Воскресенье с Александром Лежавой: «О недвижимости, дефляции и инфляции»
- дата: 27 сентября 2015 (источник от 21 сентября 2015)
По данным различных опросов общественного мнения, основная масса российских граждан считает покупку недвижимости наиболее предпочтительным видом вложений имеющихся у них средств. С учетом того, что проблемы с жильем в нашей стране до сих пор полностью не решены, покупка собственной недвижимости, чтобы иметь собственную крышу над головой или улучшить свои жилищные условия, представляется вполне разумным шагом. Сложно найти что-либо более разумное для покупки, когда люди покупают жилье для себя и своих близких.
Однако у нас есть довольно большая группа населения, которая рассматривает покупку жилья, как коммерческий инструмент. Купленная квартира или квартиры затем будут сдаваться, а арендная плата (или рента от сдачи жилья) будет формировать денежный поток и прибыль для арендодателя. В этом плане сдача в аренду жилья или коммерческой недвижимости в основе своей мало чем отличаются друг от друга. В условиях растущего рынка и низких процентных ставок приобретение такой недвижимости с помощью банковского кредита выглядит особенно привлекательным, если арендная плата превышает выплаты по кредиту. В итоге владелец купленной таким образом в кредит квартиры через несколько лет фактически может получить ее практически даром, не затратив ни копейки. Все это выглядит крайне привлекательным для потенциальных покупателей, и, вероятно, совокупность этих факторов влияет на то, что российские граждане предпочитают вкладываться в недвижимость. Это их право, но в современных условиях покупка квартиры как коммерческое предприятие оказывается далеко не столь простым и однозначным, как кажется на первый взгляд.
Вероятно, рынок жилой недвижимости является самым показательным в плане того, как в условиях экономического спада и обесценивания бумажных необеспеченных валют одновременно проявляются такие экономические явления как дефляция и инфляция. Причем оба этих процесса одинаково негативно отражаются на владельцах недвижимости. Сначала о дефляции. С этим все обстоит довольно просто. Стоимость недвижимости существенно снижается, и этот процесс идет с начала кризиса в 2008 году. Несмотря на практически безостановочную печать денежных знаков центральными банками по всему миру, недвижимость, по крайней мере, до тех пор, пока не начнется активное восстановление и рост экономики, продолжит дешеветь. Никакие заклинания разнообразных риэлтеров не способны остановить этот процесс, несмотря на то, что количество валюты становится все больше и больше. Другим не менее существенным моментом является то, что в условиях экономического спада и сокращения количества рабочих мест население беднеет, и арендаторы оказываются вынужденными урезать свои расходы на аренду жилья. Это ведет к сокращению денежных потоков и потенциальной прибыли, на которую мог рассчитывать арендодатель. Таким образом, арендодатель недвижимости одновременно несет и капитальные, и текущие потери. Наряду с падением стоимости самой недвижимости удлиняется и период, когда данное приобретение за счет арендной платы сможет отбить изначальные расходы.
Что же касается инфляционных процессов, то они также играют против собственника недвижимости. Если она была куплена в кредит, то ставка по кредиту может быть пересмотрена банком в сторону повышения. В условиях снижения арендной платы возможна ситуация, когда этих ежемесячных платежей может оказаться недостаточно для погашения процентов и/или части основной суммы по кредиту, и эту недостающую часть придется изыскивать из каких-то иных источников. В результате статья доходов плавно становится статьей расходов. Если же недвижимость приобреталась на свои собственные средства, то все равно свое негативное влияние на доходы арендодателя оказывают постоянно растущие цены на содержание недвижимости и коммунальные платежи. В условиях ухудшающегося положения на рынке аренды влияние этой составляющей может заметно возрастать. В отличие от коммунальных расходов постоянный рост налогового бремени на владельцев недвижимости оказывает свое прямое и непосредственное влияние. Как свидетельствует исторический опыт, в условиях ухудшающегося экономического положения налоги на недвижимость являются одной из основных статей, которую повышает государство. В отличие от финансовых средств недвижимость в карман не спрячешь, и чем она дороже, тем больше с нее можно взять налогов. То же самое может относиться и к арендным платежам, когда сдача в аренду оформлена официально.
В результате покупка недвижимости для ее дальнейшей сдачи в аренду при всей своей внешней привлекательности оказывается одновременно подверженной как дефляции, так и инфляции, а при дальнейшем ухудшении экономической обстановки как в стране, так и в мире может оказаться не столько приносящей прибыль владельцам, сколько требующей постоянных дополнительных финансовых вложений. И перед такой покупкой стоит четко представлять себе, готовы ли вы ввязываться в подобное предприятие, какие убытки готовы нести, и за счет каких средств будут закрываться возможные финансовые дыры. Если же вы к этому не готовы, то имеет смысл поискать какое-то иное направление для вложения своих свободных средств.
Лежава, Александр
Член редколлегии, специальный корреспондент газеты "Современная школа России". Автор книги "Крах "денег" или как защитить свои сбережения в условиях кризиса" (вышла в издательстве "Книжный мир" в 2009 году) и "Занимательная экономика".
Комментарии 27
Добавить комментарийПожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.