Воскресенье с Александром Лежавой: «О недвижимости, дефляции и инфляции»

По данным различных опросов общественного мнения, основная масса российских граждан считает покупку недвижимости наиболее предпочтительным видом вложений имеющихся у них средств. С учетом того, что проблемы с жильем в нашей стране до сих пор полностью не решены, покупка собственной недвижимости, чтобы иметь собственную крышу над головой или улучшить свои жилищные условия, представляется вполне разумным шагом. Сложно найти что-либо более разумное для покупки, когда люди покупают жилье для себя и своих близких.

Однако у нас есть довольно большая группа населения, которая рассматривает покупку жилья, как коммерческий инструмент. Купленная квартира или квартиры затем будут сдаваться, а арендная плата (или рента от сдачи жилья) будет формировать денежный поток и прибыль для арендодателя. В этом плане сдача в аренду жилья или коммерческой недвижимости в основе своей мало чем отличаются друг от друга. В условиях растущего рынка и низких процентных ставок приобретение такой недвижимости с помощью банковского кредита выглядит особенно привлекательным, если арендная плата превышает выплаты по кредиту. В итоге владелец купленной таким образом в кредит квартиры через несколько лет фактически может получить ее практически даром, не затратив ни копейки. Все это выглядит крайне привлекательным для потенциальных покупателей, и, вероятно, совокупность этих факторов влияет на то, что российские граждане предпочитают вкладываться в недвижимость. Это их право, но в современных условиях покупка квартиры как коммерческое предприятие оказывается далеко не столь простым и однозначным, как кажется на первый взгляд.

Вероятно, рынок жилой недвижимости является самым показательным в плане того, как в условиях экономического спада и обесценивания бумажных необеспеченных валют одновременно проявляются такие экономические явления как дефляция и инфляция. Причем оба этих процесса одинаково негативно отражаются на владельцах недвижимости. Сначала о дефляции. С этим все обстоит довольно просто. Стоимость недвижимости существенно снижается, и этот процесс идет с начала кризиса в 2008 году. Несмотря на практически безостановочную печать денежных знаков центральными банками по всему миру, недвижимость, по крайней мере, до тех пор, пока не начнется активное восстановление и рост экономики, продолжит дешеветь. Никакие заклинания разнообразных риэлтеров не способны остановить этот процесс, несмотря на то, что количество валюты становится все больше и больше. Другим не менее существенным моментом является то, что в условиях экономического спада и сокращения количества рабочих мест население беднеет, и арендаторы оказываются вынужденными урезать свои расходы на аренду жилья. Это ведет к сокращению денежных потоков и потенциальной прибыли, на которую мог рассчитывать арендодатель. Таким образом, арендодатель недвижимости одновременно несет и капитальные, и текущие потери. Наряду с падением стоимости самой недвижимости удлиняется и период, когда данное приобретение за счет арендной платы сможет отбить изначальные расходы.

Что же касается инфляционных процессов, то они также играют против собственника недвижимости. Если она была куплена в кредит, то ставка по кредиту может быть пересмотрена банком в сторону повышения. В условиях снижения арендной платы возможна ситуация, когда этих ежемесячных платежей может оказаться недостаточно для погашения процентов и/или части основной суммы по кредиту, и эту недостающую часть придется изыскивать из каких-то иных источников. В результате статья доходов плавно становится статьей расходов. Если же недвижимость приобреталась на свои собственные средства, то все равно свое негативное влияние на доходы арендодателя оказывают постоянно растущие цены на содержание недвижимости и коммунальные платежи. В условиях ухудшающегося положения на рынке аренды влияние этой составляющей может заметно возрастать. В отличие от коммунальных расходов постоянный рост налогового бремени на владельцев недвижимости оказывает свое прямое и непосредственное влияние.  Как свидетельствует исторический опыт, в условиях ухудшающегося экономического положения налоги на недвижимость являются одной из основных статей, которую повышает государство. В отличие от финансовых средств недвижимость в карман не спрячешь, и чем она дороже, тем больше с нее можно взять налогов. То же самое может относиться и к арендным платежам, когда сдача в аренду оформлена официально.


