Воскресенье с Александром Лежавой: «Несколько слов о российской недвижимости»

Ни для кого сейчас не секрет ситуация с рынком недвижимости в США. Несмотря на локальные коррекции, рынок продолжает свое вполне устойчивое снижение, и каких-либо свидетельств смены тенденции пока не намечается. Однако, чрезвычайно интересно и то, что происходит на нашем российском рынке недвижимости. Естественно не на «элитном», где покупателей вообще не волнует, сколько с них просят, а на более приближенном к обычным людям.

На днях на одном из сайтов мне попалась заметка М. Арановской «Почему мельчают коттеджи», в которой шла речь о падении спроса на дома в подмосковных коттеджных поселках и рассуждения риэлторов и прочей уважаемой публики о том, почему это происходит.

Самым интересным в этой заметке, на мой взгляд, была таблица «Первичный рынок коттеджных поселков и участков с подрядом», где указывалось количество предлагаемых в Подмосковье новых поселков, средние размеры участка и площади дома, а также приводились данные средней стоимости квадратного метра и дома в целом в российских рублях.

Совершенно ясно, что усредненные данные ничуть не отличаются от средней температуры по больнице, но они могут дать интересную картину того, что происходит на рынке подмосковной недвижимости, если измерять ее не только в бумажных дензнаках, но и в твердых деньгах, то есть граммах золота. Поэтому, немного модернизировав приведенную в вышеуказанной статье таблицу с помощью цены грамма золота, установленной ЦБ РФ, и исключив некоторые не интересующие нас строки, мы можем увидеть довольно интересную картинку.

Поскольку у многих нет особого желания рассматривать таблицы, ниже приведены графики изменения цен квадратного метра и среднего нового подмосковного коттеджа (на начало 2008 года его средняя площадь равнялась 352 м2., поэтому сравнение велось для такого дома) в номинальном выражении (бумажной валюте) и абсолютных деньгах (граммах и унциях (31,1 грамма) золота).

И хотя цены на недвижимость падают и в номинальном выражении, и в деньгах, но отчетливо видна одна серьезная особенность, в золотых деньгах недвижимость падает гораздо больше. В номинальном выражении квадратный метр с 1 квартала 2008 года подешевел на 25,5%, а по сравнению со своим максимальным значением в 3 квартале 2008 года – на 31,9%. Аналогично соответственно подешевели и дома. В то же время в золотом выражении стоимость квадратного метра и домов за те же самые промежутки времени обесценилась на 68,3% и 70,7%. Иными словами, покупка в начале 2008 года 1538 унций золота и продажа 488 унций в 2012 году могла позволить желающему не только приобрести такой дом, но и существенно сэкономить, сохранив в своем распоряжении еще 1050 унций золота (что даже по курсу ЦБ РФ, существенно отличающемуся от реальной рыночной цены физического металла, равно приблизительно 54 миллионам бумажных рублей).

Возникает естественный вопрос: а каковы перспективы рынка недвижимости? По моему мнению, начавшаяся в 2009 году тенденция только сохранится, причем после некоторой паузы темпы падения цен на недвижимость вновь ускорятся. Этому будут способствовать целый ряд факторов, включающих в себя усугубление мирового экономического кризиса, стремление властей поправить свое финансовое положение за счет повышения налогов на недвижимость, снижение доходов населения и общего уровня благосостояния общества. Поэтому если в Ваших планах стоит покупка недвижимости, то представляется целесообразным сейчас покупать золото, а после очередного падения цен обменять некоторую его часть на фантики и, купив себе недвижимость, еще на этом и сэкономить. Или просто расплатиться частью этого золота за дом или квартиру.

Достаточно вспомнить пример Веймарской республики, когда на пике гиперинфляции за золотую монету в 20 марок (7,95 граммов золота 900-ой пробы или 7,155 граммов чистого золота) можно было купить дом, стоивший до Первой мировой войны 400 тысяч марок золотом (примерно 4600 унций или 143 килограмма драгоценного металла).

Именно поэтому представляется, что цена в 300 или 400 унций золота за дом, которые хотят получить продавцы, со временем уменьшится до гораздо более разумных значений, хотя совершенно нельзя исключать, что в номинальном выражении мы можем увидеть довольно существенный рост цен. И если у вас есть здравый смысл и средства, покупайте физическое золото. Со временем оно позволит вам купить то, что в текущей ситуации вы зачастую просто не могли себе позволить. А всем остальным можно посоветовать покупать недвижимость.

Мои книжки «Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,

«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,

«Занимательная экономика» и «Деньги смутных времен. Древняя история»

можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396