Вторичка в России начала дешеветь: Когда лучше брать квартиру и как сэкономить на покупке

 Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок

Фото: Shutterstock

Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года. Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти. По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла. Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.

Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).

- В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными, — рассказал «КП» гендиректор агентства недвижимости «Инфинити» Роман Вихлянцев. - Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.

По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.

Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).

- Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются, — прокомментировала для «КП» ситуацию заместитель директора федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. - Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.

А теперь немного о каверзах статистики. Как объясняет Татьяна Ахметдинова, собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники. При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%. В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж - она упала на 0,8%. Вот так и живем.

Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% - в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.

СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ

Торгуйтесь — и ставки по ипотеке будут не так страшны

- Умелый торг при покупке квартиры сейчас — это способ снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке до приемлемых значений, — рекомендует Татьяна Ахметдинова. - Более того, он может сделать покупку квартиры с дисконтом еще более выгодной при рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку в будущем, поскольку, чем ниже цена, тем ниже само «тело кредита», на которое начисляются проценты.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

А В ЭТО ВРЕМЯ

Из-за дорогой ипотеки дорожает аренда

Съемное жилье к середине осени оказалось чуть ли не в дефиците. По данным госкомпании ДОМ.РФ, отвечающей за большуючасть правительственных жилищных программ, за третий квартал предложение жилья в аренду в целом по России сократилось более чем на 40%. В Москве — более чем на 50%. А, например, в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Новосибирске свободных квартир стало меньше в два раза.

Главное объяснение — все из-за взлетевших ипотечных ставок. Часть тех, кто планировал купить квартиру на вторичке, передумал. И посчитал, что выгоднее пока снимать жилье, чем выплачивать ипотеку под 16-18% годовых. Плюс на волне летнего «хайпа», когда вторичная недвижимость хорошо росла в цене, многие решили заняться улучшением жилищных условий: продать свою квартиру и купить по льготной ипотеке новостройку. И им теперь тоже нужно съемное жилье — пока их будущий дом не достроят.

А в итоге, по данным ДОМ.РФ, в Москве за квартал аренда жилья подорожала более чем на треть, в Санкт-Петербурге — на четверть, в нестоличных городах — в среднем на 16% (но в некоторых и на 30-40%). Тем, кто хочет снять квартиру, эксперты рекомендуют подождать, как минимум, конца года. Есть вероятность, что к тому времени предложение съемного жилья опять вырастет. Часть владельцев квартир, которые хотели их продать, при нынешней ситуации со спросом могут передумать. И пока свое жилье сдать.