Воскресенье с Александром Лежавой: «Некоторые размышления о личном пенсионном фонде»

московская недвижимость

Проблемы на российском рынке недвижимости, и это касается прежде всего новостроек, проявляются все более и более отчетливо. Вряд ли иначе можно объяснить появление в относительно серьезных средствах массовой информации довольно забавных статей, одна из которых появилась, например, в газете «Ведомости». Она называлась «Как создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек» (https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/10/19/784112-pensionnii-fond-stolichnih-novostroek).

Подобная публикация явно ориентирована на совершенно неподготовленного читателя и заинтересована не в повышении его или ее благосостояния, а нацелена на то, чтобы ее заказчик имел возможность побыстрее сбагрить с рук имеющиеся построенные неликвиды. Будь это действительно серьезная, а не рекламная статья, направленная на привлечение покупателей, в ней также шла бы речь и о возможных рисках, которые связанных с подобной операцией, больше похожей в современных условиях на авантюру. Поэтому имеет смысл в данной заметке немного поговорить именно об этом.

Для начала об общем состоянии рынка недвижимости в Москве. Видим ли мы какой-то бум в покупках недвижимости в последние годы? Нет. Некоторый всплеск интереса к покупкам породили изменения, внесенные в законодательство, а также мировая нестабильность, но эти явления носят краткосрочный характер и принципиально картину не меняют. А это по большому счету - спад и затишье. Негативным фактором для рынка недвижимости является то, что строительство нового жилья продолжается весьма активно, а, следовательно, предложение, которое и так избыточно, будет еще больше увеличиваться и еще сильнее давить на цены как вторичного жилья, так и новостроек.

Другим негативным фактором является то, что можно много говорить об экономическом росте, но, когда его нет, а объемы производства в реальности снижаются, автоматически сокращается и покупательная способность населения. Спрос, может, и есть, но вот платежеспособного спроса – нет. Это касается прежде всего дорогих товаров, в том числе и недвижимости.

Снижение деловой активности ведет также и к тому, что происходит сокращение интереса и к аренде квартир. Поэтому сделанное в статье заявление, что «однокомнатную квартиру или студию в новом доме сейчас можно сдать в аренду за 57 800 руб. в месяц», следует понимать однозначно – можно сдать, а можно и не сдать. Сложно сказать, какую квартиру «сдавала» в аренду автор этой статьи, но при средней зарплате по стране в 43,5 тысячи рублей вряд ли найдется масса желающих снимать квартиру за 57,8 тысяч. Даже если у человека зарплата и 60 тыс. в месяц, ее все равно не снимут.

Следующим минусом этого проекта являются как коммунальные расходы, так и в еще большей степени налоги. В налоги мы можем включить и инфляцию, поскольку она представляет собой фактически скрытый налог. И коммуналка, и налоги имеют тенденцию к росту, тогда как стоимость недвижимости и ее аренда – к снижению. Поскольку и та, и другая нагрузка на население стабильно из года в год растут, в какой-то момент (если уже не сейчас) расходы на содержание недвижимости могут превысить доход от ее сдачи в аренду. Из инструмента, который должен теоретически приносить доход, он превратится в расходную статью, которая будет лишь увеличивать текущие затраты.

В этих условиях рассуждения о том, сколько будет стоить квартира через 20 лет, совершенно бессмысленны. Это в полной мере относится и к фактору инфляции. Что такое 100 рублей или 6 млн. рублей через 20 лет никому неизвестно. Можно на них будет купить квартиру, машину, рулон обоев или просто получить в морду – это большой вопрос, причем последний вариант, если ничего кардинально за эти годы не изменится, наиболее вероятен.


Еще интереснее в статье то, что она пробует заинтересовать подобной схемой людей, у которых нет достаточных средств для покупки квартиры, вовлекая их в ипотеку. Подход прост: застройщик получит потраченные им средства сразу, а заемщик будет расплачиваться годами. И это уже будет его головная боль, где взять средства на погашение ежемесячных процентов вне зависимости от того работает он или потерял работу, есть ли у него арендаторы или нет, здоров он или внезапно тяжело заболел. Строители свои деньги получили, а это уже проблемы заемщика, как он будет рассчитываться по своим долгам.

Короче, создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек обычному человеку вряд ли удастся. Поэтому можно подвести следующий итог броскому заголовку «Как создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек»: никак.

Однако, если у вас при стартовой сумме накоплений в 800 тыс. руб. есть возможность откладывать по 42,4 тыс. руб. ежемесячно, то это означает, что в текущих условиях вы можете приобрести примерно 9 унций золота сразу и покупать шесть унций металла ежегодно. За период в 20 лет это составит около 130 унций. Поскольку золото полностью отслеживает инфляцию, то долгосрочные сбережения в отличие от варианта с недвижимостью, которую необходимо к тому же постоянно обслуживать, оказываются наилучшим образом защищены. Нет головной боли о том, есть ли арендаторы или нет, где взять средства на налоги, коммуналку или проценты по ипотеке. Если уровень благосостояния растет, то величину отчислений в личный пенсионный фонд можно увеличить, если снижается, то уменьшить. Если же работа временно потеряна, то драгоценный металл дает возможность пережить этот сложный период без снижения уровня жизни. Также как и на пенсии.

Поэтому, если вы всерьез задумались о создании своего личного пенсионного фонда, стоит помнить одну простую истину: золото остается неизменным надежным инструментом сбережений на протяжении всей человеческой истории, что же касается недвижимости, то единственным надежным человеческим строением, которое не превратилось за века в руины, остаются лишь египетские пирамиды, но купить их, чтобы потом сдавать в аренду для формирования дополнительного пенсионного дохода, вам никто и никогда не предложит.

Мои книжки

«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,

«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,

«Занимательная экономика»,

«Деньги смутных времен. Древняя история»,

«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»

можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

аватар

Лежава, Александр

Член редколлегии, специальный корреспондент газеты "Современная школа России". Автор книги "Крах "денег" или как защитить свои сбережения в условиях кризиса" (вышла в издательстве "Книжный мир" в 2009 году) и "Занимательная экономика".

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 0

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.