В результате покупка недвижимости для ее дальнейшей сдачи в аренду при всей своей внешней привлекательности оказывается одновременно подверженной как дефляции, так и инфляции, а при дальнейшем ухудшении экономической обстановки как в стране, так и в мире может оказаться не столько приносящей прибыль владельцам, сколько требующей постоянных дополнительных финансовых вложений. И перед такой покупкой стоит четко представлять себе, готовы ли вы ввязываться в подобное предприятие, какие убытки готовы нести, и за счет каких средств будут закрываться возможные финансовые дыры. Если же вы к этому не готовы, то имеет смысл поискать какое-то иное направление для вложения своих свободных средств.

Мои книжки

«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,

«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,

«Занимательная экономика»,

«Деньги смутных времен. Древняя история»,

«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»

можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

аватар

Лежава, Александр

Член редколлегии, специальный корреспондент газеты "Современная школа России". Автор книги "Крах "денег" или как защитить свои сбережения в условиях кризиса" (вышла в издательстве "Книжный мир" в 2009 году) и "Занимательная экономика".

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 27

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Денис 26.09.2015 в 11:59
С другой стороны, если рассматривать недвижимость как инструмент, нужно как и с другими инструментами правильно выбирать время для входа и выхода. И при входе на низах, радость от дальнейшего роста стоимости недвижимости будет усиливаться приятным бонусом от ежемесячной арендной платы.
Денис 27.09.2015 в 12:06
Кстати, сентябрь почти прошёл, а обещанного писеца так и не произошло. По-моему, жук особенно громко истерил, да и Лежава упоминал.
LPG Creator 27.09.2015 в 12:12
Вот и нету другого направления для создания денежного потока: недвижимость, акции, депозиты, интеллектуальная собственность. В последнем случае талант нужен, да и мозг, по-этому выбираем первые три :))
Корень 27.09.2015 в 06:16
Денис. В запасе еще два месяца.
nerd 27.09.2015 в 07:52
Аренда квартиры это пол зарплаты и пофиг какая она эта зарплата. Если зарплата 2 огурца то я получу 1 огурец, но при этом вы свою унцовку так же обменяете на 2 огурца не больше. Это то понятно я думаю?
Жук to Денис 27.09.2015 в 08:21
Я доносил что писали заморские СМИ. Если бы это была моя воля, я бы западу уже давным давно устроил бы финансовый армакидон. От нас не чего не зависит, много экспертов предсказывают что запад крякнет уже скоро со дня на день другие что запад протянет еще пол года. В любом случае нам БОГ даёт шанс закупаться еще металлами. Папа римский выступал перед ООН, Вова будет завтра выступать. Вот и посмотрим что будет происходить в ближайшие месяца. Но ситуация не утешительная, а мне еще и в Тай лететь на новый год.
Денис 27.09.2015 в 12:22
Жук, интернет - это глобальная информационная помойка, где можно найти новости под любые ожидания. При позитивном настрое вы легко могли бы читать экспертов, которые вещают, что запад никогда не крякнет. Сегодня эксперты говорят одно, а завтра экономическая целесообразность будет диктовать прямо противоположное. Кстати, обратите внимание, если бы была ваша воля, вы не сделали бы родину центром экономического благополучия (созидание), а организовали бы Западу финансовый армакидон (разрушение).
Жук to Денис 27.09.2015 в 01:49
Я с вами согласен, можно найти новости под любые ожидания. Но для заметки, статистика и сами американские эксперты говорят о крахи финансовой системы. Местное населения из США и Канады говорят мы вторая или мы следущея Греция. В Ирландии и Англии в этом году увеличилось бомжей с прошлым годом. Также в Ирландии и Англии каждый месяц банки забираю от 500-700 домов за не уплату. Это факты к сожалению
