Вот что инвестиционный фонд, понесший большие убытки, сказал о крахе элитной недвижимости в Лондоне

«Возможно, сейчас – самый затяжной период подавления цен за всю историю».

Интересная и красочная информация о жилищном рынке в прайм-центре Лондона (Prime Central London (PCL)) – одном из самых дорогих районов Лондона, ранее эпицентре умопомрачительного лондонского пузыря недвижимости, а теперь – глубокой трясине.

London Central Portfolio Property Fund, закрытый фонд, фокусирующийся на небольших квартирах в PCL стоимостью до £1 млн, 21 января сделал рассылку своим инвесторам, где сообщается, что за 6-месячный период до 30 сентября 2018 г. ему пришлось списать стоимость своей недвижимости на 9.6%. Из-за кредитного плеча чистая стоимость активов фонда упала за 6 месяцев почти на 20%. Таким образом, за 2 года чистая стоимость активов сократилась почти на 25%.

Списание состоялось из-за того, что Al Rayan Bank, предоставляющий фонду финансирование, применил свое право переоценки недвижимости из портфеля фонда, согласно обращению в The International Stock Exchange, где акции фонда торгуются под вывеской London Central Apartments III. Банк поручил провести оценку Mortlakes Chartered Surveyors.

Согласно письму, фонд стремится «выиграть от привлекательной арендной доходности и роста стоимости капитала». Однако второй пункт не совсем оправдал ожидания.

Вот некоторые болезненные и красноречивые причитания из письма о фиаско – для инвесторов, – разворачивающемся на жилищном рынке PCL:

«В сущности, динамика в PCL, сообщавшаяся последние несколько лет, к сожалению, не изменилась. Точнее, она еще больше ухудшилась».

«Большинство инвесторов знают о беспрецедентных трудностях, возникших перед недвижимостью в PCL в последние годы, и признают невероятно сложные торговые условия, в которых приходится работать фонду».

В письме упоминается обвал за последние 4 года цен акций двух риелторских агентств: Foxtons (-87.4%) и Countrywide, крупнейшее агентство в Великобритании с более чем 10,000 сотрудников (-98.5%).

«Сегодня чуть ли не каждый день в прессе можно прочитать о затруднительном положении жилищного рынка в PCL».

«При таком преобладании негативных новостей, пожалуй, неудивительно, что число сделок остается на историческом минимуме. Согласно последним доступным данным Земельного реестра Великобритании, за год в PCL была всего 3,671 продажа – всего 71 продажа в неделю, – что меньше, чем было на дне глобального финансового кризиса. Хотя такая динамика иногда свидетельствует о дефиците продавцов, в данном случае она в основном связана с отсутствием покупателей».

«50.4% всех текущих предложений в PCL находятся на рынке больше 6 месяцев, а 26% – больше12 месяцев. Такая ситуация резко контрастирует с «нормальными» рыночными условиями, когда дисбаланс спроса и предложения означает, что хорошая недвижимость уходит в считанные дни».

«Вывод из всего этого таков, что PCL сейчас переживает, возможно, самый затяжной период подавления цен за всю историю».

«Во время глобального финансового кризиса годовой объем продаж в PCL (возможно, лучший барометр общего здоровья рынка) был ниже 4,500 всего 10 месяцев – с января по октябрь 2009 г. Сейчас же, напротив, такой уровень наблюдается уже 23 месяца подряд».

«Ввиду текущих рыночных условий, большинство собственников недвижимости, находящейся на рынке продаж, продают в силу необходимости. Как следствие, это отражается на ценах».

Поэтому, как объясняется в письме, чистая стоимость активов на акцию «существенно» сократилась. Но «в свете вышеописанного расстройства рынка такие показатели неудивительны».

В письме во всем винится комбинация Брексита, политической неопределенности, «двух всеобщих избирательных кампаний» и целого ряда новых налогов, фокусирующихся на дорогой жилой недвижимости – такой, как в PCL, – в частности на «элитной недвижимости, покупаемой для сдачи в аренду, и на международном инвесторском секторе». И все эти факторы «влияют на уверенность инвесторов».

Но так всегда бывает в конце пузыря недвижимости: боль неизбежна.

Правительство обложило рынок налогами как раз для того, чтобы охладить рост цен, движимый инвесторами, особенно иностранцами, не проживающими в Великобритании. Цены выросли настолько, что целое поколение молодых людей, даже имеющих хорошую работу в Лондоне, оказалось отрезанным от лондонского жилищного рынка, тогда как инвесторы массово вкладывались в жилье, как если бы это был просто очередной класс активов, который можно безрассудно раздувать, создав этим самым уже ставший легендарным пузырь недвижимости. Но все пузыри приходят к концу и сдуваются, какими бы ни были воспринимаемые причины, и теперь несущие убытки инвесторы причитают о конце пузыря.