Взгляд инсайдера: анатомия поворотной точки на рынке недвижимости в округе Сонома, Сан-Франциско

Переломный момент наступил в июне. Вот как проявляются переломные точки на подкожном уровне на всех жилищных рынках.

Первый очевидный признак того, что что-то не так, появился 6 июня 2017 г., когда, согласно данным, жилищный рынок в округе Сонома все еще переживал бум. Округ Сонома расположен немного к северу от Сан-Франциско, между Тихим океаном и округом Напа. Здесь – край вина и бутикового пива, усеянный красивыми городами и поселками. И здесь все дорого.

«Я такого раньше не видел, – сказал мне тогда брокер из округа Сонома Томас Стоун (Thomas Stone). – Еда и выпивка – да. Но $1,000 наличными – нечто качественно отличное». Он получил предложение принять участие в лотерее с призом $1,000 от Sotheby’s для брокеров, посетивших 4 дома в городе Новато, которые Sotheby’s пытался продать. $1,000  должны были достаться брокеру, выигравшему в лотерее. «Посетите все четыре элитных объекта в Новато и выиграйте!» – говорилось в брошюре (красные пометки добавлены мной):

6-7 июня 2017 г.

Лотерейный брокерский тур в Новато на $1,000

Подобные выходки – ранний признак того, что продать дома по ценам, задуманным продавцами, становится сложнее. Но затем последовали ужасные пожары, охватившие ряд округов в Северной Калифорнии, в том числе округа Сонома и Напа, убившие 43 человека и уничтожившие тысячи домов, включая целые кварталы в крупнейшем городе округа Сонома, Санта-Роза. Разрушение привело к всплеску спроса в некоторых районах, но это продлилось недолго.

И через год после выхода листовки о лотерее на $1,000 переломная точка на жилищном рынке округа Сонома стала заметна в подкожных данных сервисов мультилистинга (Multiple Listing Services (MLS)).

В июне и июле 2018 г. предложение вдруг подпрыгнуло до наивысшего уровня за многие годы. На графике ниже показано число домов, выставленных на продажу в округе. И в июне (1,014 домов в продаже), и в июле (1,135 домов в продаже) были достигнуты самые высокие уровни с 2014 г.:

Переломная точка в округе Сонома

Число домов в продаже

Апр. '14, Июль '14, Окт. '14, …, Апр. '18, Июль '18

Источник данных: MLS

Данная переломная точка еще более очевидна в годовом росте числа домов в продаже:

Переломная точка в округе Сонома

Число домов в продаже, годовое изменение

Апр. '15, Июль '15, Окт. '15, …, Апр. '18, Июль '18

Источник данных: MLS

Предложение домов в месяцах – число домов в продаже, разделенное на число проданных домов, – подскочило с 1.6 месяца в июне 2017 г. до 2.3 месяца в июне 2018 г. В июле оно подпрыгнуло до 2.7 месяца:

Переломная точка в округе Сонома

Предложение в месяцах

Апр. '14, Июль '14, Окт. '14, …, Апр. '18, Июль '18

Источник данных: MLS

В конце июля Стоун сказал: «Последние три офисных совещания были сосредоточены на меняющемся рынке, на том, как подготовить продавцов к снижению цен при выставлении дома на продажу и как изменить маркетинг, чтобы извлечь выгоду из изменений».

Брокеры зарабатывают только тогда, когда есть продажи. Когда продавцы хотят больше денег, чем покупатели готовы платить, продажи чахнут, рынок замедляется и объемы падают – пока продавцы не начнут снижать цены. Задача брокеров – внушить их клиентам – продавцам – чувство реальности.

Стоун добавил еще кое-какие данные: из 114 «новых» предложений на тот момент 30 уже были в продаже, но были сняты, так как их не удалось продать, и теперь вернулись на рынок как «новые».

Также зафиксировано 94 случая снижения цены. «В некоторые дни снижений цены больше, чем новых предложений», – сказал он.

