Воскресенье с Александром Лежавой: «О недвижимости: часть первая»
- дата: 1 ноября 2015 (источник от 30 октября 2015)
Мои друзья прислали мне ссылку на замечательную заметку «Риэлторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций». Собственно говоря, ничего принципиально нового относительно того, что уже неоднократно говорилось на страницах этого журнала, в ней сказано не было. Стоимость самой недвижимости за прошедшие после кризиса годы упала и продолжает падать. Происходит обесценивание основного капитала. Особых признаков того, что ситуация в ближайшее время улучшится, нет. Доходность от сдачи квартир в аренду оказывается заметно ниже, чем проценты по банковским депозитам, которые в свою очередь заметно ниже текущей инфляции. Рынок настолько низколиквиден, что без значительной скидки продажа недвижимости практически невозможна. Все это было и так хорошо известно. Важным здесь, пожалуй, является лишь то, что теперь с очевидным согласились и сами риэлторы - люди, живущие от доходов со сделок по купле-продаже квартир.
Есть и еще пара моментов, о которых в статье не говорится ни слова. Это – затраты на коммунальные услуги и налоги. И если постоянно растущие затраты на воду, электричество, канализацию и прочее можно переложить на арендатора, то с налогами такое невозможно. При сдаче в аренду квартиры – это подоходный налог и налог на недвижимость. Если с первым кто-то и может рискнуть сжульничать, не оформляя официального договора аренды, то от второго собственнику недвижимости никуда не деться. С учетом того, что теперь оценка стоимости недвижимости будет определяться исходя из кадастровой стоимости, а не по оценкам БТИ, можно с уверенностью говорить о том, что налоги на недвижимость значительно возрастут. В результате этого доходность от вложений в недвижимость даже при сдаче ее в аренду может не просто еще больше снизиться, но и стать отрицательной.
Особенно опасно, если объект недвижимости приобретался в кредит, а его владелец по тем или иным причинам окажется неспособен погашать проценты и основную сумму долга по ипотеке. Эти неприятности дополнительно возрастают при наличии курсовых рисков, если кредит был взят в иностранной валюте, тогда как доходы должника формируются в валюте национальной. В связи с существенным падением цен на недвижимость может сложиться ситуация, когда даже продажи квартиры окажется недостаточно для погашения всей суммы долга. В результате, благодаря нашему замечательному законодательству и сидящим во всех ветвях государственной власти юристам, человек может не просто остаться без квартиры, но и с такими долгами, с которыми он или она никогда не смогут расплатиться.
Подобная недвижимость, которая может быть изъята кредиторами, прежде всего банками, и выставлена на продажу по более низкой, чем текущей рыночной, цене, представляет собой дополнительный инструмент давления на данный рынок. Пока он не сильно заметен, но по мере возможного дальнейшего ухудшения экономической обстановки и кредитных портфелей банков он может начать оказывать на рынок недвижимости все более серьезное влияние, толкая его еще больше вниз.
Возникает естественный вопрос: а что нужно, чтобы дела в этой сфере пошли на поправку? Совсем немного. Необходимо, чтобы экономика начала восстанавливаться. Естественным следствием этого может стать рост числа адекватно оплачиваемых рабочих мест, рост спроса на аренду жилья и рост спроса на покупку недвижимости. Как первичной, так и вторичной. Могут спросить: а что нужно для восстановления экономики? К сожалению, это совершенно другая история, и она выходит за рамки данной заметки, но основой для этого исторически всегда являлось приведение в порядок финансовой системы, основой которой являются твердые обеспеченные деньги – золото и серебро, а не бумажные необеспеченные валюты.
Да, кстати. Лучшим и наиболее ликвидным инструментом для сбережений всегда были именно деньги. Они остаются ими и сейчас, кто бы что ни говорил. Они не несут в себе рисков контрагентов и сохраняют свою ценность на протяжении всей человеческой истории. К тому же их можно хранить вне пределов и досягаемости современной банковской системы, что в нынешних условиях, когда важнейшим фактором становится не получение дохода на капитал, а возврат основной суммы капитала, может оказаться особенно важным.
И в завершение этой заметки, посвященной статье о недвижимости, хотелось бы напомнить один грубоватый, но вполне объективно отражающий реальность анекдот: «Чем отличается дурак от умного? Тем, что понимает то же самое, что и умный, но на пять минут позже.» Искренне надеюсь, что мои читатели понимали все, о чем говорилось в той статье и данной заметке, гораздо раньше их появления и поступали соответственно.
Лежава, Александр
Член редколлегии, специальный корреспондент газеты "Современная школа России". Автор книги "Крах "денег" или как защитить свои сбережения в условиях кризиса" (вышла в издательстве "Книжный мир" в 2009 году) и "Занимательная экономика".
Комментарии 21
Добавить комментарийПожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.