Жук to Денис 27.09.2015 в 02:01
Я уже писал. А теперь на счет финансового армакедона. Я не имею проблем к людям и какой либо национальности и я только за развития. Только что бы люди зарабатывали примерно одинаковые деньги к примеру английский сантехник был примерно одинаков с русским или индусским сантехником. Я не говорю про бизнесменов или инвесторов. Все люди которые работают хотят жить хорошо. А запад паразитирует на шеи у других нациях. От редакции: Проблема с русским языком у автора. Что характерно, незнание языка - незнание основ экономики.
Денис 27.09.2015 в 06:21
Жук, не в обиду, но вам бы тут писать: http://forum.fantasy-worlds.net/forum/
Инвестор 27.09.2015 в 07:39
Ну, заклевали Вы Жука:) Денис, ресурсы на планете ограничены и они не растут вместе с ростом населения. Соответственно, если где-то убыло, то где-то обязательно прибыло. Очень простая бухгалтерия с арифметикой. То, что Запад (а точнее англосаксы под маской некой избранной западной цивилизации) паразитирует за счет остального мира для адекватного и мыслящего человека не должно быть откровением (если он конечно не надеется на щедрые гонорары Запада за особое рвение в деле агитпропа и личную лояльность). Развитие других стран мира возможно только да счет рычагов и ресурсов отобранных у других стран и народов (вспомним опыт конкистадоров и колонизаторов из развитой и цивилизованной Европы). Сегодня мир столкнулся с новым соотношением сил и с необходимостью пересмотра существующего положения вещей. Одним из таких элементов пересмотра является ликвидация гегемонии и демонтаж западной финансовой системы, которая и без того находится в затяжной агонии. Не смотря на все мантры скептиков и аппологетов англосаксонского диктата, ждать уже осталось недолго.
Злой Одессит 27.09.2015 в 08:51
Инвестор:".....То, что Запад (а точнее англосаксы под маской некой избранной западной цивилизации) паразитирует за счет остального мира для адекватного и мыслящего человека не должно быть откровением". А чем же Запад-паразитирует?Весь мир в том числе и РФ,пользуется товарами и услугами,придуманными или внедрёнными на Западе.Западные страны всё делают в интересах своего народа и плевать ему на остальных(так мир устроен).А отсталые и бедные страны,это как: раб или убогий всегда хочет смерти и прочей ерунды,своему хозяину или тому кто успешней.При этом он не свободы и процветания хочет,а освободившись или заняв место предшественника,он хочет иметь таких же рабов в том или ином виде.Вы всё про Запад,да про Запад(вот скоро развалится).Нынешняя власть РФ совершила ряд шагов явно антироссийской направленности,последствия которых в течении ближайших 5-7 лет могут разрушить нынешнее государство.
Настя 27.09.2015 в 11:16
Злой Одессит"... Западные страны всё делают в интересах своего народа..." Не могли бы Вы привести пример того, что именно делают Западные страны в интересах своего народа.
Инвестор 28.09.2015 в 12:32
Злой одессит, мне крайне любопытно узнать (без капли иронии), какие именно роковые ошибки допустила нынешняя российская власть? Признаться, я тоже считаю, что есть серьезные ошибки. Но, боюсь, что под ошибками мы с Вами имеем ввиду совершенно разные вещи.
Денис 28.09.2015 в 12:36
Инвестор, предположим, что произошел пересмотр существующего положения вещей и в мире новое соотношение сил. Какое место в новой системе может занять Россия? Что она может предложить другим странам в международном обмене товарами и услугами? Посмотрев структуру экспорта несложно дать ответ. Сырье и оружие. ВВП России - всего 2% от мирового. Страна импортирует все, вплоть до тапочек и трусов. Далее, ваш новый "друг" Китай, с которым, судя по сообщениям в рус сми вы собираетесь восстановить вселенскую справедливость. Посмотрите на структуру китайского экспорта по странам. Экспорт в США и Европу - больше 60%. Экспорт в Россию - меньше 6%. Импорт. Энергоносители. Уголь покупают в Австралии, нефть - больше половины на Ближнем Востоке, газ - в Австралии и Катаре. Сырье может какое-то и покупают, но там цифры скромнее. Зачем Китаю дружить с Россией и портить отношения с западом? Самоубийцы? Проще, по-моему, подождать когда страна ещё больше ослабнет и вместе со всеми поделить этот пирог. Поэтому, имхо, новое соотношение сил ничего хорошего вам не принесёт
