Воскресенье с Александром Лежавой: «О недвижимости: часть первая»

Мои друзья прислали мне ссылку на замечательную заметку «Риэлторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций» (http://realty.rbc.ru/articles/29/10/2015/562949997922442.shtml#disqus_thread). Собственно говоря, ничего принципиально нового относительно того, что уже неоднократно говорилось на страницах этого журнала, в ней сказано не было. Стоимость самой недвижимости за прошедшие после кризиса годы упала и продолжает падать. Происходит обесценивание основного капитала. Особых признаков того, что ситуация в ближайшее время улучшится, нет. Доходность от сдачи квартир в аренду оказывается заметно ниже, чем проценты по банковским депозитам, которые в свою очередь заметно ниже текущей инфляции. Рынок настолько низколиквиден, что без значительной скидки продажа недвижимости практически невозможна. Все это было и так хорошо известно. Важным здесь, пожалуй, является лишь то, что теперь с очевидным согласились и сами риэлторы - люди, живущие от доходов со сделок по купле-продаже квартир.

Есть и еще пара моментов, о которых в статье не говорится ни слова. Это – затраты на коммунальные услуги и налоги. И если постоянно растущие затраты на воду, электричество, канализацию и прочее можно переложить на арендатора, то с налогами такое невозможно. При сдаче в аренду квартиры – это подоходный налог и налог на недвижимость. Если с первым кто-то и может рискнуть сжульничать, не оформляя официального договора аренды, то от второго собственнику недвижимости никуда не деться. С учетом того, что теперь оценка стоимости недвижимости будет определяться исходя из кадастровой стоимости, а не по оценкам БТИ, можно с уверенностью говорить о том, что налоги на недвижимость значительно возрастут. В результате этого доходность от вложений в недвижимость даже при сдаче ее в аренду может не просто еще больше снизиться, но и стать отрицательной.

Особенно опасно, если объект недвижимости приобретался в кредит, а его владелец по тем или иным причинам окажется неспособен погашать проценты и основную сумму долга по ипотеке. Эти неприятности дополнительно возрастают при наличии курсовых рисков, если кредит был взят в иностранной валюте, тогда как доходы должника формируются в валюте национальной. В связи с существенным падением цен на недвижимость может сложиться ситуация, когда даже продажи квартиры окажется недостаточно для погашения всей суммы долга. В результате, благодаря нашему замечательному законодательству и сидящим во всех ветвях государственной власти юристам, человек может не просто остаться без квартиры, но и с такими долгами, с которыми он или она никогда не смогут расплатиться.

Подобная недвижимость, которая может быть изъята кредиторами, прежде всего банками, и выставлена на продажу по более низкой, чем текущей рыночной, цене, представляет собой дополнительный инструмент давления на данный рынок. Пока он не сильно заметен, но по мере возможного дальнейшего ухудшения экономической обстановки и кредитных портфелей банков он может начать оказывать на рынок недвижимости все более серьезное влияние, толкая его еще больше вниз.


Возникает естественный вопрос: а что нужно, чтобы дела в этой сфере пошли на поправку? Совсем немного. Необходимо, чтобы экономика начала восстанавливаться. Естественным следствием этого может стать рост числа адекватно оплачиваемых рабочих мест, рост спроса на аренду жилья и рост спроса на покупку недвижимости. Как первичной, так и вторичной. Могут спросить: а что нужно для восстановления экономики? К сожалению, это совершенно другая история, и она выходит за рамки данной заметки, но основой для этого исторически всегда являлось приведение в порядок финансовой системы, основой которой являются твердые обеспеченные деньги – золото и серебро, а не бумажные необеспеченные валюты.

Да, кстати. Лучшим и наиболее ликвидным инструментом для сбережений всегда были именно деньги. Они остаются ими и сейчас, кто бы что ни говорил. Они не несут в себе рисков контрагентов и сохраняют свою ценность на протяжении всей человеческой истории. К тому же их можно хранить вне пределов и досягаемости современной банковской системы, что в нынешних условиях, когда важнейшим фактором становится не получение дохода на капитал, а возврат основной суммы капитала, может оказаться особенно важным.

И в завершение этой заметки, посвященной статье о недвижимости, хотелось бы напомнить один грубоватый, но вполне объективно отражающий реальность анекдот: «Чем отличается дурак от умного? Тем, что понимает то же самое, что и умный, но на пять минут позже.» Искренне надеюсь, что мои читатели понимали все, о чем говорилось в той статье и данной заметке, гораздо раньше их появления и поступали соответственно.

Мои книжки

«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,

«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,

«Занимательная экономика»,

«Деньги смутных времен. Древняя история»,

«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»

можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

аватар

Лежава, Александр

Член редколлегии, специальный корреспондент газеты "Современная школа России". Автор книги "Крах "денег" или как защитить свои сбережения в условиях кризиса" (вышла в издательстве "Книжный мир" в 2009 году) и "Занимательная экономика".

