Воскресенье с Александром Лежавой: «О недвижимости и золоте – май 2021»

Давненько мы не смотрели на то, как ведет себя цена недвижимости, но увиденное в прошлые выходные подтолкнуло меня более пристально посмотреть в эту сторону. Толчком послужили рекламные плакаты одной из ведущих строительных компаний о возможности приобретения квартиры в ипотеку без первого взноса.

Именно такие продажи в США послужили одной из причин начала глобального финансового кризиса 2008 года.  Теперь точно то же самое наблюдается и у нас. О рекламе строительными компаниями ипотеки под 2,5% годовых после этого даже и говорить не приходится.

Итак, что же происходит на рынке недвижимости?

Для начала несколько слов о происходящем у американских «партнеров».  По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи домов на вторичном рынке США в первом квартале выросла на 16,2% до 319 200 долларов. Это рекордный показатель с начала ведения этой базы данных в 1989 году.

Согласно индексу цен на жилье Case-Shiller, цены на дома на наиболее горячих рынках страны выросли до самого высокого уровня с 2006 года. Цены на дома в 20 крупных городах выросли на 11,10% по сравнению с прошлым годом.

Однако за их пределами спрос был еще выше, что привело к наиболее значительному росту медианных продаж в годовом исчислении с 2006 года.

Цены на жилье в США стремительно растут и приближаются к предкризисным уровням 2006 года. Поскольку Федеральный резерв США активно печатает все новые и новые фантики, вполне возможно, что максимум индекса 2006 года может в этот раз быть значительно перекрыт, что не меняет его дальнейшие перспективы и поведение. Вслед за бумом обычно следует крах.

Что касается российского рынка недвижимости, то и здесь, если смотреть в российских рублях цены квадратных метров активно лезут вверх. Это хорошо видно из приведенного ниже графика.

С начала 4 квартала 2018 года и по настоящее время цена квадратного метра в Москве выросла с 173 до 263 тыс. руб. в новостройках и с 232,5 до 327 тыс. руб. на вторичном рынке. Чуть более чем за 1,5 года цены в рублях выросли на 52% и на 41% соответственно.

Похожим образом выглядит и цена квадратных метров, выраженная в американской валюте.

За рассматриваемый период она выросла с 2215 до 3570 долларов в новостройках и с 2978 до 4444 долларов на вторичном рынке. Это рост в 61% и 49% соответственно. В американской валюте рост был еще более впечатляющим, чем в российских рублях. Казалось бы, недвижимость вновь обрела свой докризисный (2008 года) блеск. Но так ли всё хорошо?

Если посмотреть на поведение цены московской недвижимости несколько под иным углом, то всё выглядит не столь впечатляюще. При пересчете стоимости квадратного метра в унции или граммы золота мы увидим следующую картину.

За период с начала октября 2018 по 25 мая 2021 года цена недвижимости в новостройках практически не изменилась. Если в начале этого периода она для новостроек была равна 57,5 граммам, то сейчас – 58,9 граммам (рост 2,4%).

На вторичном рынке вообще имело место снижение выраженной в золоте цены квадратных метров с 77,3 до 73,3 граммов, или на 5,2%. Это особенно показательно, ведь с приобретением жилья в новостройке её первым владельцем, а не застройщиком, эта самая новостройка сразу же фактически превращается в ту самую дешевеющую в реальных деньгах вторичку.

Этим делом не ограничивается, поскольку купленную недвижимость необходимо содержать. Следовательно, к снижению ее рыночной цены необходимо добавить эти коммунальные расходы и налоги, что делает покупку такой недвижимости в инвестиционных целях бессмысленной.

Вероятность сдачи таких инвестиционных квартир в аренду в условиях снижения мобильности населения из-за коронавируса автоматически уменьшается, что превращает ее не столько в актив, сколько в постоянно тянущий средства его владельца пассив, а спекулятивная перепродажа вряд ли будет успешной из-за массы предлагаемых застройщиками на рынке новостроек.

Отдельно стоит отметить тот факт, который послужил толчком к написанию данной заметки. Предложение ипотеки без первоначального взноса свидетельствует, по крайней мере, о двух вызывающих беспокойство фактах.

Во-первых, у потенциальных новых покупателей недвижимости нет средств даже на первоначальный взнос. Они не могут позволить себе приобрести недвижимость просто потому, что у них нет на это средств. И скорее всего не будет и в дальнейшем. И весь вопрос с такой продажей заключается лишь в том, когда наступит тот момент, когда они не смогут обслуживать этот кредит, и эта ипотечная квартира будет у них изъята и выставлена на рынок.

Во-вторых, это показатель того, что застройщики затоварены непроданными квартирами и готовы пойти на любые шаги, лишь бы избавиться от них и перевесить расходы по их содержанию на новых хозяев. Это говорит о том, что на рынке недвижимости надулся очередной пузырь, готовый в любой момент лопнуть.

В этой связи не стоит воспринимать действия правительства по дотированию снижения ипотечных ставок как некую заботу о населении. Это прежде всего попытка спасти, а точнее отсрочить под вполне благовидными лозунгами заботы о трудящихся крах фактически обанкротившихся, но приближенных к власти застройщиков.

Так что повторение у нас американского краха на рынке недвижимости – это всего лишь вопрос времени. А произойдет ли он самостоятельно или в связи с какими-то внешними факторами не столь уж и важно.

Вполне очевидно только одно: снижение выраженных в граммах золота цен на недвижимость продолжится вне зависимости от того, будут ли расти или снижаться номинальные цены в необеспеченной бумажной валюте что российской, что американской. Вопрос заключается лишь в темпах такого снижения.