Инвестор 28.09.2015 в 03:13
Портить отношения? Нет, Китай не собирается портить отношения, а решительно намерен заставить подвинуться. Общемировое ВВП? Смешно. А кто его посчитал и по каким критериям? Индекс, который на 9/10 дутый, состоящий из виртуала, щедро удобренный безнадежными долгами и включающий в себя многократное отображение одних и тех же цифр. С схлопыванием пузырей от него мало что останется. Ресурсы с Ближнего Востока? Забавно. Надеетесь, что в обозримом будущем там будет до стабильных поставок нефти и газа кому бы то ни было? Очень сомневаюсь! По структуре экономики РФ - согласен. Одного сырья и ВПК маловато будет. Необходима новая индустриализация и полное самообеспечение в аграрном секторе с перспективой выхода на экспорт. Для этого нужно заставить и заинтересовать народ работать (кнут и пряник), стимулировать предпринимателей, мотивировать управленцев и ввести жесткую ответственность по всей вертикале власти (спрашивать со всех по "законам" военного времени). Нужен жесткий антикризисный менеджмент со всеми вытекающими. Сложность геополитической обстановки дает полный карт-бланш доя проведения болезненных, но необходимых реформ, а также очистки от гниющего, паразитирующего мусора и просто потребительского балласта. Китай безусловно преследует свои интересы и не откажется отхватить то, что плохо лежит, но в среднесрочной перспективе перед РФ и КНР стоят общие вызовы, угрозы, проблемы и задачи. Есть общность интересов, которые на данный момерт внемени в основном совпадают. А так в целом в геополитике нет стран - друзей. Есть только такие понятия, как союзники и противники (для слабых стран бывают еще такие понятия как колонии или "партнеры"). Иногда союзники и противники меняются местами. Всякое бывает. Да, и еще по поводу Европы. Большой вопрос с кем старушка предпочитает дружить - с англосаксами, или с новым центром силы, готовому обеспечить ее всем необходимым сырьем, открыть обширные рынки сбыта и на взаимовыгодной основе совместно внедрять европейские технологии в различных точках земного шара.
Злой Одессит 28.09.2015 в 09:51
Настя:"Не могли бы Вы привести пример того, что именно делают Западные страны в интересах своего народа". Вы вроде вчера родились.......Ну самое банальное-ВВП на душу населения(Запад и те же постсоветские страны),правосудие,свобода слова, не хватит места всё перечислять.Какой-то Ганс в 1941г.мечтал пройтись по Красной площади,тогда обломали.Но уже будучи на пенсии,он осуществил свою мечту после 90-х.бывая не только на Красной площади,но и по всем местам боевого пути.А русский солдат и победитель- Ваня,был в Берлине в первый и последний раз.Он не то что в Берлин,он иногда в соседнюю к область к детям поехать не может,из-за скудности средств,не говоря уже про лекарства,питание,ЖКХ.Это я так,только один пример, отношения к престарелым у них и у "нас".А Вы тут примеров требуете.
golden 28.09.2015 в 10:30
Одессит, У вас такая ретро смесь совковых иллюзий года 1992 и наивности. А когда банки спасают на триллионы долларов, то это тоже в "интересах своего народа"?
Злой Одессит 28.09.2015 в 11:23
golden:Да какая наивность,какая смесь,Вы лучше ничего не придумали или сказать больше нечего???Это реалии жизнь,"времена не выбирают,а в них живут и умирают".Простому гражданину,глубоко плевать на всякие деривативы,печатание денег и прочую ерунду."Буржуи"даже при печатании 10*100 триллионов,чувствуют себя людьми и неплохо.А что в РФ,Украине и других странах бывшего СССР,банки не спасают?И где они,а где мы.То не от спасения банков "Мы" в непристойном месте,а от "разрухи в головах",вечной борьбы за обездоленных всего мира и "мудрых"правителей! От редакции: Юноша, Вы переходите границы вежливости. Вам вежливо указали, подумай внимательно прежде чем печатать пост, изучи вопрос. А Вы к сожалению несете всякую чушь.