Все статьи автора       Сайт автора

Комментарии 21

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Недвига 01.11.2015 в 05:13
Во времена Суллы и Цицерона арендная плата за обычную квартиру в Риме составляла около унции в месяц, а за большую хорошую платили три унции, что примерно совпадает с текущими арендными ставками в Москве. То-же самое относится и к стоимости недвижимости. Золото Рима с тех пор было неоднократно растрачено и разграблено, а Колизей как стоял, так и стоит. И вряд-ли он сильно подешевел с момента постройки. В золоте, разумеется.
Недвига 01.11.2015 в 06:03
Сдачу в аренду голых стен действительно можно рассматривать как покрытие текущих расходов по их содержанию, коммунальным платежам, налогам и износу с незначительной положительной или даже немного отрицательной (при определенных условиях) доходностью. На самом-же деле в аренду сдается ремонт, бытовая техника и прочая "начинав", которая окупается примерно за три года. Сама-же недвижимость (стены квартиры) может дорожать или дешеветь в зависимости от множества причин. Как, впрочем, и золото. Стоимость золота-абсолютная условность как и стоимость бумажных денег. Так сложилось исторически. Исторически многие тысячелетия люди ходили пешком или ездили на животных, а сегодня летают на самолетах. Так что "тысячелетняя история"-не аргумент в пользу золота. У недвижимости история, однако, подлиннее будет, если с пещер считать. Кроме того, стоимость недвижимости не условность, от которой можно отказаться, а насущная потребность любого человека. Даже в Африке, где, как говорят, растут бесплатные бананы.
Недвига 01.11.2015 в 07:29
Если понимать недвижимость не узко- в виде квартирки для аренды, то преимущества ее в сравнении с золотом абсолютно очевидны. Сельскохозяйственная земля и промышленные объекты, водные ресурсы и залежи полезных ископаемых, пляжи и леса, рестораны и клиники, объекты инфраструктуры и тд и трд. Все это-недвижимость. Если золото вдруг исчезнет,то ничего особо не изменится. Если исчезнут хотя-бы электростанции, то человечество вымрет в первую зиму, а оставшиеся вернутся в каменный век. Поэтому золото-ничто, а недвижимость-все.
Rain 01.11.2015 в 09:51
Спасибо,Недвига! Вместо десятка золотых монет с зарплаты лучше прикупить пару электростанций. Землю покупать лучше только с сельхоз. техникой или взять в комплекте агронома,рабочих и дочь местного чиновника в жёны( для повышения КПД)?
Rain 01.11.2015 в 10:03
Сайт посвящён сохранности капитала в условиях "обувания" населения в пределах жизни этого населения. И никто не спорит,что завод гораздо ценнее куска золота для промышленника.Но РАБОТАЮЩИЙ завод имеющий рынок сбыта. Для рабочего ,который вот вот потеряет работу на этом самом заводе, кусок золота поможет выжить в трудное время остановки производства.
Rain 01.11.2015 в 10:05
Фанатам недвиги читать "Атлант расправил плечи".
Жук то 01.11.2015 в 01:12
Согласен, с недвигой человек становится уязвимый перед правительством и государством. В любой момент подымут налоги и заберут землю,хутор и т.д за не уплату. Далеко ходить не надо, во Франции и Германии собираются заселять беженцев в пустые квартиры. А с куском метала прожить всегда можно
Жук 01.11.2015 в 01:20
В Дубае на сегодняшний день на недвиги (квартирах) среднего класса можно получать 8%. Так как нету больших налогов только за обслуживания 12-15 дирхам за ft2. В общем квартира получается от 12000-16000 тысяч деирхам в год.
Жук 01.11.2015 в 01:24
Во время великой депрессии квартиру на манхаттане продавали за 10000$ и не было желающих расстаться с труда доступными. Метал в выигрыше в любом случае
Недвига 01.11.2015 в 01:57
Может-ли золото утратить свою роль сохранения стоимости и переносе ее в будущее? Легко. Такое чуть было не случилось вскоре после Второй Мировой, когда решалось послевоенное устройство мира. Если-бы был принят вариант Кейнса по которому золото можно было купить за "банкоры",а наоборот-нет, то золото перешло-бы в разряд обычных металлов с соответсвующей стоимостью. Как сложится в будущем-неизвестно. Вот, пожалуйста, и "отсутствие контрагентского риска".
Денис 01.11.2015 в 03:14
Русский человек должен жить только в монохромном мире: или белое, или чёрное))) Зачем крайности? Для каждого актива свое время. Долгое время недвига великолепно росла в цене, в золоте тоже. Сейчас падает. В Киеве за кг золота уже можно хорошую однуху взять (а было и 3 кг). Дальше, с нашими мудрыми правителями, думаю, ещё подешевеет. На России тоже дешевеет. Чего бы и не прикупить на дне? Рынки ж цикличны.
