Воскресенье с Александром Лежавой: «Немного о статистике. Продолжаем разговор»

В заметке от 12.11.2019 был начат разговор на тему того, как изменяются заработная плата, а также цены на различные товары и услуги, если считать, что каждый нынешний российский рубль является полностью обеспеченными золотом деньгами.

В качестве единой меры было выбрано золотое содержание нынешнего российского рубля, которое для обеспечения общего стандартного подхода к измерениям представляет собой соотношение накопленных страной золотых резервов к денежной массе М2. И тот, и другой параметр официально публикуются различными ведомствами.

Мы считаем, что каждый нынешний российский официально бумажный и необеспеченный рубль полностью обеспечен золотом. Соответственно перемножив золотое содержание рубля на стоимость тех или иных товаров и услуг, можно получить динамику их изменения относительно единой фиксированной меры – твердых обеспеченных денег.

Данная заметка будет посвящена такому животрепещущему для многих вопросу как недвижимость. Данные о стоимости квадратного метра и его изменениях взята с того же официального сайта Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru).

В качестве основного параметра для сравнения взята средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир среднего качества (типовых) на вторичном рынке жилья по стране. Вполне логично было выбрать именно эту категорию, поскольку основная масса наших сограждан живет все-таки не в элитных и им подобных квартирах. О динамике изменения цен аналогичных квартир в Москве будет сказано отдельно, поскольку она несколько отличается от общероссийских показателей.

Итак, за период с 01.01.2011 по 01.01.2019 номинальная цена 1 кв.м. по стране в целом снизилась с 56761,89 до 51156,92 рублей. В то же время постоянное увеличение золотых резервов Российской Федерации и, как следствие этого процесса, рост золотого обеспечения рубля с 0,0000353 до 0,0000449 граммов привело к тому, что средняя цена квадратного метра за этот период подорожала с 2,237 до 2,295 граммов или на 2,6%. Это в пределах погрешности, так что можно сказать, что каких-то заметных изменений цены квадратного метра при полностью обеспеченном золотом рубле фактически не было.

Эта же картина полностью повторяется, если рассматривать динамику изменения по стране цены квадратного метра для всех типов жилья. Разница лишь в том, что в данном случае он был чуть дороже и с 2,364 граммов желтого металла вырос до 2,464 граммов. Подобные изменения лишний раз демонстрируют тот простой факт, что в масштабах страны рассматривать жилую недвижимость в качестве инвестиционного инструмента, а не как место проживания, бессмысленно. Отдельно стоит отметить еще наличие налогов на недвижимость и постоянный рост налогового бремени на ее владельцев, которые в данной заметке вообще не рассматриваются.

В случае с Москвой картина несколько иная. За этот же период 1 кв.м. квартиры аналогичного класса в номинальном выражении на первичном рынке подорожал с 101360 до 114818,35 рублей, а на вторичном – со 136553,75 до 150562,6 рублей. В то же время, если на 01.01.2011 в граммах золота метр при таком пересчете на первичном рынке стоил 3,994 грамма, то к 01.01.2019 он подорожал до 5,151 грамма или на 29%. На вторичном рынке он подорожал с 5,381 до 6,755 граммов или на 25,5%. Так что и здесь эффективность вложений за 8 лет, если рассматривать недвижимость как долгосрочный спекулятивный инструмент (купил дешевле, продал дороже), также невысока.

Что же касается количества квадратных метров типового жилья, которые российский трудящийся со средней полностью обеспеченной золотом зарплатой мог бы на нее приобрести, то в золотом выражении на 01.01.2011 это было 0,37 кв.м., а на 01.01.2019 – 0,83 кв.м. Для полностью усредненного квадратного метра, когда рассматриваются все типы жилья этот параметр изменился с 0,35 до 0,77 кв.м.

Такая картина в твердых деньгах должна бы греть душу спекулянтов недвижимостью, а также обычных граждан, если бы не одно принципиально важное «но». Нынешний российский рубль как был, так и остается бумажной необеспеченной валютой, и подобная картина на момент написания данной заметки носит пока чисто теоретический характер, а единственным надежным инструментом сбережений населения как был, так и остается сам физический драгоценный металл – золото.