант — компания Country Garden. Из-за нехватки ликвидности застройщики распродают квартиры еще до окончания строительства, а на полученные средства продолжают создавать новые проекты, замораживая реализацию предыдущих. В результате сейчас в стране тысячи недостоенных домов и миллионы пустующих квадратных метров, выплаты ипотеки по которым китайцы бойкотируют из-за недоверия к строительным компаниям. Аналитики допускают, что ухудшение ситуации может подорвать финансовую систему Китая, объем которой оценивается в 60 триллионов долларов, а цунами от этого потрясения может пошатнуть всю мировую экономику. Китайский жилищный пузырь — в материале «Ленты.ру».

Что-то пошло не так

Задолго до жилищного бума в Китае действовали жесткие ограничения на продажу домов и квартир. Однако в 80-е годы ХХ века власти начали активно вкладывать деньги в строительство, чтобы выбраться из столетий экономического застоя. Благодаря уступкам правительства в стране был создан общенациональный рынок жилой и коммерческой недвижимости. Власти предполагали, что в рамках «агрессивной урбанизации» переезд крестьян в города обеспечит большое количество рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет страны, и, следовательно, экономика начнет расти.

Успехи не заставили себя долго ждать: уже в начале ХХI века цены на недвижимость подскочили, равно как и располагаемые доходы жителей городов и поселков. Это дало колоссальные плоды в виде быстрого роста ВВП: в нулевые годы показатель неоднократно превышал 10 процентов в год, хотя еще в 1970-м почти в пять раз уступал ВВП СССР (сейчас ВВП Китая почти в десять раз выше, чем ВВП России). Для населения же покупка недвижимости стала защитным активом, так как никто не верил, что рынок будет сокращаться. В то же время девелоперы, сколотившие состояние на продажах жилья, не собирались останавливаться на достигнутом.

80 процентовактивов китайских домохозяйств приходилось на недвижимость

Однако несколько лет назад эксперты стали говорить о возможном пузыре, который сложился за эти годы на китайском рынке недвижимости. В частности, сегодня исследователи признают, что в 2000-е рынок уже был сильно перегрет в мегаполисах наиболее развитых восточных регионов страны — Пекине, Шанхае, Ханчжоу, Нинбо и Чанше. Позже ситуация распространилась и на небольшие города. Резкий рост цен на недвижимость образовался из-за существенного увеличения спроса со стороны инвесторов и населения, которым было достаточно просто получить кредит на покупку жилья из-за мягкой политики банков. Впрочем, спрос продолжал расти еще долгое время, даже несмотря на «охлаждающие» меры правительства (например, налог на недвижимость, повышение процентных ставок по кредитам и ограничения на продажу жилья иностранцам).

Растрясти рынок помогла пандемия и жесткие локдауны по всей стране. После смягчения мер имущественный рынок начал быстро восстанавливаться — этому в том числе поспособствовали дешевые кредиты. В то же время местные власти, значительная часть доходов которых зависит от продажи государственной земли, подстегивали строительство, что помогало выполнять амбициозные цели коммунистической партии по растущей экономике. Долг для финансирования строительства рос в геометрической прогрессии: в 2009 году китайские девелоперы выпустили облигаций на 675 миллионов долларов, тогда как в 2020 году — уже на 65 миллиардов долларов.

Тогда власти стали опасаться, что строительный сектор слишком сильно зависит от заемного капитала, а спекуляций на рынке становится все больше, и в 2020 году решили ограничить кредитование девелоперов. Для этого в стране был введен комплекс ограничений под названием «Три красные линии».

В рамках правила «Три красные линии» заемщик должен был отвечать трем определенным требованиям к уровню задолженности: коэффициент «долг к активам» должен быть не менее 70 процентов, «долг к капиталу» — не менее 100 процентов, «денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» —не менее единицы.

Кампания правительства имела кардинальные последствия, поскольку большая часть компаний не соответствовала как минимум одному из условий меры. В итоге ограничения вместе с пандемией привели к тому, что рекордно разбогатевшие ранее застройщики лишились огромной доли прибыли, а выплачивать долги им становилось все труднее. Тогда же появились первые просрочки по выплатам долга у крупных игроков на рынке.

30 из 50 крупнейших застройщиков имели к 1 сентября 2023 года серьезные просрочки по кредитам

Вскоре партия осознала свою ошибку и, на фоне слабого восстановления экономики после ковида, снова стала давить на банки, призывая наращивать кредитование застройщиков. Главным опасением было то, что финансовая система Китая может развалиться из-за массовых дефолтов.

В какой-то момент кризис приобрел новые обороты: в стране стало слишком много невостребованного жилья — ​​цены и количество сделок падали, а застройщикам было просто неоткуда брать деньги на достройку объектов.

648 миллионов квадратных метров оставались непроданными к концу августа 2023 года

На конец сентября 2023 года заполнить пустующие квартиры не может даже все население Китая в размере около 1,4 миллиарда человек. По разным данным, уже существующим жильем можно обеспечить примерно три миллиарда человек, или почти треть населения планеты.

Полтора землекопа

Во время расцвета на рынке недвижимости строительные фирмы и девелоперы отлично заработали на переселении большей части населения Китая в города. В самом центре оказались компании Evergrande, Country Garden, Greenland и China Vanke. «Большая четверка» долгое время входила в число 30 крупнейших компаний страны и в число 500 крупнейших компаний мира. А владельцы компаний за несколько десятилетий сколотили приличное состояние, заняв несколько строчек в списке миллиардеров Forbes.