Жук 01.11.2015 в 03:39
Я уважаю автора за открытость. Очень хорошие статьи. Алехсандр Лежава Родился в 1965 году. Образование – 2 высших (техническое и экономическое). В банковском бизнесе с 1991 года, в том числе на руководящих должностях с 1993 года. В настоящий момент заместитель председателя правления одного из российских коммерческих банков. Постоянный автор и член редколлегии газеты «Современная школа России» До вас пытаются донести, рынок недвиги низко ликвиден,а в кризис будет вообще не ликвиден. А метал золото и серебро ликвиден во всех случаях нашей жизни. Золото и серебро не может утратить свою ликвидность, так как это были деньги много столетий и весь ближний восток,Азия и южная Америка хранит свои сбережения в металле,а люди на западе погрязли в долгах. Цитата одного из американских инвесторов (слова не точные) Джим Роджерс для запада разрушения бумажных денег будет катастрофа
Kraken 01.11.2015 в 09:35
Вообще-то нас призывают всё это время, не хранить все яйца в одной корзине. Обязательно нужна диверсификация основных активов. Недвига не у всех, конечно, не всякая и не везде, пока ещё самый спокойный бизнес. Малодоходный, но стабильный. Наличность, определённое количество, в кэше, на счету в десятке самых-самых , тоже нужна. Как же без неё? Но для золота и серебра всегда нужно оставлять место в портфеле разных инвестиций. Казначейство США 80% своих резервов держит в золоте. Не в газпроме, не в недвиге не в своих долларах, а именно в драгмете. А если даже золото разжалуют в "разряд обычного" цветмета, как вангует "Недвига" то пункты приёма цвет.мета пока никто не отменял же. Если уж за кило меди дают 250 рублей, то уж за 1000 грамм золотого лома из разных там монеток типа сеятелей- победоносцев , всяко по-больше предложат. Да, Недвига?
Serg 02.11.2015 в 12:02
И опять вернёмся к крайностям;- блокадный Ленинград. имея пять квартир для сдачи в наём, можно вероятно было попытаться найти арендаторов. или имея пять золотых червонцев можно попытаться сразу выменять некоторый запас продуктов. и у кого вероятность выжить была выше? у владельца недвиги или у владельца золота? (предполагаем, что недвига не была разрушена во время обстрелов). а пять червонцев всегда с собой носить в трусах можно.
Serg 02.11.2015 в 12:06
Да, это крайность. а кто то может с уверенностью 100% гарантировать, отсутствие катаклизмов различного масштаба завтра, или после-послезавтра?
Serg 02.11.2015 в 12:10
а про обесценивание золота, или его отмену правительственным распоряжением... всё возвращается на круги своя.
Недвига 02.11.2015 в 03:04
Вообще-то автор сравнивает мягкое с красным, а мокрое с теплым. Золото следует сравнивать с бумажными деньгами, а недвижимость-с оборудованием, транспортом, технологиями, антиквариатом, интеллектуальной собственностью, продовольствием и тд. В первом случае побеждает золото, а во втором-ситуационно в зависимости от множества обстоятельств. Логика у автора хромает. От редакции: Вы начинаете переходить границы вежливости. Просьба думать. прежде, чем постить глупости.
Rain 02.11.2015 в 08:42
Так куда же Недвига советует сегодня вкладывать свободные средства?
Jim Hawkins 02.11.2015 в 01:34
Представители рынка замешанного на мочевине быстровстающего бетона забегали с подметными письмами-доказухами как муравьи в тлеющем муравейнике...))
Недвига 02.11.2015 в 04:16
Да куда угодно. Хазин, кажется, рассказывал анекдот... К раввину приходит девушка и просит совета- -у меня сегодня свадьба и я не знаю в чем мне лечь на брачное ложе-одетой, в ночной рубашке или-же голой? Не успел раввин открыть рот, как вбегает с вопросом молодой человек и тоже просит совета -я получил небольшое наследство и не знаю как им распорядиться-может быть открыть аптеку или магазинчик или-же швейную мастерскую? Так, дочь моя,-говорит раввин, обращаясь к девушке. Ложись на брачное ложе как тебе заблагорассудится. Все равно тебя ... Да, кстати, это и к Вам относится, молодой человек.
Kraken 03.11.2015 в 12:05
To Jim Hawkins Вообще-то они туда аммиачные присадки льют. Когда передоз случается, то бетон делается хрупким как стекло. Но в любом случае выяснится это только при ЧС. Выветривается эта гадость очень долго... И для здоровья не полезно, мягко говоря. Может быть поэтому те, кого знаю ( у кого деньги водятся), категорически не хотят покупать 25- этажные новостройки, сделанные из гомна и песка, облицованные пенопластом или минватой, а предпочитают жить в обычном советском кирпиче.