«Все закончилось 13 июня»: как новые антиковидные ограничения повлияли на бизнес торговых центров и их арендаторов

Автор: Татьяна Романова

Фото: Kevin Frayer / Getty Images

За первое полугодие этого года торговым центрам практически удалось восстановить трафик, но ограничения работы фуд-кортов и детских развлекательных центров опять его обрушили. Теперь арендаторы и собственники снова вынуждены вести переговоры о скидках.

Трафик в торговых центрах России неплохо восстанавливался все I полугодие 2021 года и в среднем достиг 85-90% по отношению к допандемийному 2019 году, рассказал в беседе с Forbes Булат Шакиров, президент Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана. По словам эксперта, некоторые единичные ТЦ даже восстановили трафик полностью.

Менее оптимистичную картину представляют расчеты консалтинговой компании Watcom. Shopping Index, который отражает количество посетителей на 1000 кв. м торговых площадей, показывает, что в целом по России по итогам I полугодия этого года трафик в торговых центрах снизился на 16,5% по отношению к аналогичному периоду 2019 года. Москва за I полугодие недосчиталась 17,6% посетителей по отношению к I полугодию 2019-го, Санкт-Петербург — 17,8%.

Наибольший рост посещаемости пришелся на длинные выходные с 1 по 10 мая. Например, в Москве в этот период Shopping Index восстановился почти на 95-96% к показателям 2019 года, в Санкт-Петербурге — на 94,5%. Помогла плохая погода, пояснили в Watcom: люди вернулись с дач и пошли в торговые центры. «Все показатели действительно стабилизировались в сравнении с 2019 годом. После локлауна был пик торговли, потом постепенно все приходило в норму — и конверсия, и продажи приходили к нормальным показателям с учетом сезонности», — подтверждает Максим Лепендин, коммерческий директор московского ТРЦ Columbus. Но так было лишь до 13 июня.

Ни поесть, ни поиграть

С января по июнь обороты наших точек примерно на 15% превышали показатели 2019 года, но все закончилось 13 июня, сетует Михаил Гончаров, основатель сети «Теремок» (у него в ТРЦ работает более 100 точек). В связи с ростом заболеваемости COVID-19 в стране началась волна ограничительных мер. По распоряжению столичных властей в Москве с 13 июня ввели запрет на посещение фуд-кортов и детских развлекательных центров, в Санкт-Петербурге аналогичные меры вступили в силу с 17 июня, напоминает Булат Шакиров. Наиболее строгие ограничения на данный момент введены в Бурятии, где с 27 июня по 11 июля объявлен полный локдаун — торговые центры закрыты полностью.

В выходные 12 и 13 июня, когда было введено ограничение на работу фуд-кортов и детских развлекательных зон в Москве, Shopping Index сразу снизился почти на 10% по сравнению с предыдущими выходными (5-6 июня). В Санкт-Петербурге 19-20 июня падение составило в среднем 15% по сравнению с предыдущими выходными (12-13 июня). В больших объектах с крупными развлекательными зонами и фуд-кортами падение было больше, отметили в Watcom.

Сами владельцы торговых центров отмечают даже более сильное падение трафика. «Падение посещаемости в нашем ТРЦ «Вива», где есть и детские развлекательные центры, и кафе, и общепит за период с 14 по 29 июня составило порядка 24% по сравнению с показателями предыдущего месяца», — говорит управляющий активами торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина.

«В среднем во второй половине июня этого года по сравнению с соответствующим периодом докризисного 2019 года трафик в наших торговых центрах упал на 10-20%, — говорит коммерческий директор MALLTECH Мария Дриц. —  Это связано с некоторыми ограничениями, которые действуют в данный момент. В Санкт-Петербурге с 17 июня закрыты точки островной торговли, фуд-корт работает только на вынос, а в кинотеатре допускается 50%-ная заполняемость. Ограничения существенные, поэтому трафик с 17 по 29 июня этого года упал на 20,5% относительно сопоставимого периода 2019 года».

«Ограничения, введенные на работу фуд-кортов и островков, привели к снижению трафика в нашем торговом комплексе на 5-10%», — рассказывает директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК «Невский Центр») Екатерина Трушлякова.

По мнению арендаторов, и до ограничений I полугодие было не слишком хорошим, а антиковидные меры только усугубили ситуацию. «Первое полугодие — это рост и падение, нестабильность и нервозность», — рассказывает генеральный директор компании Baon Илья Ярошенко. По его словам, в самом начале года было падение продаж, связанное с ростом заболеваемости коронавирусом, потом рост, который вроде бы вселил надежду, но сейчас снова падение. «По отношению к 2019 году мы в минусе, как по трафику, так и по выручке», — говорит Ярошенко. «Падение трафика после введения июльских ограничений мы тоже почувствовали», — добавляет он.

