Все разъехались: почему квартиры в Москве теряют доходность

Автор: Ирина Власова

2020 год принес на рынок аренды недвижимости несколько новых трендов. Среди них — повышенный спрос на загородные дома и падение интереса к аренде жилья в Москве. На этом фоне городская недвижимость стала терять доходность еще быстрее: эксперты советуют не приобретать такого рода активы с целью инвестиций и присмотреться к коммерческим площадям.

2020 год ознаменовался ростом спроса на аренду загородной недвижимости и снижением спроса на аренду городской — такие тренды описали эксперты «МИЭЛЬ», подводя итоги уходящего года на рынке Москвы. Также увеличился объем предложения в сегменте долгосрочной аренды по причине оттока туристов и иногородних жителей.

Режим самоизоляции в весенние месяцы спровоцировал всплеск спроса на аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Жители Москвы и Подмосковья, стремясь как можно быстрее уехать за город, арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене, говорят эксперты.

90% запросов в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.

Это привело к тому, что московские квартиры потеряли былую привлекательность как актив. Если раньше можно было сдавать квартиру в Москве и жить на эти деньги в любой точке мира, с нынешним курсом рубля столичная жилая недвижимость заметно обесценилась в валюте и потеряла былой уровень доходности, констатирует эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

«Сдавать квартиру и не работать можно было 7-10 лет назад, когда на условные 20-22 тысячи арендного дохода от однокомнатной квартиры до вычета налогов можно было спокойно жить целый месяц. Сейчас даже те же цены на продукты выше как минимум в два раза,

— замечает Кричевский. — Если еще 5-6 лет назад одинокий человек мог потратить на еду около 2 тысяч рублей за неделю и рацион включал бы в себя полный набор необходимых продуктов, то сегодня это возможно разве что за трехкратное увеличение суммы».

Цены на аренду достигали рублевого пика в конце прошлого — начале текущего годов, а во время локдауна пошел серьезный откат, уточняет специалист.

Московские лендлорды больше не лорды

Уже после девальвации шестилетней давности сдавать типовую квартиру в Москве и безбедно жить в теплой стране стало крайне непросто, соглашается руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Если тогда на $1 тыс. в Юго-Восточной Азии можно было ни в чем себе не отказывать, то сейчас в пересчете на курс они превратились в $400-450, и жить на такие средства намного сложнее. Хоть в 2020 году курс рубля снизился не вдвое, но 15-20% он потерял, указывает эксперт.

Более того, удаленный режим работы дает понимание множеству специалистов, что можно спокойно работать с московской зарплатой либо из региона, либо арендуя квартиру в Подмосковье за меньшие деньги или за предыдущий московский ценник, но с ощутимо большей площадью,

добавляет Кричевский из Академии управления финансами и инвестициями. Еще одним негативным момент для людей, которые считают сдачу жилья в аренду оптимальным решением для консервативных инвестиций, эксперт называет увеличение предложения на рынке по причине притока денег в недвижимость из банковского сектора на фоне снижения ставок по вкладам.

«По факту это история, которая при учете всех нюансов едва выходит в ноль вместо дохода в 4-6% годовых. В связи с этим таким инвесторам хочется задать два вопроса: куда пропадают ваши советчики, риэлторы после покупки квартиры и почему лишь единицы догадались обратить внимание на коммерческую недвижимость, раз уж есть такое желание вложиться в квадратные метры»,

— рассуждает эксперт, обращая внимание на то, что «коммерция» дает доходность, в два-три раза превышающую доходы от сдачи жилья, и не требует ремонта — его делает арендатор.

Московские квартиры, безусловно, будут приносить доход, вопрос только — какой, говорит основатель и гендиректор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

«Ставки аренды, скорее всего, будут снижаться. ВВП и реально располагаемые доходы людей падают. Застройщики в этом году продали рекордное количество жилой недвижимости, и на рынке появилось очень много предложений. Соответственно, снижаться будет и спрос, потому что у людей падают доходы — из-за удаленки люди могут переехать из квартиры в центре города на окраины, за город или вообще уехать из Москвы», — объясняет эксперт. По его словам, если раньше стандартная доходность от сдачи квартир в аренду составляла примерно 5% годовых, то сейчас она может опуститься до 4% годовых.

«Сдача квартиры в аренду будет приносить доход, примерно сопоставимый с банковским депозитом. Если рассматривать покупку квартиры, чтобы сдавать ее, этого лучше сейчас не делать»,

— советует Никита Корниенко. Он считает, что цены на жилую недвижимость в ближайшие один-два года, скорее всего, будут постепенно снижаться после бурного роста во втором полугодии текущего года, вызванного льготной ипотекой и желанием населения защитить свои деньги в период экономической нестабильности. Перепродавать будет невыгодно, а арендная ставка тоже, вероятнее всего, будет снижаться — падение может достигнуть 10-20%, прогнозирует эксперт. Гендиректор SimpleEstate рекомендует инвестировать в коммерческую недвижимость, текущая доходность которой сейчас составляет 8-10% годовых.

«Можно купить помещение стрит-ритейла в новостройке (большинство застройщиков продают стрит-ритейл) — такие торговые площади можно приобрести за 15-20 млн рублей. Это может быть подъемной сумой, особенно если рассматривать ипотеку. Есть вариант также воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость, которые сейчас тоже есть на рынке», — резюмирует эксперт.

Загородная недвижимость — это надолго

Динамика показателей на рынке аренды загородной недвижимости, как правило, подвержена сезонности: в преддверии летнего периода отмечается повышенная активность, которая постепенно спадает к осени. Однако в этом году ряд причин — сложная эпидемиологическая обстановка, удаленный формат работы и дистанционное обучение — стимулировал спрос на аренду объектов в данной категории на протяжении всего года, пояснили «Газете.Ru» в пресс-службе «Авито Недвижимость». Эксперты сервиса считают, что сохранение вышеобозначенных факторов создаст предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем.

Интерес к загородному образу жизни — это долгосрочная тенденция, уверен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Он отмечает, что многие компании планируют оставить режим частично удаленной работы и после пандемии, что способствует сохранению высокого спроса на жилье в пригородах и в следующем году.

Так, карантин способствовал массовому оттоку арендаторов из столицы. Кто-то предпочел сменить съемную квартиру на загородный дом, а кто-то — вернуться в родной город. В апреле этого года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% год к году.

После снятия основных ограничений многие потенциальные арендаторы не вернулись в Москву и остались в своих городах, поскольку большинство работодателей сохранили для своих сотрудников удаленный график. В текущем IV квартале спрос все еще держится на уровне на 40% меньше прошлогоднего.

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко прогнозирует, что спрос на аренду жилья в течение следующего года будет восстановлен, но не получит прежнего развития, как было до пандемии. По словам эксперта, сегодня выгодно именно приобретать квартиру, используя льготную ставку — ежемесячные платежи по ипотеке сопоставимы с ежемесячной арендой жилья.

Помимо прочего, отсутствие туристов в столице привело к тому, что на рынок городской аренды по очень привлекательным ценам вышли объекты, которые традиционно сдавались посуточно, отмечают в «МИЭЛЬ».

По прогнозу Елены Мищенко, в следующем году арендные ставки упадут. Однако в «Авито Недвижимость» считают, что ставки, которые сейчас на 9% ниже уровня начала 2020 года, могут вернуться на прежний уровень. Но этот показатель будет традиционно зависеть от спроса и предложения. На спрос будет оказывать влияние макроэкономическая ситуация в стране, а также то, как именно будут развиваться события с эпидемиологической обстановкой и идти последующее восстановление внешней миграции.