Однако сюда не включены дома, находившиеся в продаже по более высокой цене, снятые с рынка и затем снова выставленные на продажу по более низкой цене. Если дом продается по последней, более низкой цене, он считается проданным «по запрашиваемой цене», даже если раньше у него была более высокая запрашиваемая цена, но его не удалось продать.

На следующем графике изображен «коэффициент поглощения» (число состоявшихся продаж, разделенное на число домов в продаже). Он показывает процент предложения, «поглощенный» рынком. Скачок в конце прошлого года до 94% был отчасти связан с пожарами. Но в июне этого года рынок поглотил лишь 43% предложения, меньше всего за многие годы, а в июле – всего 37%:

Переломная точка в округе Сонома

Коэффициент поглощения в процентах

Апр. '14, Июль '14, Окт. '14, …, Апр. '18, Июль '18

Источник данных: MLS

Таким образом, что следует делать продавцам на таком рынке, где переломная точка стала видна инсайдерам индустрии, чтобы продать свой дом? Снизить запрашиваемую цену. На следующем графике показана «средняя запрашиваемая цена» домов, выставленных на продажу:

Переломная точка в округе Сонома

Средняя цена домов, выставленных на продажу

тыс $

Апр. '14, Июль '14, Окт. '14, …, Апр. '18, Июль '18

Источник данных: MLS

Средняя «запрашиваемая цена» в июле упала на 18% в сравнении с июлем прошлого года до $1.16 млн, что стало минимумом с весны 2015 г. Здесь необходима некоторая осторожность: «средняя» запрашиваемая цена (сумма всех запрашиваемых цен, разделенная на число домов в продаже) может искажаться небольшим числом очень дорогих домов, которые могут долго не продаваться и оставаться в данных о запрашиваемой цене. Поэтому «средняя запрашиваемая цена» намного выше, чем «медианная» цена реально проданных домов. Через секунду об этом будет сказано больше. Как бы то ни было, налицо большое и устойчивое движение.

Итак, что там с медианными ценами, по каким реально продавались дома? «Медианная цена продажи» – что значит, что 50% домов продано дороже и 50% – дешевле, – в июле упала до $639,000 – самого низкого уровня в этом году. Но она все же на 6.5% выше, чем в июле прошлого года, и многие СМИ ссылаются на эту цифру, чтобы показать, что жилищный рынок все еще в ударе:

Переломная точка в округе Сонома

Медианная цена продажи

тыс $

Апр. '14, Июль '14, Окт. '14, …, Апр. '18, Июль '18

Источник данных: MLS

Дом считается проданным в момент закрытия продажи. Между подписанием договора и закрытием продажи имеет место некоторая задержка, поэтому медианная цена в июле отображает многие сделки, заключенные в предыдущем месяце.

Но чтобы увидеть, что происходило в этом году, давайте положим медианные цены в 2018 г. под микроскоп. Июль оказался самой низкой точкой в этом году и с ноября 2017 г.

Переломная точка в округе Сонома

Медианная цена продажи в 2018 г. начинает ослабевать

тыс $

Дек. '17, Янв. '18, Февр. '18, …, Июнь '18, Июль '18

Источник данных: MLS

Медианная цена – показатель, движущийся последним, и она достигла переломной точки в июле.

Когда я общался со Стоуном несколько дней назад, он упомянул, что еженедельные офисные совещания все еще сосредоточены на том, как убедить продавцов быть более реалистичными. Сейчас это уже длится пять недель подряд. По его словам, «подавляющее большинство брокеров, кроме нескольких вечных оптимистов», ожидают, что цены притормозят. Он ожидает коррекцию на 25% в течение следующих трех лет. Из вышеприведенных графиков видно, как все начинается на подкожном уровне, видимом инсайдерам индустрии, прежде чем превратиться в заслуживающий внимания СМИ годовой спад медианной цены, вызывающий громкие стенания и скрежет зубовный.