Воскресенье с Александром Лежавой: «О квадратных метрах, ипотеке и золоте»

Один из моих читателей задал пару интересных вопросов. Звучали они следующим образом:

«Как думаете, цена на «бетон» будет расти? Стоит-ли сейчас брать ипотеку (имея в запасе металлы для страховки)?»

При всей своей кажущейся простоте на них нет однозначного ответа. Всё зависит от массы факторов. Первый из них заключается в том, что мне неизвестно реальное финансовое положение того, кто задал этот вопрос. Это слишком интимная тема, которую вряд ли кто-то захочет озвучивать в интернете. Не зная исходных условий – активы, пассивы, денежные потоки, неформальные обязательства, условия жизни, обстановку в семье и тому подобное - что-то советовать, например, «Да. Покупать» или «Нет, не покупать», было бы просто безответственно.

Поэтому было бы целесообразнее рассмотреть некоторые типичные моменты, которые позволили бы облегчить принятие решений. Стоит выделить несколько таких блоков.

Сперва о перспективах изменения цены квадратного метра. В условиях инфляции номинальные цены неизбежно будут расти. Весь вопрос заключается в том, насколько быстро это будет происходить, ведь есть и определенные сдерживающие факторы в виде переизбытка уже построенного и нереализованного строителями жилья и риска банкротств ипотечных заемщиков с изъятием у них квартир и их реализации на рынке. Оба этих фактора могут оказать серьезное давление на цены на недвижимость.

Даже если не принимать во внимание эти моменты, стоит вспомнить пару исторических примеров того, как цены на недвижимость вели себя в условиях инфляции и гиперинфляции. При этом стоит вспомнить о том, что у нашего читателя есть некое количество драгоценного металла в качестве подстраховки, а это многое меняет в нашей оценке.

Если вспомнить Веймарскую Германию 1922 и особенно 1923 года, то дом, стоивший до Первой мировой войны 200 тысяч марок золотом, в этот период при росте его номинальной цены в бумажных марках можно было купить за золотую монету в 20 марок. Во Франкфурте целые кварталы домов продавались за 50 долларов, а это – 2,5 унции желтого металла.

В гораздо более близкие к нам времена до и после кризиса 2008 года наблюдалась схожая картина. Если в конце 2007 или начале 2008 года прекрасный дом в ближайшем Подмосковье стоил 1500 унций золота, то уже в конце 2009 или начале 2010-го его цена была эквивалентна 500 унциям.

Нет никаких оснований думать, что на этот раз всё будет иначе.

Номинально – в бумажных рублях Банка России – цена недвижимости может вырасти и очень значительно, но в унциях золота та же самая недвижимость может существенно подешеветь.

Теперь стоит сказать об ипотеке. Лично я резко негативно отношусь к любым кредитам и вполне разделяю мнение, что если вам на что-то нужен кредит, значит, вы не можете себе это позволить. К долгосрочной ипотеке с текущими российскими процентными ставками и прочими накрутками в особенности. Но… возможны ситуации, когда взять кредит может иметь самый прямой смысл. Однако перед этим стоит хорошо посчитать.

В качестве примера стоит рассказать одну историю. У моего приятеля сын учится на платном в одном из московских ВУЗов. Родители – финансисты и также негативно относятся к любым кредитам. У семьи приятеля в желтом металле отложена достаточная сумма, чтобы оплатить весь период учебы ребенка. Однако, узнав о том, что их сынуля может взять кредит на образование, родители пинками погнали дитятю в банк получать этот кредит.

Может возникнуть естественный вопрос: почему они так поступили? Ответ довольно прост. Несмотря на то, что придется платить проценты по кредиту, это было выгодно. Ставка по кредиту 3% годовых, тогда как реальная инфляция у нас порядка 13 – 15%. Поскольку выплата кредита идет траншами, а начало реальной выплаты по кредиту начинается через год после окончания учебы, получается, что примерно от четверти до половины стоимости тела кредита даже в современных условиях съедает инфляция. Поскольку она ускоряется, то от кредита в итоге реально останется еще меньше.

К тому же цена золота в условиях все той же инфляции неизбежно будет расти. В среднем за последние двадцать лет мировая цена золота росла на 10% в год. Так как рубль обесценивается быстрее американской валюты, то можно дополнительно сэкономить на курсовых разницах. Следовательно, даже в условиях некоего форс-мажора, если в будущем возникнет необходимость закрыть кредит за счет продажи металла, это можно будет сделать с заметной экономией для семейного бюджета.

В итоге – сплошная выгода для заемщика.

С ипотекой ситуация может быть вполне схожей. Вопрос в процентных ставках, условиях кредита и величины личного золотого запаса.

При взятии любого кредита, в том числе и ипотечного, важно учитывать еще пару важных соотношений: кредит/залог и платеж/доход. Если первое должно быть в разумных пределах (не более 50%), то в условиях стагнирующей заработной платы именно второй показатель будет наиболее важен. Совокупный объем платежей по кредитам не должен превышать 30% от дохода заемщика, при этом оставшаяся доля должна полностью покрывать все обязательные платежи семьи – коммунальные услуги, транспорт, налоги, питание и прочее.

Зная эти абсолютно необходимые для принятия решения моменты, можно посчитать, стоит ли брать такой кредит или нет, каковы источники погашения, и как будет происходить это погашение, если ситуация начнет развиваться по самому плохому возможному сценарию.

Есть, пожалуй, лишь один фактор, известный только вам и который невозможно посчитать. Это обстановка в вашей семье и ее жилищные условия. Именно он может оказывать критическое влияние на принятие вами экономических решений. Всё остальное – это чистая экономика и математика.

Надеюсь, мне удалось ответить на заданные вопросы. Окончательное решение – за вами.

P.S. Я запустил телеграмм-канал под названием «Лежава. Деньги и жизнь» https://t.me/lezhavamoney.

Он посвящен деньгам, семейному бюджету, сбережениям, валютам, налогам, банкам, кредитам, депозитам, финансовому мониторингу, драгоценным металлам, пенсиям, ценам, инфляции и прочим темам, волнующим обычных людей и влияющим на их повседневную жизнь и благополучие.

Подписывайтесь!