Великолепнейшие жилищные пузыри в США сдулись еще больше

Цены на дома в области залива Сан-Франциско упали с июля на 4.3%, а на квартиры – на 5.7%. Цены на жилье в Сиэтле упали на 5.9%, больше всего со времени Жилищного спада №1. Лос-Анджелес, Сан-Диего, Денвер, Портленд, нью-йоркские квартиры и даже Бостон переживают спад. В Далласе небольшой рост.

Наиболее очевидно все было в Сиэтле. Теперь же к нему присоединилась область залива Сан-Франциско. Согласно опубликованному сегодня утром индексу цен на жилье Кейса – Шиллера от CoreLogic, цены на особняки в пяти округах области залива Сан-Франциско – Сан-Франциско, Сан-Матео (северная часть Кремниевой долины), Аламида и Контра-Коста (Ист-Бэй) и Марин (Норт-Бэй) – в январе упали относительно декабря на 1.3%, а с июльского пика – на 4.3%, что стало крупнейшим шестимесячным спадом со времени полугодового периода, окончившегося в феврале 2012 г., на дне Жилищного спада №1.

За год индекс Сан-Франциско вырос всего на 1.8%, несмотря на взлет цен в начале 2018 г., и сейчас он на 35% выше пика Жилищного пузыря №1.

Область залива Сан-Франциско, индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера от CoreLogic представляет собой скользящее трехмесячное среднее. Сегодняшняя публикация отслеживает зафиксированную в публичном реестре стоимость сделок, завершенных в ноябре, декабре и январе.

Для пяти округов области залива Сан-Франциско также есть отдельный индекс по ценам квартир, упавшим за месяц на 1.6%, до самого низкого уровня с января 2018 г. Цены на квартиры упали с июньского пика на 5.7%, что стало самым крутым семимесячным обвалом с февраля 2012 г.:

Квартиры в области залива Сан-Франциско – индекс Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Сиэтл:

Цены на жилье в агломерации Сиэтла, согласно индексу цен на жилье Кейса – Шиллера, в январе упали относительно декабря на 0.3%. С июньского пика индекс упал на 5.9%, что стало крупнейшим семимесячным обвалом с февраля 2012 г. Теперь индекс оказался на самом низком уровне с февраля 2018 г., практически нивелировав случившийся в начале прошлого года молниеносный скачок. За 12 месяцев, учитывая феноменальный скачок в начале прошлого года, индекс все же вырос на 4.0% и все еще остается на 27% выше пика Жилищного пузыря №1 в Сиэтле (июль 2007 г.):

Сиэтл – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Индекс Кейса – Шиллера как показатель инфляции цен на жилье

Индекс основан на «парах продаж». Он сравнивает цену продажи жилья в текущем месяце с предыдущей транзакцией по этому же жилью, состоявшейся несколькими годами ранее. Так удается устранить искажения, присущие индексам медианных цен (изменения в выборке) и индексам средних цен (несколько больших выпадающих значений). Однако индекс Кейса – Шиллера не показывает цены. Отслеживая изменения цены одного и того же жилья (пары продаж), он показывает, насколько дороже обходится один и тот же дом, а следовательно, насколько быстро доллар теряет покупательную способность относительно покупки одного и того же жилья. Таким образом, индекс представляет собой показатель инфляции цен на жилье.

Для января 2000 г. было принято значение индекса 100. Значение 200 означает, что отслеживаемые индексом цены удвоились с 2000 г. Все индексы из нашего списка самых зрелищных жилищных пузырей Америки, кроме Далласа и Атланты, удвоились с 2000 г.

Итак, вот остальные агломерации из списка самых зрелищных жилищных пузырей Америки:

Сан-Диего:

Цены на жилье в агломерации Сан-Диего, согласно индексу Кейса – Шиллера, в январе снова слегка опустились относительно предыдущего месяца и теперь находятся на 2.8% ниже июльского пика, на самом низком уровне с февраля 2018 г. То был крупнейший шестимесячный спад с марта 2012 г., и теперь индекс примерно на одном уровне с пиком Жилищного пузыря №1:

Сан-Диего – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Лос-Анджелес:

Цены на жилье в агломерации Лос-Анджелеса в январе слегка опустились относительно декабря и теперь находятся на 0.8% ниже августовского пика – немного, но это крупнейший пятимесячный спад с апреля 2012 г., что показывает, насколько неудержимым был рост Жилищного пузыря №2. За год индекс поднялся на 2.9%:

Лос-Анджелес – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Портленд:

Цены на жилье в агломерации Портленда, согласно индексу Кейса – Шиллера, в январе снова слегка опустились относительно предыдущего месяца, что стало шестым месячным спадом подряд. Теперь индекс на 1.6% ниже июльского пика, что стало самым крутым шестимесячным обвалом с апреля 2012 г. За год индекс все же вырос на 3.3%:

Портленд – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Квартиры в Нью-Йорке:

Индекс Кейса – Шиллера для цен на квартиры в агломерации города Нью-Йорк в январе снова слегка опустился относительно предыдущего месяца и теперь находится на 1% ниже октябрьского пика. За год он вырос всего на 0.8%:

Квартиры в Нью-Йорке – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Денвер:

Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера для агломерации Денвера в январе слегка поднялся относительно декабря после четырех месяцев подряд небольших спадов, последовавших за непрерывной 33-месячной чередой месячных приростов. С августовского пика индекс опустился на 0.7% – не смейтесь, но это крупнейший пятимесячный спад с марта 2012 г. За год индекс вырос на 5.0%:

Денвер – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Бостон:

Индекс Кейса- Шиллера для агломерации Бостона в январе опустился на 0.4% относительно декабря и на 0.9% относительно ноябрьского пика. Теперь он вернулся к майскому уровню, но за год все же вырос на 4.6%:

Бостон – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

Даллас – Форт-Уэрт:

Цены на жилье в агломерации Даллас – Форт-Уэрт в январе слегка выросли, установив новый рекорд, поднявшись за последние семь месяцев на 0.5%. Таким образом, сейчас формируется своего рода плато на вершине продолжительного роста. За год индекс поднялся на 3.8%:

Даллас – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №2

Атланта:

Цены на жилье в агломерации Атланты, согласно индексу цен на жилье Кейса – Шиллера, в январе слегка опустились относительно декабрьского рекорда. Таким образом, последние 5 месяцев индекс практически не изменился. За год он вырос на 4.9%:

Атланта – индекс цен на жилье Кейса – Шиллера

Без поправки на сезонные колебания

Индекс

Жилищный пузырь №1; Жилищный пузырь №2

На национальном уровне эти самые зрелищные пузыри усредняются с менее зрелищными пузырями, а также с рынками, где подобный прирост цен не наблюдался. Таким образом, национальный индекс цен на жилье Кейса – Шиллера достиг пика в сентябре и с тех пор опустился до уровня июня прошлого года. Ввиду сильного рынка в начале 2018 г., индекс за год все же вырос на 4.3%. И сейчас он на 11% выше предыдущего пика, зафиксированного в июле 2006 г. Завтра я опубликую список крупнейших жилищных рынков, не достигших пока пиков предыдущего пузыря и, следовательно, не вошедших в этот список, таких как Чикаго и Майами.