В последние несколько лет ситуация кардинально изменилась. В декабре 2021 года, на фоне падения продаж и строгих мер регулятора, China Evergrande Group, когда-то крупнейший девелопер страны, формально оказался в состоянии дефолта. Через несколько дней были принудительно проданы около 3,4 процента акций компании. Ситуация не становилась лучше, и в августе 2023 года компания подала заявку на банкротство в США.

Судьба Evergrande, по всей видимости, решится 4 декабря по итогам судебного слушания, которое уже несколько раз переносилось. До дня «Х» застройщик обязан предоставить план по возврату долга, иначе компания прекратит свое существование. Судья Линда Чан подтвердила, что это слушание будет последним перед принятием решения о ликвидации компании. На фоне ее заявления 30 октября акции Evergrande достигли исторического минимума. В общей сложности за три года стоимость ценных бумаг обвалилась более чем на 99 процентов.

Как Evergrande пытался решить проблему

Сейчас Evergrande имеет славу застройщика с самой большой задолженностью в мире: суммарные обязательства компании оцениваются более чем в 325 миллиардов долларов. Проблемы главного китайского банкрота спровоцировали волну дефолтов по всей индустрии, в первую очередь среди мелких игроков. В предбанкротном состоянии также оказались крупные частные игроки Kaisa Group и Sunac. Кризис не обошел стороной и тех, у кого была поддержка государства, например, Longfor Properties. Сейчас общий долг компаний, по разным оценкам, составляет от 390 до 500 миллиардов долларов.

Еще одним сигналом ухудшения ситуации на китайском рынке недвижимости стало первое уведомление о дефолте еще одного строительного гиганта — Country Garden — 25 октября. Компания не смогла выплатить купоны по бондам на сумму 15,4 миллиона долларов в течение 30-дневного льготного периода. К окончанию срока застройщик не предоставил плана по реструктуризации долга, как обещал в начале месяца.

Крах Country Garden может иметь куда более серьезные последствия, поскольку бизнес компании сосредоточен в небольших сельских городах и промышленных зонах — ранее именно эти районы были главным драйвером экономического роста Китая. Доля компании на рынке так называемых бедных городов в три раза больше, чем у ее главного конкурента — Evergrande. За последнее десятилетие Country Garden купила более 3000 земельных участков для строительства жилых домов. В то же время обязательства застройщика составляют около 186 миллиардов долларов, сюда же входит жилье, которое компания продала (около миллиона квартир), но достроить пока не успела, а также долги поставщикам, банкам и акционерам. Большинство этих долговых обязательств Country Garden должна погасить в течение года. Впрочем, это вряд ли произойдет: эксперты считают, что эра Evergrande и Country Garden подошла к концу, и обе компании вскоре будут ликвидированы.

Заварили кашу

Из-за постоянных просрочек в сдаче жилья и нестабильной ситуации на рынке население перестало доверять девелоперам. «Китайские домохозяйства больше не рассматривают жилье как безопасную инвестицию», — отметила экономист по Китаю из Sociеtе Gеnеrale Мишель Лам. Так что рассчитывать на спасение компании могут только с помощью государства.

Для того чтобы спасти ситуацию, властям Китая необходимо стабилизировать сектор недвижимости, уверены эксперты. Однако задача эта не из легких: с одной стороны, компаниям нужно предоставить достаточную поддержку, чтобы справиться с переходным периодом, с другой стороны, нельзя снова спровоцировать пузырь или рост рынка, поскольку это ситуацию только усугубит.

Тем временем уже пора принимать меры, поскольку кризис в строительном секторе по цепочке перебрасывается и в банковскую сферу. На отрасль приходится почти 40 процентов кредитов китайских банков. «Если Китай не сможет приказать банкам списывать плохие кредиты на рынке недвижимости, процентные расходы будут продолжать разрушать экономику, в то время как слишком много денег будет и дальше тратиться на бесполезные инвестиции», — предупредил основатель гонконгской исследовательской фирмы Orient Capital Эндрю Коллиер.

Однако почти никто не ждет, что падение цен на недвижимость в Китае вызовет неконтролируемую череду крахов крупных банков, как это случилось в США 15 лет назад. Дело в том, что китайское правительство прямо или косвенно владеет контрольным пакетом акций практически всех банков, что дает ему право полностью определять их дальнейшую судьбу. А разрушение финансовой системы страны вряд ли в интересах действующей партии.

Тем не менее, несмотря на мощную власть, которая есть у правительства, кризис в сфере строительства все же будет оставаться головной болью политиков. И не только в Китае: эксперты предупреждают, что ухудшение экономических процессов ударит по другим странам, в том числе по России. Москва, которая после начала военных действий на Украине переориентировала внешнюю торговлю на восток, в случае замедления китайской экономики начнет терять выручку от экспорта, что снизит предложение валюты на бирже. Это, в свою очередь, может спровоцировать ослабление рубля и создать риски инфляции.

Экономические проблемы Китая могут также в перспективе нанести серьезный ущерб США. В основном это проявится через финансовые рынки — одним из итогов может стать повышение курса доллара и падение государственных облигаций.

Уже сейчас появляется все больше сообщений об окончании «китайского века» или исчерпавшей себя модели развития экономики КНР, а западные СМИ советуют Китаю сделать экономику более сбалансированной — по аналогии с экономиками США и Западной Европы. Но Пекин уверяет, что ситуация под контролем, и буквально запрещает негатив: с недавних пор местные эксперты могут комментировать экономическую ситуацию только в позитивном ключе. Впрочем, удастся ли второй экономике мира долго поддерживать идеальную картинку и справится ли она с текущими трудностями, покажет время.