Воскресенье с Александром Лежавой: «О недвижимости и деньгах»

В России многие до сих пор рассматривают недвижимость как один из наилучших вариантов сбережений своих средств, отдавая именно ему предпочтение по сравнению со всеми остальными вариантами. Но так ли он действительно хорош особенно в современных условиях? Естественно речь не идет о случаях, когда абсолютно необходимо иметь свою собственную крышу над головой, но когда она уже есть, целесообразность вложений в недвижимость вызывает большие вопросы.

Если до кризиса 2008 года схема с покупкой квартиры на этапе котлована и последующей ее продажей по окончании стройки обеспечивала номинальный доход порядка 40 – 50%, то теперь такие времена прошли. Доходность снизилась до 20%.  В случае, если удалось угадать с площадкой и очень сильно повезет, то, наверное, удастся получить и 30%. Вопрос заключается лишь в том, за какое время, но об этом ниже. К тому же это лишь номинальный доход, из которого следует вычесть расходы по уплате налога на недвижимость по рыночной стоимости, который в дальнейшем будет только расти, дорожающие коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт. Все это дополнительно снижает эффективность вложений.

Не менее важно и то, что если до 2008 года рынок недвижимости был прежде всего рынком продавца, то теперь он стал рынком покупателя, и именно они во все большей степени диктуют на нем цены. Только в 2015 году российские цены на недвижимость в рублях снизились на 10 – 15%, а в американской валюте – на 35%. Поскольку покупатели кровно заинтересованы купить подешевле, то это оказывает понижательное давление на цены объектов недвижимости. Дополнительное давление вниз на цены оказывают и постоянно вводящиеся в строй все новые объекты. В результате покупатели квартир могут спокойно торговаться с продавцами на вторичном рынке и получать скидки в 20 – 30% от объявленной стоимости. Если продавцы заинтересованы именно в заключении сделки, а не в самом процессе продажи, они вынуждены соглашаться на эти требования, иначе в противном случае могут продавать свои дома, квартиры или земельные участки довольно долго.

Это еще один неприятный фактор, существующий сейчас на рынке недвижимости. Рынок стал малоликвидным. Продажа квартиры на вторичном рынке может занять больше года, а если речь идет о перепродаже квартиры в новостройке, то для получения расчетного 20 – 30% номинального дохода может понадобиться не менее 2 – 3 лет. В этом случае подобная инвестиционная операция становится малоэффективной, поскольку оказывается близкой по своей доходности с обычными банковскими вкладами (примерно 10% годовых), но несет в себе гораздо больше рисков по сравнению с ними. К тому же нет никаких оснований полагать, что в ближайшие два – три года произойдут какие-то кардинальные перемены на рынке недвижимости, и  платежеспособный спрос внезапно вырастет. Для этого необходим прежде всего экономический рост, а его-то на ближайшие три года правительство даже не планирует.

Свое негативное влияние на рынок недвижимости оказывают также заявления и действия Банка России и министерства финансов, направленные на снижение процентной ставки. Поскольку эти шаги влекут за собой и дальнейшее понижение ставок по ипотечным кредитам, потенциальным заемщикам оказывается выгоднее немного подождать с приобретением квартиры или дома и за счет этого заметно сэкономить на процентах по ипотеке.

Платежеспособный спрос на рынке недвижимости продолжает устойчиво снижаться. Именно об этом свидетельствует падение количества сделок. В Москве в 2015 году число сделок со вторичным жильем сократилось на 30%, тогда как с новостройками – на 18%. Неудивительно, что число выставленных на продажу квартир в результате выросло  почти в 1,5 раза.

Если же объект недвижимости уже находится в чьей-либо собственности, у его владельца выбор оказывается довольно ограниченным: ждать, продать или сдать в аренду. Первый вариант подходит тем, у кого есть финансовые возможности спокойно его содержать, оплачивая налоги, коммунальные услуги и прочее. Второй вариант, вероятно, имеет смысл либо в случае, когда в сравнительно близкой перспективе (примерно полгода – год) его владельцу может понадобиться крупная сумма, либо в случае невозможности по тем или иным причинам содержать его. В случае же срочной продажи недвижимости надо четко представлять себе, что без значительной скидки быстро продать его вряд ли удастся. И, наконец, остается третий вариант – сдать квартиру в аренду.

Сдача квартиры в аренду в современных условиях снижающегося рынка – шаг довольно неоднозначный. Если раньше пассивный доход собственника составлял примерно 7 – 8% годовых, то теперь максимально, на что можно рассчитывать – это 4 – 6% годовых. Помимо этого перед сдачей квартиры в аренду, и особенно в новостройке, необходимо сделать ремонт. Это дополнительные затраты. К тому же нет никаких гарантий, что даже после краткосрочной аренды квартиры (арендаторы бывают разные) не понадобится делать еще один новый ремонт, что еще больше снижает, а то и выводит в минус эффективность данного мероприятия. Даже если этого и не понадобится, то потребуется не менее одного – полутора лет, чтобы отбить первоначальные расходы. В дальнейшем эти сроки скорее всего будут лишь расти.

Порадовать владельцев российской недвижимости может в текущей обстановке лишь одно: они в этом не одиноки. Ситуация с недвижимостью ничуть не лучше и в других ведущих странах мира. Кризис на рынке недвижимости продолжается, а в случае каких-то серьезных потрясений на мировом или внутреннем рынке скорее всего еще больше усугубится. Происходящее на нем сейчас – это лишь преддверие новой волны кризиса, начавшегося в 2008 году.

Цены на недвижимость сейчас ведут себя в точности так, как им это и положено в кризис. Они снижаются, и чем сильнее будет кризис, тем больше они могут упасть.  В номинальном выражении в той или иной находящейся в обращении бумажной необеспеченной валюте они могут взлететь до небес, но их цена в твердых обеспеченных деньгах, которыми исторически было золото (и серебро), неизбежно упадет. Одним из наиболее ярких примеров подобного развития событий в условиях обращения бумажной необеспеченной валюты (а немецкая бумажная марка тех времен ничем по своей сути не отличается от всех современных российских, американских, европейских и прочих валют) может служить Веймарская Германия 1923 года и захлестнувшая ее гиперинфляция. И хотя цены на недвижимость в бумажных марках тогда и взлетели вверх, покупательная способность самой бумажной валюты относительно мировых денег – золота становилась все более ничтожной. Тогда за золотую монету в 20 марок (это менее 8 грамм золота 900-ой пробы) можно было купить дом, стоивший до начала Первой мировой войны 300 тысяч марок золотом, а иностранные студенты за 50 долларов (тогда это было примерно 2,5 унции или около 75 граммов золота) покупали целые кварталы домов во Франкфурте-на-Майне.

Это наиболее яркие примеры, но точно также вели себя цены на недвижимость в России и в 2008 году. Падение было не столь катастрофическим, но достаточно впечатляющим. Если на покупку приличного по своим размерам и недешевого дома в ближайшем Подмосковье (а фактически в Москве) до кризиса 2008 года требовался эквивалент примерно 1,5 тысяч унций драгоценного металла, то уже через год его можно было купить менее чем за 500 унций. Исторический опыт свидетельствует, что перед острой фазой кризиса, а к ней мы вновь все больше приближаемся, лучше всего находиться в твердых обеспеченных деньгах, поскольку на них после кризиса можно будет купить гораздо больше товаров, включая и недвижимость, чем до него. Вряд ли и на этот раз что-то будет иначе.