Бурмалин 28.09.2015 в 12:28
Денису: экспорт продовольствия из России в 14-м году превысил по стоимости экспорт вооружений! Транзит грузов из Европы в Ю-В Азию через РФ по времени вдвое быстрее. Северная ветка Шелкового пути - Китай-Казахстан-Россия - не имеет политических препятствий для строительства! Экономически выгодных инфраструктурных проектов Запад-Восток и Север-ЮГ через Россию вагон и маленькая тележка.
Настя 28.09.2015 в 02:31
Злой Одессит, Вы сильно заблуждаетесь. Живу в Германии уже много лет и свободой слова и правосудием тут и не пахнет, к сожалению.
Злой Одессит 28.09.2015 в 06:42
Редакции;Ну границы вежливости я не переходил и никого не обидел.За юношу большое спасибо!Да чего мне вопрос изучать,меня жизнь и практика научила,а это лучше всяких "заумных"учебников.Вот проживёте с моё(я ВУЗ когда заканчивал,Вас наверное и в перспективе-не было),тогда и будете делать выводы.А то сейчас,такие все "умники" по ИНЕТу. От редакции: Будьте любезны, надеемся жизненного опыта У Вас достаточно, соблюдать НАШИ правила на НАШЕМ ресурсе. Они просты и были Вам неоднократно указаны.
Злой Одессит 28.09.2015 в 07:04
Настя: "Злой Одессит, Вы сильно заблуждаетесь. Живу в Германии уже много лет и свободой слова и правосудием тут и не пахнет, к сожалению". Ух ты,да Вы что,а если так,чего же тогда там сидите в загнивающей Европе.Бывших "совковых" и калачём от туда не выманить.Приезжайте тогда на РФ,Украину,будет Вам тут и правосудие и СВОБОДА и права человека!Что Германия Вам потом Раем покажется,хотя я думаю Вы и так всё прекрасно понимаете.Я бываю в Европе,иногда нахожусь там по 1-3 м-ца и мне про неё не надо рассказывать.
Настя 28.09.2015 в 11:13
Злой Одессит, все просто, я там где моя семья. К тому же, я не писала, что, если свободы слова и правосудия нет в Германии, то она от этого автоматически появляется в РФ и на Украине. Здесь не так уж и плохо, просто в последнее время начался какой-то театр абсурда. Моя соседка работает в полиции и рассказала, что 2 дня назад им пришлось выписать штраф в 1000 евро для женщины, на которую на парковке магазина напал выходец из африканской страны с целью изнасилования. Она сумела увернуться и запереть его в машине. А штраф получила за незаконное лишение свободы (даже несмотря на то, что машину можно открыть изнутри). Второй пример: в школе нашего города вместо уроков физкультуры ученики 5, 6 и 7 класса убираются в лагере беженцев, потому что здоровые мужики не способны даже просто смывать за собой. Очень меня все это печалит.
Корень 29.09.2015 в 10:22
Настя, описанный вами случай с абсурдным штрафом является, на мой взгляд, комплеском вины, до сих пор не изжитого немцами после второй мировой войны. Эта глубокая психологическая рана все еще довлеет над нацией, несмотря на то, что прошло 3 поколения и "сын за отца не отвечает".
Настя 29.09.2015 в 11:39
Корень, Выши мысли созвучны моим. В этом затянувшемся комплексе вины очень помогает школа, она просто отлично промывает мозги. К сожаление, описанный случай не единичный. Такое происходит постоянно даже в нашем маленьком городе, где еще недавно штат полиции был всего 3 человека и максимум, что случалось, это несчастные случаи на дорогах.
Корень 29.09.2015 в 06:29
Да, школа, разного рода общественные организации, которые очень активны в том, "чтобы ТАКОЕ никогда не забывалось" весьма способствуют сознательному моральному закаболению нации. Пора бы уже немцам простить себя и идти дальше с достоинством. Они уже все уроки выучили, надо идти дальше и ...дальше каждый выбирает сам, что он собирается делать со своей жизнью.