Великолепнейшие жилищные пузыри Америки проткнуты

Область залива Сан-Франциско и Сиэтл лидируют с крупнейшим многомесячным спадом с 2012 г. В Сан-Диего, Денвере, Портленде и Лос-Анджелесе наблюдается спад. В остальных городах застой. Лишь кое-где незначительный рост.

Сан-Франциско и Сан-Диего заразились у Сиэтла, и другим городам тоже начинает нездоровиться, так как самые зрелищные жилищные пузыри в Америке столкнулись с реальностью.

Согласно опубликованному сегодня утром индексу цен на жилье Кейса – Шиллера (S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index), цены на жилье в агломерации Сиэтла в декабре упали на 0.6% относительно ноября и на 5.7% относительно пика, зафиксированного в июне 2018 г., – крупнейший шестимесячный спад со времени шестимесячного спада, закончившегося в феврале 2012 г., на дне Жилищного спада №1. Сейчас индекс на самом низком уровне с февраля 2018 г. После захватывающего скачка в июне индекс все еще на 5.1% выше, чем год назад, и на 27% выше пика Жилищного пузыря №1 в Сиэтле (июль 2007 г.):

рынок недвижимости Сиэттла

Сиэтл – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Таким образом, Жилищный пузырь №2 в Сиэтле сдувается, но не так быстро, как раздувался. Многие агитаторы за недвижимость просто указывают на годовой прирост и говорят, что пока еще ничего не произошло и это «нормальный спад».

Область залива Сан-Франциско:

Индекс Кейса – Шиллера для Сан-Франциско охватывает 5 округов: Сан-Франциско, Сан-Матео (северная часть Кремниевой долины), Аламида и Контра-Коста (оба – часть Ист-Бэй) и Марин (часть Норт-Бэй).

В декабре индекс для особняков упал относительно ноября на 1.4%, что стало крупнейшим месячным спадом с января 2012 г. Сейчас индекс на 3% ниже июльского пика, и это крупнейший пятимесячный спад с марта 2012 г.

Учитывая взлет в начале 2018 г., индекс все еще на 3.6% выше, чем год назад, и на 37% выше пика Жилищного пузыря №1, что согласуется с мотивом «нормального спада»:

рынок недвижимости области залива Сан-Франциско

Область залива Сан-Франциско – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Индекс Кейса – Шиллера также отдельно отслеживает цены на квартиры в пяти округах области залива Сан-Франциско, и этот индекс упал в декабре относительно ноября на 0.9%, после резкого падения на 2.4% в предыдущем месяце. С пика в июне 2018 г. индекс теперь упал на 4.2%, что стало самым крутым шестимесячным спадом с февраля 2012 г.:

рынок квартир области залива Сан-Франциско

Квартиры в области залива Сан-Франциско – индекс Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера представляет собой трехмесячное скользящее среднее. Сегодняшняя публикация отслеживает сделки, попавшие в публичный реестр в октябре, ноябре и декабре. Следовательно, индекс на несколько месяцев отстает от более непосредственных данных, таких как медианные цены.

Индекс основан на «парах продаж» и сравнивает цену продажи жилья в текущем месяце с предыдущей транзакцией с тем же жильем несколькими годами ранее (методология). Так индекс избавлен от проблем, характерных для медианных и средних цен, но он не показывает цены.


В январе 2000 г. значение индекса принято за 100. Значение 200 означает, что отслеживаемые индексом цены удвоились с 2000 г. Индекс для всего списка самых зрелищных жилищных пузырей Америки, кроме Далласа и Атланты, более чем удвоился с 2000 г.

Индекс является показателем инфляции цен на жилье. Он отслеживает, насколько быстро доллар теряет покупательную способность относительно покупки одного и того же жилья.

Вот остальные города из списка самых зрелищных жилищных пузырей Америки:

Сан-Диего:

Цены на жилье в агломерации Сан-Диего в декабре упали относительно ноября на 0.7% и на 2.6% относительно июльского пика, что стало крупнейшим пятимесячным спадом с марта 2012 г. Сейчас индекс на самом низком уровне с февраля 2018 г. и совсем немного выше пика Жилищного пузыря №1:

рынок недвижимости Сан-Диего

Сан-Диего – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Лос-Анджелес:

Индекс Кейса – Шиллера для Лос-Анджелеса в декабре практически не изменился относительно ноября, но упал на 0.5% с августовского пика – не смейтесь, но это крупнейший четырехмесячный спад с марта 2012 г. Отсюда видно, насколько свирепым был Жилищный пузырь №2. За год индекс вырос на 3.7%:

рынок недвижимости Лос-Анжелеса

Лос-Анджелес – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Портленд:

Индекс Кейса – Шиллера для Портленда в декабре совсем немного упал относительно ноября, что стало пятым месяцем спада подряд, и теперь индекс на 1.4% ниже июльского пика. И это самый резкий пятимесячный спад с марта 2012 г. За год индекс вырос на 3.9%:

рынок недвижимости Портленда

Портленд – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Денвер:

Цены на жилье в Денвере в декабре совсем немного упали относительно ноября, что стало четвертым месяцем спада подряд после 33 месяцев непрерывного роста. Четырехмесячный спад составил 0.9% и, как вы уже догадались, стал самым резким с марта 2012 г. Индекс находится на самом низком уровне с мая 2018 г., но все еще на 5.5% выше, чем год назад:

рынок недвижимости Денвера

Денвер – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Даллас – Форт-Уэрт:

Индекс Кейса – Шиллера для агломерации Даллас – Форт-Уэрт в декабре незначительно поднялся до нового рекорда, так что он седьмой месяц подряд остается более-менее на одном уровне. За год индекс вырос на 4.0%:

рынок недвижимости Далласа-Форт Ворта

Даллас – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Бостон:

В Бостоне цены на жилье упали в декабре с ноябрьского рекорда на 0.5% и вернулись к июньскому уровню. За год индекс Кейса – Шиллера поднялся на 5.3%:

рынок недвижимости Бостона

Бостон – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2      

Атланта:

Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера для Атланты в декабре незначительно поднялся до нового рекорда, а за год вырос на 5.9%.

рынок недвижимости Атланты

Атланта – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Квартиры в городе Нью-Йорк:

Индекс Кейса – Шиллера для квартир в городе Нью-Йорк в декабре второй месяц подряд слегка упал после сильного отскока в сентябре и небольшого роста в октябре. Индекс может быть волатильным, но после всех этих отскоков и спадов он оказался всего на 1.5% выше, чем год назад, что стало наименьшим годовым приростом цен в списке самых зрелищных жилищных пузырей Америки:

рынок квартир Нью-Йорка

Квартиры в Нью-Йорке – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

На национальном уровне эти отдельные рынки усредняются с другими, не попавшими в этот список, так как их жилищные пузыри пока не достигли максимальной зрелищности. Некоторые из этих рынков, такие как огромная агломерация Чикаго, остаются чуть ниже пика Жилищного пузыря №1 и сейчас переживают спад, тогда как другие продолжают расти.

Таким образом, национальный индекс цен на жилье Кейса – Шиллера с июля остается почти неизменным, но за год он все еще вырос на 4.7%, а с зафиксированного в июле 2006 г. пика Жилищного пузыря №1 – на 11%:

рынок недвижимости США

Американский индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Все всегда сводится к следующему: как тонко ни режь, все равно у каждого ломтика две стороны. Когда цены на жилье падают после жилищного пузыря, многие оказываются в проигрыше.

аватар

Рихтер, Вульф

Richter, Wolf

Предприниматель и венчурный капиталист. Автор блога Wolf Street.

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 0

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.