Не удалось достичь показателей 2019 года и Finn Flare. По словам президента компании Ксении Рясовой, трафик восстанавливается очень медленными темпами, особенно сейчас, когда опять частично введены антиковидные меры. При этом Finn Flare удалось сохранить конверсию на уровне 2019 года при росте среднего чека на 8%. По словам Рясовой, в июне наблюдается резкое изменение поведения клиента — сейчас он выбирает преимущественно товар с максимально низкой ценой. У обеих компаний трафик за I полугодие 2021 упал на 20%.

Из проблемы падения посещаемости вырастает другая проблема — рост вакантности. Уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 2,5% относительно I полугодия 2020 года и составил 12,5%, говорит региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, ощутивших сильное негативное влияние пандемии в 2020 году. В большинстве объектов, открытых в 2020 году, до 40% площадей остаются свободными, что соответствует тренду последних лет — вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активное заполнение в первые годы работы, продолжает Евгения Хакбердиева. В I полугодии 2021 года на российский рынок вышло лишь два международных розничных оператора — Shikkosa (женское белье) и Ecco Kids (детская обувь), что, по данным Knight Frank, в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Никто не торопится раздавать скидки»

В прошлом году, когда торговые центры стояли закрытыми, их владельцы потеряли в апреле, по расчетам Forbes, почти две трети месячного арендного дохода. Сейчас ситуация выглядит не столь драматичной.

«Фуд-корты и детские развлекательные центры могут занимать существенную долю в выручке торгового центра, но все зависит от конкретного объекта, — говорит Евгения Хакбердиева. — В самых крупных ТЦ, таких как «Авиапарк», эта доля может составлять 7-10%. В объектах поменьше, например, в масштабах центра «Ривьера», где точки общепита, фуд-корты и развлекательные зоны занимают до 30% площади торгового центра, этот показатель выше и составляет более 25%».

На повестку дня встал вопрос скидок. «Арендодатели и арендаторы в данный момент находятся в активной стадии переговоров. Диалог есть, но реальной скидки нет. Хотя понятно, что мы в одной лодке и брошены на произвол судьбы государством, компенсаций за ограничения никто не обещал», — сетует владелец сети детских развлекательных центров. «У нас полное понимание со стороны арендодателей, других вариантов нет. Обсуждаются скидки на аренду от 10 до 90% в зависимости от конкретного случая и ТЦ», — говорит Михаил Гончаров.

Арендодатели очень оперативно отреагировали на принятые с 12 июня меры и предоставили скидки на аренду, считает Евгения Хакбердиева. По ее словам, размер дисконта может доходить до 100% арендной платы без учета ОРЕХ (операционных расходов. — Forbes) и коммунальных расходов. Помимо этого, обсуждаются сроки договора, индексация, но ключевой темой переговоров собственников ТЦ и арендаторов является дисконт, поскольку ретейлерам важно знать, что на период падения трафика им будет снижена фиксированная арендная плата.

По мнению Ильи Ярошенко из Baon, арендодатели пока выжидают — хотят посмотреть на итоги июня. «Никто не торопится скидки раздавать», — говорит он. «Что касается снижения арендной платы до только ОРЕХ и коммуналки, то в наших ТЦ этого нет, — подтверждает Светлана Кузьмина из Accent Capital. —  Арендаторы, конечно, хотели бы получить подобные скидки, более того, при заключении новых договоров после первых ограничительных мер многие хотят, чтобы это было зафиксировано в договорах. Но такая ситуация полностью перекладывает последствия на плечи собственников торговой недвижимости, ведь помимо эксплуатации торгового центра и оплаты коммуналки мы обслуживаем кредиты банков, платим налоги. Мы получили запрос на скидку от игрового детского центра в нашем ТЦ в размере 50%  и отмены ежегодной индексации. Ответ мы пока не дали, так как ожидаем финансового результата за период простоя, чтобы перейти к конструктивному диалогу с арендатором».

Сейчас арендаторам сложнее получить скидки, так как торговые центры работают в штатном режиме и не все арендодатели готовы идти на серьезные уступки, как это было в 2020 году, объясняет Полина Жилкина, директор департамента торговой недвижимости JLL. По ее словам, все решения будут приниматься индивидуально — в зависимости от динамики продаж и посещаемости торговых центров. По данным JLL, к концу 2020 года арендная плата в разных торговых центрах «просела» от 15% до 35%-40% год к году, однако в начале 2021 года начала медленно, но верно возвращаться к доковидным показателям. Размер и частота скидок снижались, трафик и товарообороты начали расти. А сейчас торговые центры вновь оказались в ситуации, когда часть их арендаторов, генерирующих трафик и приносящих доход, будут вынуждены бороться за выживание.